4 strategier for å investere i eiendom

Det finnes flere strategier for å investere i eiendom. Ulike nisjer har ulike forutsetninger, med fordeler og ulemper. Tre forskjellige boliger med henholdsvis høy, middels og lav standard kan alle være gode investeringer – dette avhenger av strategien din. Derfor må du selv vurdere hvilken strategi som passer deg, din livssituasjon og din risikoprofil. I denne artikkelen diskuterer vi tre strategier for eiendomsinvesteringer.

‍

‍

‍1.     Kontraktsposisjoner

Den første strategien er å utelukkende kjøpe kontraktsposisjoner i nybygg. Startfasen av byggeprosjekter er ofte den prosessen med mest risiko for utbygger. Før utbygger kan gå i gang med oppføringen av byggeprosjektet, er de ofte avhengig av å ha solgt en viss prosentandel av boligene for å kunne begynne byggeprosessen. Siden boligene ikke er innflytningsklare før om, for eksempel, to år, vil det være mulig å spekulere i om prisen før byggestart vil være høyere ved ferdigstillelse.

Ved å investere i en kontraktsposisjon, inngår du en kontrakt med utbygger før ferdigstillelse av boligen. Utbygger kan være villig til å gi rabatter, eller en god pris for at du som boligkjøper investerer i boligprosjektet, og dermed påtar deg en viss risiko. Likevel er det ikke uvanlig at utbygger legger inn føringer for når, eller hva kontrakten kan selges videre. Når boligen er innflytningsklar kan du velge å flippe før ferdigstillelse, eller beholde som utleieobjekt. Noen pusser opp boliger og selger de videre i håp om at dette skal gi ekstra avkastning på boligen.

Les også: Pål Restad gjorde avtale med utbygger – bygde om fra 2-roms til 3-roms ved overtakelse

I utgangspunktet gjør dette inngangsbilletten din til å drive utleievirksomhet dyrere, ettersom at alt er nytt. Samtidig er fordelen med nybygg at du slipper rustne rør, halvråtne tak og fuktige kjellere. En annen fordel med nybygg, er at de ofte tiltrekker seg ordentlig folk. I tillegg ligger felleskostnadene ofte godt under gjennomsnittet på brukte boliger. Ulempen er dyrere kjøpspris.

Denne strategien er kun lønnsom hvis markedet stiger mer enn du betaler i rente på depositumet. Det kan være en fin strategi for folk med god egenkapital, og som ønsker minimalt med arbeid rundt utleieforholdet.

2.     Høy yield

En annen strategi er å kjøpe de dårligste objektene. Uten utbedringer av boligen vil riktignok verdistigningen, mest sannsynlig, være lav. Til gjengjeld kan yielden, altså avkastningen på leieinntektene etter driftskostnader, målt mot investeringen, ofte være høyere sammenlignet med dyrere boliger.

Ettersom utlånsforskriften stiller krav til at bankene ikke kan låne ut mer enn maksimalt 5x inntekt, er det fordelaktig at leieinntekter regnes som inntekt i tillegg til arbeidsinntekten din. Dermed forenkler høyere yield nye låneopptak til eiendomsinvesteringer, og er på denne måten gunstig for rask skalering.

Det er dog ikke gitt at det er en sammenheng mellom lavere prisnivå og god yield. For eksempel mindre sentrumsnære områder gir lavere prisnivå, men også lavere etterspørsel av utleieenheter. Dette kan by på utfordringer, og krever mer av deg som utleier for å opprettholde så lav vakanse som mulig. Vakanse betyr ledighet, altså når objektet ditt ikke er utleid eller skaper leieinntekter.

Utfordringene til side, inngangsbilletten din til boligmarkedet blir billigere når du investerer i en rimelig bolig. For rask skalering, vil vi påstå at en billig inngang og høy kontantstrøm er de viktigste faktorene. Vi anser denne strategien som mest risikofylt.

Les også: Slik bruker du yield til å regne på kjøp av utleieenheter

3.     Høy verdistigning

En tredje strategi er å kjøpe helt greie objekter med god beliggenhet. Du kan få lavere kontantstrøm, men høy verdistigning. For skalering er ikke dette den raskeste veien. Banken er trolig mest bekymret for betjeningsevnen din, og med lav kontantstrøm vil dette bli en brems.

Likevel ser vi at dette kan være en god strategi i markeder med stor prisoppgang som i deler av Oslo. For eksempel har gjennomsnittlig kvadratmeterpris i bydel St. Hanshaugen steget med drøye 31 % de siste 5 årene. Dette tilsvarer en økning på 24 714 kr per m². Dersom du kjøpte en leilighet på 50 m² i 2018, ville den gjennomsnittlige verdiøkningen i dag være 1 235 700 kr. Når du i tillegg legger de OK leieinntektene for perioden på toppen av regnestykket, blir tallene enda bedre.

Ved å investere i attraktive områder, vil du trolig ha middels til lav vakanse, da god beliggenhet gjerne tiltrekker gode leietakere. Til gjengjeld er inngangsbilletten din dyrere enn de dårligere objektene. Vi anser likevel denne strategien som minst risikofylt. Dersom du har lang horisont, og ikke minst midlene til å vente på prisstigningen, kan dette være en gunstig strategi som krever lite arbeid.

4.     BRRRR-metoden

En kombinasjon av punkt 2 og 3, altså å kjøpe rimelig objekter for å få meg seg verdistigning, er grunnlaget for BRRRR-metoden. Buy, rehab, rent, refinance, repeat er en populær strategi hos flere av de proffe. Denne metoden krever mer sammenlignet med de andre strategiene. Du må være forberedt på mer jobb, enten i form av å gjøre oppussing selv, eller holde styr på prosessen. Alle som har pusset opp et hus, vet hva en slik prosess innebærer. Oppsiden og muligheten for rask skalering er likevel god.

Det fine med BRRRR-metoden er at den kan benyttes på ulike nivåer. Enten du er førstegangskjøper som har klart å skrape sammen akkurat nok midler til å kjøpe en sliten leilighet, eller om du er profesjonell på jakt etter oppussingsobjekter.

Vi har tidligere skrevet en egen artikkel om BRRRR-metoden. For å lese den, trykk her.

Kjenn ambisjonsnivået ditt

Når du velger investeringsstrategi, er det viktig å være ærlig med seg selv. Hvor mye du er innstilt på å legge inn av tid og midler er helt avgjørende. Dersom du ønsker å skalere så fort som mulig, kan det være riktig å investere i eiendommer med høy yield. Dette vil gjøre at du kan refinansiere, og investere i nye objekter.

Hvis du har midlene men ikke tiden, kan det være mer hensiktsmessig å investere i eiendommer i områder med forventet prisoppgang. Leieinntektene dekker på sin side deler av renter og avdrag. Om markedet stiger, har du mest sannsynlig gjort god avkastning på lite tid og krefter.

‍