4 strategier for å diversifisere eiendomsporteføljen din

Det er ingen tvil om at eiendom kan være en lukrativ investering. De siste årene har gitt god avkastning både på eiendomsverdier og utleieinntekter. Likevel går vi inn i usikre tider og det kan være lurt å stå så sterkt rustet som mulig.

En taktikk for å stå bedre rustet i et usikkert marked er å diversifisere porteføljen sin. Mange investorer fokuserer kun på et segment av boligmarkedet, og står dermed utsatt hvis noe skulle skje med det spesifikke segmentet. I denne artikkelen ser vi på 4 ulike strategier for å spre risikoen knyttet til eiendomsporteføljen din.

Ulike eiendomstyper

En god strategi ved diversifisering av porteføljen er å inkludere ulike eiendomstyper. Ulike eiendommer kan rette seg mot ulike markeder, og dermed redusere risikoen for tap hvis et marked går dårlig. Eksempelvis kan det norske leiemarkedet i perioder gå veldig bra, samtidig som ferieboliger kan møte tøffere tider. Under presenteres noen eiendomstyper som kan benyttes:

• Bolig: Investering i bolig, eksempelvis leiligheter eller eneboliger er en kjent taktikk, og kan transformeres til lukrative pengemaskiner hvis det blir gjort riktig. Dette kan inkludere byleiligheter eller boliger i mer landlige områder. Utleiemarkedet er vanligvis stabilt, og gir jevn kontantstrøm hvis riktige leietakere er på plass.

• Næringseiendom: Investering i næringseiendom, herunder kontorer, butikker, eller industri kan bidra til å diversifisere porteføljen din. Næringseiendom kan, hvis det er riktig lokalisert og har gode funksjoner, gi høy avkastning og tiltrekke seg solide leietakere.

• Ferieleiligheter: Investering i ferieleiligheter kan gi veldig gode leieinntekter deler av året, hvis de er plassert ved populære turistmål. Ulempen med ferieleiligheter er risikoen for ledighet. Dette er ekstra aktuelt ved sesongbaserte steder.

• Eiendommer i utlandet: Finner du riktig objekt kan eiendommer i utlandet også gi god avkastning. Her er det viktig å sette seg inn i juridisk regelverk og finne de lukrative lokasjonene. En kjapp titt på AirBnb kan gi deg et godt inntrykk av hvor det lønner seg å investere.  

‍

Les også: Bør du investere i sekundærbolig privat eller gjennom AS?

Ulike leietakere

Det kan være lurt å ha en bred vifte med ulike leietakere. Da står du bedre rustet hvis noe skulle skje med denne spesifikke leietakertypen. Har du eksempelvis kun leid ut til arbeidere i Brummundal som bygger et nytt sykehus, vil du kanskje slite med ledighet når sykehuset er ferdigbygd.

Tilsvarende vil det være uklokt å kun leie ut til studenter hvis det er usikkert om det nærliggende universitetet skal legges ned. Ulike eiendommer er også tilpasset ulike leietakere, slik som:

• Boliger: Eiendommer som kan leies ut til ulike leietakere, eksempelvis studenter, enslige, arbeidere eller større familier. En god blanding kan bidra til lavere ledighet.

• Næringseiendom: Det kan være lurt å vurdere ulike typer lokaler for å få en variert leietakerprofil. Dette kan være lager, butikklokaler, kontorer eller annet. På denne måten gjør du deg ikke avhengig av en spesifikk bransje.

• Korttidsutleie: Korttidsutleie kan gjerne kombineres med punktene over, eller benyttes for seg. Mange gjør god butikk på korttidsutleie gjennom for eksempel Airbnb. Dette kan gi veldig høye inntekter i perioder, og gjøre opp for eventuell ledighet. Er det eksempelvis en stor konsert i hjembyen din kan du også vurdere å leie ut egen bopel for en kortere periode.  

‍

Les også: Hvordan finne den perfekte leietaker?

‍

Eiendommer med ulik risiko

Det kan være gunstig å ha eiendommer med ulik risiko. Ikke alle er enige i dette, og innehar kun eiendommer med en type risiko. Det kan likevel være lurt å vurdere, slik at du står bedre rustet ved potensielle endringer i økonomien. Noe du som eiendomsinvestor kan vurdere er følgende:

• Eiendommer med stabil økonomi: Her inkluderes mange av punktene tidligere nevnt. Har du eksempelvis en enebolig leid ut til studenter i Trondheim, vil dette være ganske sikker inntekt. Har du tilsvarende et butikklokale i Bogstadveien i Oslo er det lite sannsynlighet for ledighet. Det kan være en god vurdering å ha noen trygge eiendommer med jevn kontantstrøm i porteføljen.

• Eiendommer med høy avkastning og risiko: Det er gjerne slik at jo høyere risiko du tar, desto større er oppsiden. Men det samme kan sies om nedsiden. Har du allikevel lyst til å satse finnes det gode muligheter. Utviklingsprosjekter og større rehabiliteringsprosjekter er eksempler på eiendom med større risiko. Bygger du 6 rekkehus i en større hage i Oslo, er det gode muligheter for å tjene penger. Stopper plutselig boligmarkedet opp, reguleringsplanleggingen tar lenger tid enn planlagt eller lignende, har du et større problem og må kanskje med tap.

‍

Les også: Risikoen ved eiendom - Del 1 - Utleie og forvaltning av eiendom

Ulike strategier for eiendomsinvesteringer

Det finnes ulike strategier for eiendomsinvesteringer. Dette er ytterligere beskrevet i artikkelen «3 strategier for å komme i gang med eiendom». I denne artikkelen ser vi på følgende strategier:

• Kjøp for verdistigning: Dette kan være en god strategi hvis du peiler deg inn på storbyer i Norge. Oslo har eksempelvis lave utleieyielder, men historisk sett veldig god prisstigning. Det er ikke sagt at du ikke får leieinntekter i tillegg, men her vil hovedfokuset ligge på økt verdi på boligen gjennom tid i markedet.

• Kjøp for leieinntekter: Dette kan være en god strategi hvis du setter fokus på områder med høy yield, fortrinnsvis studiebyer med lavere eiendomspriser. Her vil ikke nødvendigvis prisstigning bære investeringen, men leieinntektene. Gjøvik har eksempelvis gode leieinntekter og lave boligpriser, men ikke like god prisstigning som Oslo.

• Kjøp for flipping: Dette kan være en strategi hvis du finner eiendommer med potensiale. Her gjelder det å tilføre eiendommen mer verdi enn du selv putter inn. Det kan være risiko forbundet med flipping, ettersom du som eiendomsinvestor ikke vet hva du kan få solgt boligen for i senere tid. Har du likevel funnet det riktige objektet i det riktige markedet kan det være gode penger å tjene.

Bred eksponering i eiendomsmarkedet kan være betryggende i usikre tider

Det er ikke nødvendigvis slik at du som eiendomsinvestor er nødt til å diversifisere eiendomsporteføljen din. Mange investorer operer kun i et marked, og har hatt stor suksess. Det er samtidig viktig å tenke over at vi har vært inne i en tid hvor nærmest alle eiendomsinvesteringer har gjort det godt i ulik grad, og det kan være lurt å se seg rundt etter måter å sikre seg mot usikre tider.

Samtlige av strategiene over innebærer risiko, og det bør overveies nøye hvilken grad av risiko du er komfortabel med. Forhør deg gjerne inne på Eiendomshjørnet om tips og triks. Der finnes det mange med god kjennskap til de ulike markedene.

‍