5 tips til et godt boligkjøp

Evnen til å gjøre gode boligkjøp er en av de fremste egenskapene som skiller gode og mindre gode eiendomsinvestorer. Tilfeldigheter kan selvsagt spille inn i mange kjøpsprosesser, men som regel er dette noe som ikke avgjøres av flaks. For konkurransen om de beste investeringsobjektene er knallhard, spesielt i de store byene med høy etterspørsel. Å investere i bolig vil aldri blir enkelt, men det kan bli enklere – hvis du vet hvilke faktorer du burde fokusere på. I denne artikkelen deler vi 6 tips til hvordan du gjør gode boligkjøp.

‍

Tidshorisont

I Norge er det etablert konsensus at å eie bolig er bedre enn alternativet å leie. I mange tilfeller kan det være at dette stemmer, men det medfører ikke alltid riktighet. Dette handler først og fremst om lengden på tidshorisonten du har for boligen, og transaksjonskostnadene som påløper ved et kjøp/salg. Omkostninger ved boligkjøp er ofte minimum 50 000 kr – 100 000 kr, og 100 000 kr – 200 000 kr for et boligsalg. Når du legger dette sammen, må du ha en avkastning på 150 000 kr – 300 000 kr bare for å gå i null. Er det en sekundærbolig, utløses 22 % skatt på eventuell gevinst.

Bruk hodet, ikke hjertet

Overraskende mange boligkjøpere baserer magefølelsen sin på bilder fremfor tekst når de leser i boligannonsen. Det mange glemmer er at annonsens tiltalende bilder av boligen er tatt for å presentere den fra sin absolutt beste side. Derfor kan det være at bildene bare forteller deler av sannheten om boligens standard. Istedenfor burde du fokusere på hele prospektet. Du kan ikke klage i ettertid på noe du kunne lest i prospektet, bare fordi du ikke gjorde det, eller ikke forstod hva det betydde. Da kan du kontakte ansvarlig megler for å spørre.

For mange eiendomsmeglere vet at boligkjøp handler om følelser. De vet at de fleste boligkjøpere investerer i bolig med øynene og hjertet, noe de selvsagt utnytter så godt de kan. Derfor burde du tilstrebe å ikke la deg påvirke i for stor grad av annet enn prospektet. Bildene og alt det flotte er for å skape entusiasme, og kan potensielt lure deg. Ikke juridisk lure deg, meglerne vet som oftest hvor grensen går. Men lure følelsene dine.

Sett deg en grense for hva boligen er verdt

Bestem deg for hva du mener boligen er verdt - før budgivningen starter. Dette er for mange mindre krevende for en utleiebolig enn når det er snakk om primærbolig. Ved å regne seg bakover vet du mer eller mindre hvor mye boligen rasjonelt sett er verdt til ditt bruk. Dette gjør du ved å regne ut eventuelle leieinntekter, og trekke fra løpende- og engangskostnader. Løpende kostnader kan være rentekostnader, avdrag og eventuelle felleskostnader. Engangskostnader er for eksempel dokumentavgift og meglerhonorar.

Å regne seg bakover er et av de eldste triksene i boka. Likevel er vår opplevelse at dette brukes overraskende sjeldent av mannen i gata. Dersom du ikke skal benytte boligen til utleievirksomhet, vil det fortsatt være fornuftig å regne å gjøre en lignende utregning som over, men selvsagt uten leieinntekter.

‍

Les også: Er eiendommen en god deal? Slik regner du på utleieobjekter gjennom 8 steg

Budgiverstrategier

Noe av det mest spennende med kjøp og salg av eiendom er budrunder. Budrunder kan være uforutsigbare, men det finnes ofte noen fellestrekk. Disse har lagt grunnlaget for utviklingen av budgiverstrategier. De er på ingen måte noen fasit, men ved å lese seg opp på forskjellige strategier, så vil du få en bedre fornemmelse av hva som møter deg i konkurransen. For det er viktig å forstå at mange ikke klarer å oppføre seg rasjonelt når det kommer til bolig. Tanken om drømmeboligen er forlokkende, og mange er tilbøyelige til å strekke seg i overkant langt for å oppnå dette.

I en budrunde er det i utgangspunktet to muligheter; enten kan det være budrunde mellom flere interesserte kjøpere, eller så er det direkte forhandlinger mellom selger og en interessert kjøper. I førstnevnte tilfelle vil det ofte være en fordel å gå hardt ut for å drepe interesse, eller å avvente tilslutt før du kupper runden. Er du uten konkurranse og forhandler direkte med selger er det helt andre regler som gjelder. Valg av strategi i slike tilfeller avhenger ofte av selgers tidspress. Ved sterkt tidspress for selger kan vi skvise prisen enda litt mer ved å legge kortere akseptfrist på vårt bud. I tilfeller hvor eier har god tid, burde du vise at du har det samme, det vil si lengre tidsfrister.

Les også: Strategier i budrunder – hva lønner seg?

Tenk på bolig som en investering

Det kan være lett å glemme at bolig trolig er det dyreste vi kjøper i løpet av våre liv. Derfor burde du tilstrebe å tenke på det som mer enn et hjem, og heller betrakte det som en investering.

For det er ingen som gjør en investering uten å vurdere alle faktorer rundt investeringen. Målbare faktorer som kostnader, inntekter, utvikling og avkastning gjør det enklere å sammenligne investeringer opp mot hverandre. På denne måten er du mer sannsynlig å få et nyansert bilde over hvor det er best å investere egenkapitalen din.

‍

Les også: 4 strategier for å diversifisere eiendomsporteføljen din

Hold deg rasjonell

Nøkkelen til et godt boligkjøp handler i bunn og grunn om å opptre rasjonelt underveis i prosessen. Mange lar seg rive med i jakten på drømmeboligen. Tanken om å skaffe seg sitt eget hjem og komme seg inn på boligmarkedet, gjør at de glemmer å se på tallene bak. For tallene lyver sjelden. En bolig kan være riktig på veldig mange måter, men hvis den ikke er lønnsom, eller rett og slett bare altfor dyr, er det bedre å fortsette søket et annet sted. Ved at du oppfører deg rasjonelt vil du mest sannsynlig tape flere budrunder mot irrasjonelle konkurrenter. Likevel, ved å på forhånd vite hva boligen er verdt for deg, handler det i bunn og grunn om å ikke gå utover denne summen.