Bør du godta depositumsgaranti eller depositumskonto som utleier?

Som utleier trenger du en sikkerhet for leieforholdet. Hvis leietaker ikke betaler husleie, eller om skader på boligen skulle oppstå, vil du fortsatt være garantert å få tilbake pengene dine med en depositumsløsning. Tradisjonelt sett har depositumskonto vært en foretrukken løsning for mange, men bruken av depositumsgaranti har med årene blitt mer utbredt. I denne artikkelen ser vi på de to depositumsløsningene.

‍Depositumskonto

En depositumskonto er i praksis en forsikring for deg som utleier. En depositumskonto opprettes i leietakers navn, hvor leietaker innbetaler et kontraktsfestet beløp. Beløpet varierer, men en tommelfingerregel er omtrent 3 måneders husleie. Disse pengene kan ikke trekkes fra kontoen uten gjensidig enighet mellom utleier og leietaker. Med en god leiekontrakt er dette uproblematisk, ved at leietaker signerer på at den godtar utbetaling gitt omstendighetene.

Kontoen skal være en godkjent depositumskonto i en finansinstitusjon, altså hos en bank og ikke utleiers egen bankkonto. Det er ikke lov å kreve forskuddsbetalt husleie som depositum, eller kreve at leietaker betaler depositum på utleiers konto, selv om dette er en egen konto. Du må bruke en helt egen depositumskonto, noe som koster penger å etablere. Denne kostnaden er det du som utleier som må bære, leietaker kan ikke belastes for dette. Kostnadene knyttet til depositumskonto kan være fradragsberettiget.

Personlig bruker jeg den integrerte depositumskontoen i forvaltningssystemet vi benytter, noe jeg synes er særdeles effektivt i praksis. Der signeres dette digitalt, og begge parter slipper å møte i banken. Før var det et krav om at depositumskontoen skulle være i samme bank som leien ble betalt inn til, altså utleier sin bank.

‍

Les også: 4 verktøy og digitale tjenester for tidsbesparende utleie av eiendom

Det er stor forskjell på kostnadene for en depositumskonto, så sjekk dette før du bestiller i banken din.

‍

Les også: Dette må du ha på plass før leietaker flytter inn

Depositumsgaranti

For utleier fungerer dette på samme måte som et depositum, men leietaker slipper å betale inn depositumet. På den ene siden er en slik løsning dyrere for leietaker, ettersom en depositumsgaranti koster omtrent 14-16 % av depositumsbeløpet. Likevel, beløpet er ofte en vesentlig sum, og for noen kan det være mer interessant å ha dette beløpet i andre investeringer, eller å slippe å spare opp til denne summen.

Dette kan illustreres i et eksempel:

• La oss si at du skal leie ut en bolig med husleie på 15 000 kr per måned.
• Depositumet tilsvarer tre måneders leie. Leietaker skal da betale inn 45 000 kr.
• Velger de å kjøpe en depositumsgaranti, betaler de 7 200 kr ved 16 % eller 6 300 kr ved 14 %.
• Utsteder av garantien stiller det samme beløpet som du skulle hatt stående på en konto, 45 000 kroner, som sikkerhet for avtalen.

De samme reglene gjelder for bruk av depositumsgarantien som et normalt depositum. Eneste forskjell er at sikkerheten kommer fra et selskap. Det er dette leietaker betaler for. Blir det derimot aktuelt å bruke penger fra garantien, vil selskapet kreve inn beløpet fra leietaker. Dette er et viktig moment, slik at leietaker har like stor interesse i å ta vare på boligen som om de skulle betalt et ordinært depositum.

Avvikling av leieforhold

Dersom leieforholdet opphører uten problemer, kan depositumet utbetales i sin helhet + renter tilbake til leietaker. Om det derimot skulle være uenigheter mellom leietaker og utleier, vil depositumkontoen stå låst til uenigheten er ferdig behandlet. Utleier vil ha anledning til å fremlegge bevis for det den mener er manglende betaling fra leietaker. Hvis leietaker fortsatt er uenig, har den fem uker på å ta saken til behandling av en tredjepart, eksempelvis Forliksrådet eller Husleietvistutvalget.

‍

Les også: Slik sier du opp leietaker

Verdien av å ha en form for depositum

Personlig har jeg opplevd å få spørsmål fra leietakere om jeg kan redusere depositumsbeløpet, fordi de synes det er et stort beløp. Jeg har forståelse for at det er et stort beløp når dette betales fra brukskontoen, men det er ikke et stort beløp hvis noe går i stykker i boligen din. Du som utleier løper i utgangspunkt en risiko når du leier ut. Denne risikoen kan bli reell hvis du leier ut til feil leietaker.

Er leietaker uheldig, skal det ikke altfor mye til for å ødelegge for mer enn tre måneders husleie. Derfor er mitt enkle råd å ikke avvike fra den gylne regelen som tilsvarer tre måneders husleie.

Depositum eller garanti – du bestemmer

For min del er det likegyldig om leietaker foretrekker depositumkonto eller depositumgaranti. I våre annonser står det: Du velger selv om du vil stille med et tradisjonelt depositum gjennom en bank, eller om du ønsker å kjøpe en garantiløsning, hvor du slipper å låse av den summen et depositum krever. Bare gi oss beskjed om hvilken løsning du ønsker før vi skriver kontrakt.

En garantiløsning kan fungere godt for alle parter. Det samme for den tradisjonelle depositumskontoen. Det viktigste er at du har en løsning som gir deg den sikkerheten du som utleier skal ha. Leietakere som er negative til noen form for depositumløsning kan være lure å styre unna. Mitt råd: Aldri lei ut uten krav om depositum!  

‍