5 punkter i utlånsforskriften du må kjenne til - med endringer fra 2023
Siden 2015 har bankenes utlånspraksis for lån med pant i bolig vært regulert i boligforskriften, siden 2021 ved navn utlånsforskriften. Forskriftens hensikt har vært å skjerpe bankenes krav til låneopptager, med andre ord å gjøre det vanskeligere å få lån. Dagens utlånsforskrift av 1.1.2021 er gjeldene frem til 31.12.2024, men fikk endringer så sent som 1.1.2023. Noen forbinder utlånsforskriften kun med «5 ganger inntekt», men den omhandler mye mer. La oss se nærmere på de viktigste punktene bankene må ta stilling til ved låneopptak.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
I denne artikkelen skal vi se på fempunkter i utlånsforskriften:
- Betjeningsevne
- Gjeldsgrad
- Belåningsgrad
- Avdragsfrihet
- Fleksibilitetskvote
Betjeningsevne
Det ligger i ordet «betjeningsevne» hva det handler om. I hvor stor grad evner kunden å betjene lånet. Dette er en vurdering banken gjør ved å måle inntekter opp mot utgifter. Inntekter banken vedlegger kan være arbeidsinntekt og leieinntekter. Merk at leieinntekter må være dokumenterte og stabile for å kunne regnes som inntekt av banken. Utgifter kan derimot være generelle utgifter til livsopphold, og renter og avdrag på det aktuelle- eller andre lån. For de fleste betyr dette i praksis at du ikke får låne mer enn fem ganger din egen inntekt.
Videre innebærer utlånsforskriften at bankene stresstester kundens betjeningsevne ved å regne inn en renteøkning på 3 prosentpoeng høyere enn dagens rentenivå. Likevel er stresstesten alltid minimum 7%. Er dagens rentenivå under 4%, vil stresstesten uansett ta utgangspunkt i en rente på 4%,for deretter å regne inn de 3 prosentpoengene i tillegg.
Normalt er dette gjort for å øke lånets robusthet på lengre sikt. Siste års sterke renteoppgang har vist stresstestens verdi også på kort sikt, og er en viktig del i bankens vurdering av låneopptagers betjeningsevne utover dagens situasjon.
Gjeldsgrad
Gjeldsgrad er kundens samlede gjeld i forhold til årsinntekt, og regnes ut slik:
Samlet gjeld omfatter all gjeld du har i tillegg til det aktuelle låneopptaket det søkes om. Hva som regnes som inntekt er derimot noe mer komplisert:
- Bankene skal legge til grunn personinntekten som den er definert i Skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag.
- Bankene kan legge til grunn skattefrie inntekter hvis inntektene er dokumenterte og stabile over tid. Et eksempel på godkjent skattefri inntekt er barnetrygd. På den andre siden vil ikke for eksempel spillegevinster godkjennes.
Gjeldsgraden skal i utgangspunktet ikke være høyere enn fem, noe som i praksis betyr at du ikke vil få mer lån enn fem ganger årlig inntekt.
OBS!: Fra 1.1.2023 medregnes ikke innestående midler på BSU i beregningen av gjeldsgrad. Tidligere ble BSU-midlene trukket fra gjelden i beregningen, men dette er nå endret.
Belåningsgrad
Belåningsgrad er lånetsstørrelse i forhold til boligens verdi, og regnes ut slik:
Alle lån med pant i boligen skal tas med i beregningen av belåningsgrad, medregnet fellesgjeld i borettslag og sameier. Eventuell tilleggssikkerhet kan være pant i annen eiendom, kausjon eller garantier. Dette skal legges til boligens verdi i beregningen av belåningsgraden.
I praksis får du kun låne 85% og må stille med 15% egenkapital selv. De generelle kravene i utlånsforskriften vises på bildet under:
OBS!:
- Fra 1. januar 2023 gjelder det generelle kravet til maksimal belåningsgrad for nedbetalingslån på 85 prosent også for lån med pant i sekundærbolig i Oslo. Dette var tidligere 60%. Nå er altså kravet om egenandel redusert fra tidligere 40% til 15%, og dermed har det blitt enklere å kjøpe sekundærbolig i hovedstaden.
- Innestående midler på BSU medregnes ikke i beregningen av belåningsgrad.
Les også: Kreative måter å få låne mer enn 5 x inntekt
Avdragsfrihet
I tillegg settes det krav til avdragsbetaling. I praksis betyr det at du ikke får innvilget avdragsfrihet før du har under 60% belåningsgrad, men banken kan ta hensyn til tilleggssikkerhet i annen fast eiendom i beregningen av belåningsgrad.
Det presiseres likevel at utlånsforskriften ikke skal utelukke muligheten for banker til å gi rente- og avdragsutsettelse i enkelttilfeller der det er gode grunner for dette. Med dette menes tilfeller som forverrer låneopptagers betjeningsevne, som for eksempel sykdom, samlivsbrudd eller arbeidsledighet.
Les også: Derfor burde du benytte deg av avdragsfrihet
Fleksibilitetskvote
Heldigvis eksisterer det en fleksibilitetskvote. Her har bankene mulighet til å ta saker i «brudd». Å ta en sak i brudd betyr at banken bryter utlånsforskriften og gjør et unntak for deg. Fleksibilitetskvoten er begrenset, og ligger på 8% i Oslo, 10% i resten av landet. Den beregnes utfra totalt lånevolum i hvert kvartal. Det betyr at banken ikke kan gi unntak til alle, kun noen få utvalgte. Internt i bankene tror jeg det eksisterer en prioritetsliste på det. Typisk vil de prioritere unge førstegangskjøpere, ettersom de har lang livstidskundeverdi. Er du i tillegg høyt utdannet liker banken deg enda bedre. Skulle du ha landet en god jobb med forutsigbar lønnsvekst er du virkelig attraktiv for banken.
5 ganger inntekt er tommelfingerregelen
Utlånsforskriften kom i sin tid for å regulere bankenes utlånspraksis. Dette har gjort at du på generelt grunnlag ikke får låne mer enn 5 ganger hva du har i inntekt. Likevel, bankens fleksibilitetskvote gir handlingsrom til den som vil utvide eiendomsporteføljen. Har du god egenkapital, men stoppes av 5x inntekt, kan fleksibilitetskvoten være muligheten din.
Les mer om hvordan man øker mulighetene for å bli en del av bankens fleksibilitetskvote i artikkelen vår om «Finansieringsbevis».
