25-åringen som bor gratis i Oslo sentrum gjennom leieinntekter fra sin første utleiebolig
Med gode sparevaner og en sterk motivasjon for å jobbe, har han kommet seg inn på det brennhete boligmarkedet i Oslo, og kjøpt sin første utleiebolig. 25-åringen er bedre kjent under twitteraliaset Spar og Invester. Som brukernavnet indikerer, har han alltid vært over gjennomsnittet interessert i sparing og investering. I dag leier han gratis i sentrum av byen gjennom leieinntekter fra en utleieenhet. Dette er historien om hvordan han klarte det.
Alle eiendomsinvestorer har sin unike reise. Noen startet målrettet, for andre var det tilfeldigheter som førte de inn på dette sporet. I artikkelserien «Min Første Utleieenhet» intervjuer vi kjente- og ukjente profiler fra #Fintwit og Eiendomshjørnet om deres første utleieenhet. Målet med artikkelserien er å dele dyrekjøpte erfaringer med deg, og inspirere til oppstart.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Foranledningen
Etter et par år i hovedstaden som student, velger Spar og Invester å kjøpe en leilighet til 3 500 000 kr på Oslo-Øst våren 2021. Leiligheten har god plass, blant annet har den et ekstra soverom. Han leier ut dette til en kompis, og deler det andre med samboeren. Samboerskapet mellom de tre fungerer som det skal, selv om det ikke varer mer enn ett år.
Det kommende året skal Spar og Investers interesse for utleie materialisere seg etter inspirasjon fra Twitter-fellesskapet #Fintwit. Opprinnelig var det interessen for aksjer som førte han inn på Twitter, men etter litt tid på #Fintwit får han raskt øynene opp for eiendom og utleie.
Det fører til at Spar og Invester begynner å samle all mulig relevant statistikk om eiendom og utleie. Han kartlegger mulighetene for utleie i kommuner over hele landet, som antall studenter, leiepriser og boligpriser.
På samme tid ser han på Finn.no at en leilighet i samme gate som hans egen setter ny rekord for pris pr. kvadratmeter for området. Han kontakter ansvarlig megler, og sier at han har en lignende leilighet hvis noen av de andre budgiverne er interessert. Det ender med et salg off-market på 4 250 000 kr, en pen avkastning uten mer oppussing enn noen malerstrøk.
Første utleieenhet
Jakten på første utleieenhet blir en tålmodighetsprøve for Spar og Invester. Avkastningskravet hans var ca. 7% netto yield, noe som ikke er lett å oppnå med boligpriser i Oslo. Han går på mange visninger, og melder seg opp til omlag 30-40 budrunder uten at det fører noen vei. Med salg av gamle leiligheten var finansieringsbevis tidlig på plass.
En vårdag i 2022 skjer det. Mens han sitter og leter på Finn.no, dukker det opp en annonse nederst på nettsiden. Annonsen var av en 84 m² stor selveierleilighet i utkanten av Oslo, langt utenfor områdene han vanligvis vurderte. Boligen bar preg av slitasje, og var ikke særlig oppgradert eller vedlikeholdt siden 80-tallet.
Prisantydningen var 3 800 000 kr. På tross av bedre utsikt, var dette 700 000-800 000 kr mindre enn hva andre leiligheter i samme sameie nylig var solgt for. Planløsningen var, som for mange eldre leiligheter, med separat kjøkken på ett av romene. Ved å flytte kjøkkenet ut i stuen, ville leiligheten ha fire soverom. Spar og Invester bestemte seg for å gjøre nærmere beregninger for hva prosjektet ville koste.
Jeg så at tallene var forbausende gode. I et worst-case-scenario kunne jeg renovere den, og selge med noe mindre profitt enn ved utleie. Dessuten trigga det meg at så mye måtte gjøres, med tanke på erfaringen et slikt prosjekt ville gi meg, forteller Spar og Invester engasjert.
Stemningen under budrunden var laber, og Spar og Invester bestemte seg for å prøve å legge inn et lukket bud på 3 500 000 kr, med relativt kort akseptfrist. Responsen var en irritert megler og et avslått bud. Han tenkte seg om, og bestemte seg for å endre deler av taktikken. Derfor la han inn et nytt lukket bud på 3 650 000 kr, men med akseptfrist til dagen etter. Ekstra betenkningstid viste seg å bli utslagsgivende - selger aksepterte budet.
Les også: Min Første Utleieenhet – Pål Restad
Rørleggere i fellesferien og screening av leietakere
Etter overtakelse av leiligheten i juni, kunne ikke renoveringen starte fort nok. Spar og Invester satte seg et ambisiøst mål om å være ferdig med oppussingen i løpet av tre måneder. Han er ærlig på at han før dette «aldri hadde holdt i en hammer». Likevel var han fast bestemt på å gjøre så mye som mulig av arbeidet selv.
Bad og flytting av rør i sammenheng med kjøkkenet måtte han derimot få hjelp til av en fagmann. Dette skulle vise seg å bli vanskeligere enn først antatt, ettersom fellesferien var i anmarsj. Utsatte rørleggertjenester, en fulltidsjobb, samt andre uforutsette hendelser, førte til at leiligheten ikke var klar før juletider et halvår senere.
Utover høsten hadde Spar og Invester satt seg et nytt mål om at kollektivet skulle leies ut fra og med 1. januar. Etterhvert som oppussing trakk ut, så han seg derfor nødt til å starte prosessen med å finne leietakere omtrent halvannen måned før innflytning. Han tok bilder av de tilnærmet ferdige rommene, redigerte bort stikkontakter som ikke var på plass, og la ut en annonse på Finn.no.
Responsen på annonsen var overveldende. Av de over 40 henvendelse han fikk, inviterte han åtte på visning. Visningene foregikk enten ved fysisk oppmøte, eller via videosamtale over nettet. Å gjøre god screening av leietakere var et tips han hadde plukket opp på nettet. De fire leietakerne han til slutt valgte var alle unge voksne i slutten av studier eller i full jobb.
Les også: 5 tips til hvordan du kan gjøre utleieboligen din mer attraktiv
Økonomisk oversikt over første utleieenhet:
Lærdommer fra første utleieenhet
- TTT = Ting Tar Tid
Det kan være nyttig å ha et ambisiøst mål for oppussingsprosessen. Samtidig er det fordelaktig at dette bare er et mål i seg selv, og ikke en absolutt frist for hva du klarer å strekke deg etter. Spar og Invester satte seg et mål om å være ferdig etter tre måneder, men hadde få utfordringer knyttet til at det tok dobbelt så lang tid.
Uforutsette feil og mangler dukker ofte opp i oppussing av eldre boliger. Derfor kan det være lurt å ta høyde for dette når du går i gang med renoveringen. Med en buffer på estimert tidsbruk, står prosjektet ditt stødigere.
- Kost/nytte
Spar og Invester innrømmer at det ikke var alltid like lett å jobbe i en fulltidsjobb ved siden av å være alene om oppussingen av et kollektiv. Et døgn har bare 24 timer, og du skal først og fremst prestere i jobben din. Derfor mener han at det kan være fordelaktig å sette bort arbeid til andre hvis du ikke får dagene til å gå opp. Det koster ekstra, men det øker tempoet på hele oppussingsprosessen. For å snu på det, tenk hvilke leieinntekter du går glipp av ved at oppussingen tar en måned eller to ekstra.
På den andre siden er Spar og Invester tydelig på at ingen er født handy. For hans del har det vært mye læring i å gjøre det meste selv i oppussingen av dette kollektivet, læring han vil dra nytte av i fremtidige prosjekt. Dersom han hadde sett for seg å renovere i tilsvarende størrelse kun en eller to ganger, kan det være mer hensiktsmessig å sette bort arbeidet.
Kjenn ambisjonsnivået ditt!
Inspirer deg selv og andre
Det var etter inspirasjon fra blant annet Eiendomshjørnets egen Håkon Kfrihet at Spar og Invester valgte å selge primærboligen sin til fordel for å investere i kollektiv. Hjelpen han fikk til å ta steget mot å bli utleier har ifølge han selv endret livet hans for alltid. Sammen med en partner har han startet AS, og målet for 2023 er å kjøpe en til to nye utleieenheter.
Flere av personene Spar og Invester takker for inspirasjon og hjelp til å komme i gang, er medlemmer inne på Eiendomshjørnet. Uten deres uselviske deling av kunnskap, er det ikke sikkert at han hadde begynt med utleie. Derfor er Spar og Invester et godt eksempel på hva vi kan få til med forum som Eiendomshjørnet. Inspirer andre – og du vil bli inspirert selv!
