4 grunner for hvorfor inflasjon er bra for deg med boliglån og utleieobjekter – og dårlig for deg med sparepenger

Vi er inne i en tid hvor prisene vil stige mer enn de har gjort på lang tid. For å få bukt på inflasjonen, setter Norges Bank opp rentenivået i et galopperende tempo. Sitter du med store boliglån vil dette medføre større låneutgifter. Skremmende vil noen si, fordelaktig vil andre hevde.

I denne artikkelen ser vi på 4 grunner for hvorfor inflasjon faktisk kan være bra for deg med boliglån og utleieobjekter, og tilsvarende dårlig for deg med sparepenger. Spenn deg fast.

‍
‍1.     Verdien på lånet synker

Inflasjon er for mange et negativt ladet ord. Med høy inflasjon følger høyere priser og høyere lånerenter. Dette kan tære på lommeboken og gi den personlige økonomien din et skikkelig slag. Men stemmer dette? Har du boliglån kan dette ha motsatt effekt. Vi kikker på regnestykket under:

La oss si du eier en enebolig i Nittedal, med et boliglån på 3,2 millioner. Året er 2012, rentekostnaden ligger på 4,1 % og inflasjonen ligger på lave 0,8 %. Bra, eller? Dette vil gi følgende regnestykke:

3.200.000 x 0,041 = 128 000 (rentekostnad 1 år)

3.200.000 x 0,08 = 80 000 (redusert verdi på lånet etter inflasjon 1 år)

80 000 – 128 000 = - 48 000

Med redusert verdi på lånet menes realverdien på lånet. Realverdi gjenspeiler i praksis verdien til en gjenstand, i dette tilfelle et lån, sett opp mot prisindeksen. Ved inflasjon stiger konsumprisindeksen og penger blir mindre verdt. Lånet ditt blir tilsvarende redusert i verdi, selv om antall kroner er det samme. I eksempelet over er inflasjonen lavere enn renten, og rentekostnaden overskrider den reduserte verdien av lånet.

10 år senere, i 2022, er situasjonen en helt annen. Rentekostnaden ligger på 2,7 % og inflasjonen ligger på 5,8 %. La oss ta samme regnestykke igjen.

3.200.000 x 0,027 = 86 400 (rentekostnad 1 år)

3.200.000 x 0,058 = 185 600 (redusert verdi på lånet etter inflasjon 1 år)

185 600 – 86 400 = 99.200

Med høy inflasjon vil verdien på lånet spises opp i større grad. I eksempelet over vil lånet bli 185 600 kroner mindre verdt på et år. Til tross for høyere rentekostnader, vil summen av den reduserte verdien på lånet være langt større.

Dette kan være vanskelig å forstå, men det handler til slutt om realrenten. Realrenten er differansen mellom den nominelle renten, også kjent som årlig rente før gebyrer, og inflasjonen. Realrenten gir en pekepinn på hvilken belastning lånet vil gi deg i fremtiden. Er realrenten negativ betyr det i praksis at man blir «betalt» for å ha boliglån, ettersom verdien av lånet faller, selv med avdragsfrihet. Realrenten var i 2012 på 2,2 %. Ti år senere, i 2022, ligger den på – 3,7 %. Det kan altså være en god tid for å ha mye boliglån, såfremt du kan betjene de høyere rentekostnadene.

Les også: Seks grunner til hvorfor investering og utleie av eiendom er lønnsomt

2.     Sparepenger fordufter

Mange er lært opp til at gjeld er dårlig og penger på sparekonto er bra. Er det høy inflasjon i samfunnet er dette langt fra sannheten. Hvis vi har en negativ realrente i samfunnet (høyere inflasjon enn rente), vil dette ha motsatt effekt på sparing sett opp mot lån. En lav realrente vil gi lav avkastning på bankinnskudd, og en negativ realrente, slik som vi har i dag, vil gi negativ avkastning på bankinnskudd. Det er derfor veldig lite gunstig å ha penger på sparekonto i dag. Vi setter opp et regnestykke med tall fra 2022:

Bankinnskudd = 300.000

Rente = 2,7 %

Inflasjon 5,8 %

300.000 x 0,027 = 8100 (avkastning på bankinnskudd 1 år)

300.000 x 0,058 = 17400 (redusert verdi på bankinnskudd pga. inflasjon 1 år)

8100-17400 = - 9300 (penger man taper hvert år på å ha penger i banken)

Å ha sparepenger på konto kan derfor være et tapsprosjekt med dagens renter og inflasjon.

3.     KPI-justert leiepris

Hvis du leier ut eiendom, kan du være ekstra tilfreds. Vi har gått gjennom den reduserte verdien på lånet, og skal nå kikke på leieprisene. Leieprisene vil i takt med prisstigning kunne bli justert. Av husleieloven § 4-2, indeksregulering, kan det leses at hver av partene i et leieforhold kan justere leien i forhold til konsumprisindeksen.

La oss ta et eksempel. Du leier ut et kollektiv med 5 soverom i Halden. Du tar en leiepris på 6000 kroner per soverom og det er nå tid for å justere leien. Leien ble sist justert i mars 2022, og konsumprisindeksen har vært på 6,5 % til mars 2023.

6.000 x 5 = 30.000 (leiepris mars 2022)

30.000 x 1,065 = 31.950 (leiepris mars 2023)

Etter å ha justert for konsumprisindeks har du i henhold til husleieloven lov til å kreve ca 2.000 kroner ekstra i samlet leieinntekt i måneden. Det blir det penger av!

‍

Les også: Når kan du øke husleien?

4.     Økt lønnsinntekt

Det er ikke bare leienivåene som stiger ved høy inflasjon. Høy inflasjon henger sammen med økt konsumprisindeks, og det er vanlig at lønnen blir justert etter dette. Hvorvidt lønnsveksten tar høyde for hele prisstigningen, varierer fra år til år. I 2022 var lønnsveksten på 4,7 % og inflasjonen på 5,8 %. Det gjør at reallønnsøkningen var på – 1,1 %. Dette betyr at man faktisk fikk mindre å rutte med. Likevel var reduseringen av reallønnen så liten at det fortsatt er fordel til de med store boliglån som spises opp av inflasjonen. Verre er det for de med sparepenger i banken.

‍

Les også: Slik gjør giring deg rik

Det lønner seg å ha lån og leieinntekter

Høy inflasjon kan dermed være en god ting hvis du har boliglån. Den positive effekten stiger i takt med høyere belåning, så lenge man er likvid nok til å betjene høyere rentekostnader. Det kan samtidig være vanskelig å forstå at man «tjener» penger på å ha lån ved høy inflasjon, ettersom disse pengene ikke ender på brukskontoen. Men som forklart tidligere vil en negativ realrente redusere verdien på lånet, selv om du ikke betaler avdrag. I tillegg vil som regel både lønn og leieinntekter øke ved høy inflasjon, og dermed dekke deler eller hele det økte prisnivået.

‍