Bør du investere i sekundærbolig privat eller gjennom AS?

Å investere i eiendom kan både gjøres som privatperson, eller gjennom aksjeselskap (AS). Å vite hva som er rett for deg avhenger av flere faktorer. Som privatperson får du ofte bedre rente, lengre nedbetalingstid og mindre egenkapitalkrav, men finansieringen avhenger av lønnen din. Som AS er det flere formaliteter og strengere krav, men til gjengjeld er det ingen begrensing på skalering av porteføljen fra lønnen din. I denne artikkelen ser vi på om du bør kjøpe eiendom på privathånd eller gjennom selskap.

‍

Invester privat så lenge du kan

På generelt grunnlag: Invester privat så lenge du kan! Ved å gjøre dette får du bedre betingelser på det meste sammenlignet med å investere gjennom et AS. Banker liker ikke risiko, og skal ha bedre betingelser når risikoen øker. Derfor ligger bankens utlånsrente et par prosent høyere for selskap sammenlignet med privatpersoner. Hvis et AS går dårlig, er det alltid et alternativ å melde selskapet konkurs. Ved å investere som privatperson er derimot risikoen på deg selv. Dermed er det lavere risiko for banken å låne ut til privatpersoner.

Hvis du er medlem av en fagforening er det ofte slik at de har egne avtaler med en enkelt bank. Disse avtalene pleier å gi gunstige betingelser. Anbefaler alle å undersøke dette, her kan du spare mye på liten research.  

Dermed er det mer hensiktsmessig å stille spørsmålet: Når skal virksomheten flyttes over i et AS? Svaret på dette er i stor grad knyttet til den enkelte eiendomsporteføljes størrelse, ikke minst dersom bremser deg. Dessverre finnes det ikke noe fasit på når en eiendomsportefølje er for stor til å ikke regnes som næringsbasert. Likevel er en tommelfingerregel fire enheter, og eget bosted. Utleie i egen bolig teller ikke som en av de fire andre enhetene!

‍

Les også : Kreative måter å få låne mer enn 5x inntekt

Er derimot virksomheten preget av korttidsbasert utleie som Airbnb eller lignende «hyppig utleie», kan antall enheter nedjusteres til en enhet + eget bosted. Det er viktig å presisere at denne begrensningen er satt til per person. Derfor kan et samboerskap i prinsippet eie tilsammen åtte enheter uten at det regnes som næring. I et slikt tilfelle er det helt grunnleggende at hver person forvalter egne enheter uten unntak. Dermed kan det være krevende å utøve denne strategien i praksis, men det viser noen av mulighetene som finnes.

Skatt på eiendom er komplisert. Det er gråsoner, og ofte en skjønnsmessig vurdering fra Skatteetatens side. Derfor er et godt råd å be om en forhåndsuttalelse fra Skatteetaten før man investerer i en ny enhet. Dette kan gjøres selv ved å sende inn en detaljert melding der situasjonen beskrives, eventuelt via regnskapsfører eller revisor.

Hva regnes som en enhet?

Eiendomsporteføljes størrelse vurderes etter antall enheter. Hva som defineres som en enhet er ikke alltid like lett å vite. I Skatteetatens skjønnsmessige vurdering legges det, for eksempel vekt på hvor høye inntekter enheten genererer, eller mengden jobb enheten krever fra eier.

Jeg kommer med et konkret eksempel på dette i en video vedrørende samme tema som denne artikkelen. Situasjonen var at jeg leide ut en enebolig med utleieenhet til to forskjellige leietakere. En leietaker i eneboligen, en annen i utleieenheten. For å være sikker på at utleieenheten ikke ble regnet som en egen enhet, sendte jeg en forespørsel via regnskapsfører til Skatteetaten, med spørsmål om de regnet eneboligen med utleieenhet som en eller to enheter.

Vurderingen fra Skatteetaten var at den var å anse som to enheter, ettersom inntekten på utleieenheten var av en viss størrelse. Hvis du driver utleie som privatperson er det derfor viktig å ha stålkontroll på porteføljen du sitter på. Økningen i skatt er markant, og kan få store konsekvenser for lønnsomheten.

Link til nevnte video finner du ved å trykke her.

‍

Les også: Så mange utleieenheter kan du eie privat før det regnes som næringsvirksomhet

Kort om rente- og skattemessige betingelser

En feilslutning jeg ofte ser er påstander om at du kan kjøpe og selge eiendom skattefritt ved å investere via AS. Dette er ikke riktig. Den skattemessige inntekten, overskuddet, er lik for AS som for privatpersoner. Forskjellen er derimot at privatpersoner betaler 22% skatt av gevinsten, mens AS på den andre siden betaler nærmere 50% når man overfører midlene ut av selskapet i form av utbytte.

I likhet med de skattemessige betingelsene er rentebetingelser gunstigere for privatpersoner. Normalt ligger renta for næring omkring noen prosenter over det private markedet. Dette er tilfellet for bedrifter med lengre fartidstid. Nye bedrifter har enda dårligere betingelser, ettersom det er større risiko for banken å låne til bedrifter.

‍

I tillegg er det verdt å nevne rentefradrag. Dette er i praksis det samme uavhengig om du investerer gjennom AS eller privat. Kort fortalt: Når du investerer privat kan skatten reduseres med 22% av rentebeløpet du betaler på boliglånet. Ved investering gjennom AS regnes renta som en finanskostnad i resultatregnskapet, som dermed reduserer selskapets skattemessige overskudd. Skattesatsen for selskapet er, samme som for privatpersoner, 22%. Mer om dette i neste avsnitt.

Hvorfor velge AS?

Derfor vil det være fornuftig å gå over til AS dersom utlånsforskriftens 5x inntekt bremser deg fra å utvide eiendomsporteføljen. Noen har tilstrekkelig med egenkapital, men stoppes av at man ikke klarer å tilfredsstille 5x inntekt for å få lån. Næring er ikke regulert på samme vis, og kan oppfylle kravene til lån basert på tilfredsstillende egenkapital som sikkerhet.

Risiko er som nevnt et viktig aspekt i debatten om å investere privat eller via AS. Derfor er det fordelaktig å ha en tydelig plan for den fremtidige selskapsstrukturen i overgangen fra privat til AS.

Rentefradraget er det samme uavhengig av hvordan du investerer. Det er likevel ingen tvil om at det gir større fordeler når du driver et AS. Som privat er det kun direkte utgifter knyttet til boligen som regnes som fradragsberettiget. I et AS er det mulig å være kreativ. Der gis det fradrag på alt som knyttes til driften av selskapet, for eksempel firmabil og mobiltelefon. Til gjengjeld er det økte kostnader å drive næring. Derfor er rentefradrag en mulig gulerot, men ikke stor nok til at det overgår å kjøpe eiendom på privathånd så lenge det er mulig.

‍

Les også: Slik flytter du eiendommer skattefritt fra privat eierskap til selskap

Ha kontroll på skattereglene

I denne artikkelen har vi sett på når du bør gå fra eiendomskjøp på privathånd, til investering i selskap. En overgang til AS gir dårligere finansieringsbetingelser, men bedre skaleringsmuligheter. Med hensyn på finansieringsbetingelsene er du best tjent med å investere privat inntil eiendommene dine blir ansett som næring fra Skatteetaten. Skattereglene baserer seg ofte på skjønn, og her bør du være forsiktig. En bindende forhåndsuttalelse fra skatteetaten kan hjelpe deg godt på vei.