3 strategier for å komme i gang med eiendom
Investering i eiendom kan være et godt alternativ for økonomisk vekst og langsiktig, stabil inntekt. For de som ønsker å komme i gang med eiendomsinvesteringer, er det viktig å utforske ulike strategier som kan skreddersys til dine individuelle behov og mål. Ulike strategier krever også ulik tilgang på kapital, og det finnes alltid muligheter for å komme i gang, selv om du ikke har all verdens med kapital.
Vi skal i denne artikkelen se på 3 ulike strategier for å komme i gang med utleie av eiendom. Flere av strategiene er allerede godt kjent, men det er fordelaktig å få en oversikt. Det er ikke alle som er klar over det økonomiske potensialet til de ulike strategiene.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Bygge eller kjøpe kollektiv
En populær strategi blant eiendomsinvestorer er å bygge eller kjøpe et kollektiv. Dette innebærer å kjøpe en større eiendom, som hus eller flerromsleilighet, og leie ut enkeltrom til leietakere. Det finnes allerede mange etablerte kollektiv til salgs, men det kan allikevel lønne seg for deg som eiendomsinvestor å transformere et objekt som ikke tidligere har blitt benyttet til utleie.
Finner du eksempelvis en enebolig med stor stue og eget bibliotek, kan det godt tenkes at det lønner seg å skille ut deler av stuen til soverom og transformere bibliotek til soverom. Det er viktig å ha i bakhodet at for mange soverom kan gjøre boligen mindre attraktiv, og det er derfor lurt å ikke presse inn alt for mange soverom på liten plass.
Skal du kjøpe eller bygge et kollektiv er det viktig å finne de riktige eiendommene. Plassering er viktig hvis du eksempelvis leier ut til studenter, standard er viktig hvis du sikter deg inn på høyere leiepriser, og antall rom kan være viktig for at det økonomiske regnestykket skal gå opp. Hva som er mest tungtveiende er avhengig av din strategi.
La oss ta et eksempel på kjøp av kollektiv i Ås. Du har gjort undersøkelser og funnet ut av at det er mange studenter som trenger bolig. Samtidig er det få boliger til leie på markedet, og du konkluderer derfor med at du kan ta høye leiepriser. Du finner en sliten enebolig og bestemmer deg for å kjøpe denne. Den har opprinnelig 5 soverom, men ved å flytte vegger og bruksendre kjeller ser du større potensiale.
Kjøpesum: 5.400.000 kr
Dokumentavgift: 135.000 kr
Oppussing og endring av planløsning: 600.000
Antall soverom etter endret planløsning: 8
Leiepris per soverom: 6500 kr
Årlige leieinntekter: 52.000 kr
Yield basert på tall over: 8,5 %
Det kan være utfordrende å finne eiendommer som gir tall tilsvarende eiendommen over, men det finnes der ute. Det handler om å være klar når det riktige objektet dukker opp, og gjøre de riktige grepene.
Les også: 25-åringen som bor gratis i Oslo sentrum gjennom leieinntekter fra sin første utleiebolig
Leie for å fremleie
En annen strategi er å leie en eiendom og deretter fremleie den til noen andre. Dette er spesielt gunstig i områder med stor etterspørsel etter utleieboliger, som studentbyer og storbyer. Dette er en strategi som kan lønne seg for deg med begrenset økonomisk kapasitet, hvor kjøp av bolig ikke er aktuelt. Ved å leie en bolig for fremleie kan du gjøre enkle grep og leie ut boligen for mer enn det du selv betaler.
Før man benytter seg av denne strategien er det viktig å gjøre grundige undersøkelser og beregninger for å sikre lønnsomhet. En grundig undersøkelse av leiemarkedet er nødvendig for å forstå dagens leiepriser og boligetterspørsel i området. Det er også viktig å sjekke lokale lover og forskrifter for å sikre at denne praksisen er lovlig, og å ha klare avtaler med opprinnelig utleier.
Det er eksempelvis mange utleiere som har forbud fremleie i kontraktene sine, og det er derfor nødvendig å finne en bolig hvor dette er lovlig. Hvis du skal heve de opprinnelige leieprisene lønner det seg også å gjøre noen oppgraderinger. Dette kan være lettere overflate-oppussing som eksempelvis maling av vegger og kjøkken. Det er viktig å få klarert tiltenkte grep med eier av boligen.
Det ligger også en vurdering i om du bør bo i leiligheten selv, eller fremleie hele leiligheten. Mange studenter leier en hel leilighet og fremleier ut de andre rommene. Dette er en fin løsning hvis du selv trenger et sted å bo, men samtidig ønsker å komme i gang med utleie.
La oss se på et regnestykke:
Du finner en leilighet i Bergen med 4 soverom. Leiligheten er et dødsbo, og ser ganske slitent ut. Du får tilbud om å leie leiligheten for 16.000, og får klarert med utleier at du kan gjennomføre lettere overflate-oppussing og deretter fremleie.
Leiepris til utleier: 16.000 kr
Leiepris per rom etter oppussing: 5400 kr
Du bestemmer deg for å selv bli boende i leiligheten, ettersom du studerer i Bergen. Du bruker noen tusenlapper på oppussingen, men leier til gjengjeld ut de resterende 3 rommene for 5400 kroner. Dette gir deg 16.200 kr i månedlig leieinntekt, som dekker det du skylder til utleier. Du bor selv «gratis».
Les også: Hva er fremleie og når kan det benyttes?
Kjøpe sekundærbolig før primærbolig
En tredje strategi er å kjøpe sekundærbolig før du kjøper din egen bolig. Strategien kan benyttes i kombinasjon med første strategi presentert, og innebærer at du kjøper en bolig for utleie, før du kjøper bolig til deg selv å bo i. For mange vil dette kunne bli ganske avgjørende for fremtidige eiendomsinvesteringer. Vi ser under på to ulike eiendomsinvestorer med ulik strategi for å illustrere forskjellen.
Kjell har fått seg jobb i Oslo etter endte studier og trenger et sted å bo. Han har fått god lønn, og har fått et finansieringsbevis på kjøp av eiendom opp til 4.200.000 kr. Han er skeptisk til utleie, og tror det vil ta for mye tid og ikke være økonomisk gunstig. Han ender derfor med å kjøpe en leilighet på 39 kvadrat for 4.200.000 kr. Låneutgiftene til boligen okkuperer det meste av hans privatøkonomi de neste 10 årene. Likevel kan han forvente seg en pen prisvekst.
Tore har derimot en litt annen strategi. Han har også fått seg jobb i Oslo, men ser helst for seg å leie. Han har fått et finansieringsbevis på 4.100.000 kr og han tenker at pengene er bedre investert i et utleieobjekt han ikke selv bor i. Han har også gjort undersøkelser på at yield-nivåene i Oslo er veldig lave, og har derfor besluttet seg for å se etter et utleieobjekt i Porsgrunn.
Tore gjør følgende:
- Leier et rom i et kollektiv i Oslo for 8000 kr
- Kjøper en enebolig i Porsgrunn for 3.700.000 og pusser opp for 400.000
- Han leier boligen ut for 34.000 i måneden
Selv etter at alle kostnader er trukket fra, går eneboligen i pluss hver måned. Tore trenger altså ikke å bruke en krone fra sin normale inntekt på dette huset. Det bærer seg selv. I tillegg har han mulighet til å ta opp lån på leieinntektene, som i dette tilfellet tilsvarer en økt låneramme på 2 millioner.
Det er som illustrert over ganske avgjørende hva du velger å gjøre først. Det kan være fristende å flytte inn i en egen eid bolig, men den økonomiske oppsiden ved å utsette dette kan være stor.
Les også: Så mange utleieenheter kan du eie privat før det regnes som næringsvirksomhet
Det finnes muligheter for alle
Å komme i gang med eiendom trenger ikke nødvendigvis å kreve masse kapital. Det er viktigere å ta gode valg i starten av eiendomsreisen som du kan bygge på videre. Uavhengig av hvilken strategi du velger er det viktig å gjøre grundige undersøkelser før du investerer i eiendom. Dette inkluderer å vurdere markedsforhold, analysere økonomiske faktorer og utvikle langsiktige planer. Ved å ta deg tid til å forstå strategien din og være godt forberedt, kan du legge et solid grunnlag for en vellykket eiendomsinvestering.
Det er også gull verdt å forhøre seg med andre eiendomsinvestorer som har mye dyrekjøpt erfaring. Jo flere dyrekjøpte feil du kan unngå i starten av eiendomsreisen, desto bedre.
