5 tips til kortidsutleie av hytte + skatteregler

Utleie av egen fritidsbolig har takket være annonseplattformer aldri vært enklere enn i dag. Likevel er fortsatt mange hytteeiere skeptiske til å slippe inn fremmede gjester uten oppsyn. Dette på tross av at faste kostnader som renter på lån, driftskostnader som båtplass eller brøyting av vei, påløper uavhengig av hvor ofte fritidsboligen benyttes. Er du blant de som ikke bruker hytta hver uke, burde du derfor vurdere å leie ut i perioder du ikke planlegger å bruke den selv. I denne artikkelen ser vi nærmere på fordelene med utleie av egen fritidsbolig.

‍

‍

Forskjell på korttids-og langtidsutleie

Det er viktig å presisere at det er en skattemessig forskjell på å leie ut egen fritidsbolig i form av korttidsutleie, eller lengre utleie til fastboende. Hvis det siste er tilfelle, er dette ikke å anse som utleie av fritidseiendom, men heller som utleie av sekundærbolig. Utleie av sekundærbolig regnes som normal utleie, og vil skattes deretter.

For å lære om utleie av sekundærbolig, kan du lese artikkelen vår Bør du investere i sekundærbolig privat eller gjennom AS?

‍

Skatt

Inntekt fra utleie av fritidsboliger har egne særregler når det kommer til skatt. Disse gjelder kun hvis du leier ut hytta deler av året, men primært bruker den selv. Med andre ord er det snakk om korttidsutleie. Det er uinteressant om du leier ut mer enn du bruker den selv, det viktige er at du driver korttidsutleie.

Som i mange andre områder av Skatteloven er det også her snakk om skjønn når det kommer til hvor mye du kan leie ut før det regnes som næring. Fritidsboligen må benyttes i rimelig omfang av deg selv for at utleien ikke skal regnes som næring. Noe fasit på hvor mye dette er, er vanskelig å stadfeste sikkert. Men, dersom du benytter den i deler av ferier, og en helg engang i blant, er det nærliggende å tro at du er godt innafor. Hvis du vil være på den sikre siden, er det alltids mulig å rådføre seg med en regnskapsfører, eller revisor.

De overordnede reglene for skatt på fritidsbolig er derimot tydelige.

• De første 10.000 kr er skattefrie. Tjener du over dette, må du melde fra om dette i skattemeldingen.
• Da skal du betale skatt på 85% av de leieinntektene som overstiger 10.000 kr.
• Skatten er 22%.

For å illustrere dette kan vi se på et tenkt eksempel:

‍

‍

Du får ikke fradrag for kostnader du har på fritidsboligen. Ikke strøm, ikke forsikring eller fellesutgifter. Heller ikke provisjon hvis du bruker en utleiemegler eller lignende.

Jeg ønsker å understreke at disse skattereglene gjelder for tidspunktet artikkelen publiseres. Skatteregler endres med jevne mellomrom. Du er selv ansvarlig for å holde deg oppdatert på de de nyeste skattereglene!

‍

Les også: Slik sparer du skatt gjennom fradrag for kostnader ved utleie av eiendom

‍

Praktiske aspekter ved utleie av fritidseiendom

Det er en del praktiske aspekter du burde ta stilling til for å optimalisere utleien. Her er noen:

Annonseplattformer

Jeg har benyttet meg av både Finn.no og Airbnb.com. De fungerer godt. I annonsen må du huske:

• Gode bilder
• God og beskrivende annonsetekst
• Plantegning
• Kart

Jo mer målrettet info du kan fortelle de potensielle leietakerne, jo bedre. Da slipper du mange spørsmål. Her er standard på fritidsboligen og beliggenhet de viktigste tingene å inkludere i annonsen.

‍

Les også: 5 grunner til at Airbnb kan være en gullgruve

Beliggenhet og kontaktperson

Fritidsboligens beliggenhet er ofte avgjørende for om det er et godt utleieobjekt. Det meste kan leies ut, men om fritidsboligen er en avsidesliggende hytte langt fra nærmeste nabo, vil logistikken bli krevende. Du bør ha en lokal kjentmann/-dame, altså en person som bor i kjøreavstand til fritidsboligen. Denne personen bistår deg med innsjekk, utsjekk og kontroll av vask, og at alt er som det skal være. Mange kombinerer denne personen med vasking. Det er ingen dum ide, men det er ikke alltid det lar seg gjøre.

Vi betaler vår kontaktperson 10% av det vi får inn i husleie. Dermed varierer det med summene vi leier ut for. Bruker du Airbnb, ligger det en funksjon i appen der du kan legge til en slik lokal vert. Verten kan få betalt direkte fra Airbnb, svare på meldinger, og gjøre det samme som du gjør i appen - hvis du vil.

Kodelås/ Nøkkelboks

En kodelås eller annen lignende er absolutt anbefalt. Leietakerne får oppgitt koden til boksen hvis verten ikke har mulighet til å ta imot leietakerne når de ankommer. Samme prinsipp kan benyttes i tilfeller der håndverkere skal inn i boligen. Ved kodelås kan du som regel endre koden etter utsjekk.

Kontrakt

Utleie av en sekundærbolig og en bolig for korttidsleie er altså ikke det samme. Leier du ut til fritidsboende, altså korttidsutleie, gjelder ikke husleieloven. Men det betyr ikke at det ikke er viktig med en kontrakt, snarere tvert imot. Siden ingen av partene er beskyttet av loven, er det lurt å ha en enkel kontrakt som forteller hva dere er enige om. Kontrakten kan være enkel, men burde eksistere. Ting som kan være med:

• Hvem er utleier
• Hvem er leietaker
• Objektet som leies ut
• Tidsperiode med inn- og utsjekk i klokkeslett
• Leiesum‍
• Eventuell forskuddsbetaling (Absolutt å anbefale!)‍
• Depositum?
• Adgang til fremleie?
• Plikter og rettigheter i leieforholdet?
• Tillatt med dyr?
• Vasking
• Etc.

Husleie

Et av de viktigste prinsippene med all utleie: Ingen nøkkel før leia er betalt.

Husleie på konto 3-5 dager før leieforholdet er det jeg praktiserer. Dette gjør at du selv sover bedre om natten, og selve betalingen av leieforholdet slipper å bli en belastning for deg som utleier.

Et tips kan være å kreve inn deler av leiesummen i form av forskuddsbetaling, rett etter bestilling. Dette sikrer deg mot at folk avbestiller rett før, eller ikke betaler i det hele tatt. Krev inn 20-30% av leiesummen rett etter at kontrakt er signert. Dette er en sikkerhet for at leietaker faktisk kommer til å gjennomføre leieforholdet. Dette er ikke noe du trenger å bekymre deg for via Airbnb, men er relevant for andre typer korttidsutleie.

En innbringende sideinntekt

Utleie av fritidsbolig kan være en innbringende sideinntekt. Hvis du ikke har til hensikt å benytte deg av fritidsboligen din på jevnlig basis, er det ingenting i veien for at noen andre låner den mot god betaling. Hvis du har gode rutiner med eget vaskepersonale, gjennomførte kontrakter og -annonser, er det ikke så mye arbeid med utleie av fritidsbolig som man kanskje skulle tro. Ved å leie ut hytta vår har vi hatt mulighet til å reise til nye steder, uten å betale mer for hotell enn avkastningen utleien på hytta gir. For oss har dette har vært en åpenbaring!

‍

Les også: 4 strategier for å diversifisere eiendomsporteføljen din