8 steg for å bli en god utleier

For å gjøre utleie så effektivt som mulig, kan det være til hjelp å lage seg gode systemer fra start. Har du ikke allerede gjort det, er det ingen grunn til å vente. En god grunnmur vil forenkle skaleringen av porteføljen, og sørge for at du har oversikt til enhver tid. I denne artikkelen kommer vi med tips til hvordan du kan effektivisere utleien din ved hjelp av enkle systemer.

‍1.     Annonse

Du gjør deg en selv en tjeneste ved å lage en gode annonser. Da slipper du som regel mange spørsmål fra potensielle leietakere. Det viktigste å ha med i utleieannonse er:

• Gode bilder, benytt her gjerne profesjonell aktør
• God og beskrivende annonsetekst
• Plantegning for boligen, med ekstra fokus på hvert soverom
• Geografisk plassering
• Pris for boligen totalt, eventuelt pr. soverom

Her er fokuset på soverom og boligens beliggenhet de viktigste punktene å inkludere i annonsen. Vi har valgt å legge inn en klausul i kontraktene om at leieforholdet ikke kan sies opp de første 9 måneder. Deretter er det 3 måneders gjensidig oppsigelse. Dette opplyses tydelig i annonsen. Som regel vil du tiltrekke deg leietakere med et langsiktig perspektiv.

‍

Les også: Hvordan lage en god boligannonse?

‍

2.     Screening

Når du skal finne riktig leietaker, kan en kort, men god screeningprosess være en lønnsom øvelse som sparer deg for både tid og penger. En prat på telefon eller videosamtale over nett, gir ofte et godt nok inntrykk av hvordan den potensielle leietakeren er. I tillegg kan du be om attest fra tidligere leieforhold. En samtale fremfor tekstmeldinger er ingen garanti, men øker sannsynligheten for gode leieforhold.

‍

Les også: Hvordan finne den perfekte leietaker?

3.     Innflytningsprotokoll

Gå gjennom leiligheten sammen ved innflytt, og ha et skjema som viser skader. Forklar samtidig hva du forventer når de flytter ut, og hvordan dere vil gå gjennom leiligheten på samme måte. En god prosess rundt innflytning er tillitsvekkende for både leietaker og utleier.

4.     Forvaltningssystem

Uavhengig av om du har som mål å skalere, eller ønsker å drive i mindre grad – gode forvaltningssystemer er gode verktøy til å skape oversikt over utleievirksomheten. Å bruke leiekontrakter utarbeidet av fagfolk er trygt for både leietaker og utleier. Selskaper som Huseierne og Hybel tilbyr gode standardkontrakter som kan signeres elektronisk av begge parter. Dette sparer deg for usikkerheten ved å utarbeide en kontrakt selv.

Dersom du er blant de med ambisjoner om skalering av utleieporteføljen, kan det være alfa omega å etablere gode forvaltningssystem så tidlig som mulig. Dette vil spare deg mye tid, samt de gi deg god oversikt over hver utleieenhet.

Medlemskap i Huseierne koster 500 kr i året. Her kan du få 2 timer gratis juridisk rådgivning, gratis depositumskonto og elektronisk leiekontrakt. I tillegg har de maler for oppsigelse av leieforhold og skriftlig advarsel.

Du finner standardkontraktene på nettsidene deres, eller ved å trykke her (Huseierne) eller, ved å trykke her (Hybel).

‍

Les også: 4 verktøy og digitale tjenester for tidsbesparende utleie av eiendom

5.     Husregler

Det kan være lurt å ha et eget punkt om husordensregler i husleiekontrakten. Dersom du har utleiebolig i sameier, er det ekstra viktig at husordensreglene til sameiet blir fulgt. Vær oppmerksom på at et sameie kan tvinge en seksjonseier til å selge boligen sin ved gjentatte brudd på husordensregler og/eller vedtekter. Dermed kan det gå ut over deg hvis leietakerne dine ikke overholder husordensreglene. For å håndtere dette har vi det med som et eget punkt i husleiekontrakten:

Leietaker må følge boligens/sameietes til enhver tids gjeldende husordensregler og vedtekter.

Oversend de konkrete husordensreglene enten per e-post, eller last de opp som et uavhengig dokument i forvaltningssystemet før kontrakten med leietaker undertegnes. På denne måten kan du vise til at leietaker har forpliktet seg til å følge husordensreglene. Dette er viktig hvis du skulle være uheldig og få leietakere som ikke bryr seg om naboene sine. Når det skjer gjentatte brudd på husordensreglene, kan du si opp vedkommendeʹfør du blir tvunget av sameiet til å selge boligen din.

6.     Følge opp henvendelser

Lag et godt system for oppfølging henvendelser. Uavhengig om du driver utleie i liten- eller stor skala – opprett en egen e-post du sjekker jevnlig. Denne kan rettes mot alt av kommunikasjon utleievirksomheten omfatter, som direkte kommunikasjon med leietakere- og/eller arbeidere ved behov.

De fleste med erfaring fra utleie vet at det kan være flere baller i lufta å håndtere på en gang. Lag derfor systemer der du får varsler om møter, befaringer og avtaler. Fagmenn har ofte travle dager, så å glemme et avtalt møte for befaring kan forsinke en oppussingsprosess.

7.     KPI-justering av leie

Dersom du driver utleie, har du jf. Huseierloven krav på muligheten til å indeksregulere husleia en gang pr. år. Dette følger endringen i den norske konsumprisindeksen (KPI). KPI er et mål for prisutviklingen på varer og tjenester etterspurt av private husholdinger.

Ved indeksregulering av husleie er utleier pliktig til å informere leietaker om dette skriftlig, minimum 30 dager før endringen trer i kraft. Dessuten kan det ikke skje før tidligst 12 måneder etter kontraktinngåelse. Så fremt skriftlig advarsel sendes til leietaker, og de andre generelle fristene overholdes, har ikke leietaker noen formel rett til å nekte noen endring i husleie.

Det er ikke nødvendig å punktfeste retten til å indeksregulere husleie, Huseierloven verner utleiers rett til dette.

‍

Les også: Når kan du øke husleien?

‍

8.     Utflytting 

Når en leietaker så sier opp, kan du sende en mail med informasjon om hva som forventes av flyttevask, og hvilke punkter dere går gjennom ved utsjekk. Dette sparer begge parter for tid. Her er noen punkter du kan ha med, med formulering fra utleier til leietaker:

• Internett/TV: Leietaker må si opp eventuelle private internett/TV-abonnement hos leverandør, og lever tilbake dekoder. Leietaker er personlig ansvarlig for dekoder og annet utstyr bestilt fra internettleverandør.

NB! Gjelder ikke ruter som er fastmontert. Den skal stå i leiligheten.

• Flyttevask: Vasken som kreves ved utflytting tilsvarer en flyttevask. Det er langt mer omfattende enn en grundig rengjøring. Det er ikke uvanlig å benytte vaskebyrå for å få dette gjort ordentlig.

En langt fra utfyllende huskeliste hvis man velger å gjøre dette selv er; gulv, lister, vinduer, komfyr, steketopp, kjøleskap, oppvaskmaskin, servant, dusjkabinett, wc, servant, vannlås på bad og kjøkken, avtrekksvifte og så videre.

• Strøm: Ny leietaker vil bestille strøm. Dermed vil tidligere leietaker bli tilsendt en sluttfaktura. Det er normalt at det tar 3-4 uker før denne sendes etter utflytting.

Strømabonnement skal ikke sies opp, ettersom strømmen da vil stenges i leiligheten, og utleier får en egen avgift for å åpne strømmen igjen. Hvis dette skjer, vil kostnaden for å åpne strømabonnementet trekkes fra tidligere leietakers depositum.

• Flytting: Tidligere leietaker må være varsom med utflyttingen slik at det ikke oppstår skader på gulv og vegger. Det er strengt forbudt å sette igjen møbler og andre gjenstander, inkludert søppel og avfall.

• Avslutning av depositumskonto: Når alt er i orden ved utflyttingen vil utleier varsle banken om at depositumet blir frigitt. Leietaker må da selv ta kontakt med banken, og informere om hvilken konto leietaker vil ha depositumet overført til. Utleier har ikke noe ansvar for hvor pengene fra depositumet skal overføres.

Gode systemer lønner seg

Gode systemer er som en grunnmur for utleievirksomheten din. Innsatsen du legger inn i systemene dine betaler seg tilbake med renter. Dersom de er gjennomførte og robuste, er det ikke sikkert at utleievirksomheten behøver å kreve noe av deg etter at leietaker har flyttet inn. De som kaller utleie for passiv inntekt har som regel gode systemer. Gjør deg selv en tjeneste – skaff deg oversikt over utleien din.