Bør du leie ut med eller uten møbler? Dette er skattereglene og fallgruvene du må unngå

Som utleier må du ta stilling til om boligen skal leies ut møblert eller umøblert. Dette er en viktig avgjørelse, og vil få praktiske- og skattemessige konsekvenser. Hvilket alternativ som er mest gunstig avhenger gjerne av type utleie. Kollektiv, kortidsutleie, eller langtidsutleie vil stille ulike krav til dette. I denne artikkelen undersøker vi fordeler og ulemper med møblert- og umøblert utleie.

Vær tydelig i annonsen

Det er ikke noen klar definisjon på hva som regnes som umøblert og møblert. For å unngå misforståelser er det derfor viktig å være tydelig i utleieannonsen på hva som inkluderes. Ta derfor forbehold om at definisjonene vi bruker i denne artikkelen er våre definisjoner, og ikke noen objektiv sannhet på hva som regnes som umøblert og møblert.

‍

Les også: Hvordan lage en god boligannonse?

Min definisjon

Hvis en eiendom leies ut umøblert er det i praksis ingen møbler i leiligheten. Med dette mener jeg at leietaker står selv ansvarlig for innkjøp av sofa, seng, bord, stoler og så videre. Vi leier ut alle våre leiligheter med komplett kjøkken med alle nødvendige hvitevarer. Det vil si kjøleskap, fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Andre ting vi inkluderer er garderobeskap, solskjerming på vinduer, og gardinstang til å henge opp gardiner på soverommet. Utover dette er alt umøblert.

Baderomsinnredning følger med, men uten vaskemaskin. Her vet jeg utleiere er delt. Noen mener det er fordelaktig å inkludere vaskemaskin i leiligheten, slik at det ikke skal bli mindre slitasje på inn- og utflytting. Min erfaring er at de fleste bruker varer mer skånsomt når de er deres egne. Derfor unngår jeg å inkludere dette i tilfeller jeg leier umøblert.

Når jeg leier ut en bolig møblert er alt utover personlige gjenstander på plass før leietaker flytter inn. Servise, TV, toalettbørste, bilder på vegger og så videre. Leiligheten skal være klar til å flyttes inn i på kort varsel.

Skatt og fradrag ved møblert utleie

Ved møblert utleie kan du fradragsføre slitasje på møbler og innbo. I hvor stor grad og når, er situasjonsbestemt. Her er de viktigste punktene:

• Møbler kan fradragsføres i sin helhet i kjøpsåret, dersom møblets opprinnelige kost er under 15 000 kr. I tillegg er det krav om at møblet er anskaffet i hovedsak for utleien, og at det taper seg i verdi på grunn av slitasje.

Hvis du kjøper et bord til 11 000kr, eller en spade til 400 kr, er dette møbler og innbo som kan fradragsføres i sin helhet det året du kjøpte det.

• Hvis opprinnelig kost er 15 000 kr eller over, skal møblet avskrives over tid. Dette gjøres ved saldoavskrivninger. Ved saldoavskrivninger skal en fast prosentsats, i dette tilfellet 20 %, avskrives restverdien på møblet hvert år. Når restverdien er under 15 000 kr, fradragsføres dette på lik linje som i første punkt.

‍

Si at du kjøper en flatskjerm til 25 000 kr. Ved saldoavskrivninger på 20 % kan denne fradragsføres med (25 000 kr * 20 %) 5 000 kr i avskrivninger det første året. Neste år er flatskjermens restverdi (25 000 kr – 5 000 kr) 20 000 kr. Dermed kan du avskrive (20 000 kr * 20 %) 4 000 kr for det andre året. Ny restverdi er dermed 16 000 kr. Ettersom flatskjermens restverdi ikke er under 15 000 kr, må det avskrives enda et år til før du kan avskrive restbeløpet i sin helhet.

‍

• Hvis du leier ut en bolig en kortere periode (kortere enn 3 år), der møblene i boligen har vært i bruk av deg selv før utleieperioden, og vil være i bruk i tiden etter, kan du kreve fradrag for 15% av brutto leieinntektene. Dette er et alternativ til saldoavskrivninger, og egnet for de som leier ut bolig man delvis bruker selv.

Du leier ut boligen din i to år med 200 000 kr i leieinntekter per år. Som alternativ til saldoavskrivninger, kan du fradragsføre (200 000 kr * 15 %) 30 000 kr hvert av årene, altså 60 000 kr tilsammen.

‍

Les også: Slik sparer du skatt gjennom fradrag for kostnader ved utleie av eiendom

Kollektiv og pendlere

I tilfeller der det leies ut til studenter, eller kollektiv generelt, tror jeg det vil lønne seg å leie utmøblert. Min erfaring er at mange kollektiv består av personer som ikke nødvendigvis kjenner hverandre så godt. Derfor er de mindre interesserte i å gå sammen for å spleise på TV, kjøkkenbord, servise og så videre.

Utskiftningen blant gruppen leietakere pleier å være stor. Ofte kan studenter ha en kortere tidshorisont, noen ganger bare et år frem i tid. Derfor tror jeg de fleste studenter ser på møblerte kollektiv som fordelaktig. Ved å leie ut møblert vil det være rimelig å kreve en høyere leiepris, uten at det skremmer mange potensielle leietakere. Å komme til en ferdig innredet, eller tilnærmet innredet bolig appellerer til de fleste. Spesielt når alternativet er å tilbringe dager og timer på IKEA.

Pendlere er en annen gruppe som vil se på det som fordelaktig å leie møblert. Denne gruppen kan ofte være mer betalingsvillige enn for eksempel studenter, og slitasjen på boligen er liten. Pendlere er dog ikke en stor gruppe, og geografi spiller inn her. Hvis du leier ut i for eksempel Oslo kan dette være et alternativ.

Lei ut umøblert!

Form for utleiepraksis er avgjørende for hva som er best for deg. Etter flere år med praktisering av begge formene for møblering, består utleieporteføljen vår i dag utelukkende av umøblerte objekter. Det er flere grunner til dette.

‍

• Folk vil bestemme selv

Min erfaring tilsier at folk flest ønsker å møblere hjemmene sine selv, uavhengig av om leieforholdets tidshorisont er 1-2 år eller lenger. Ved å leie ut boligen umøblert, vil du etter min mening nå ut til et større marked leietakere.  

• Fradragsføring er fint, men..

Dersom du leier ut din egen bolig i en kort periode, er det selvsagt fordelaktig å kunne la alt av møbler stå som de er, spesielt når dette gjør at 15% av leieinntektene kan fradragsføres. Ved utleie av kollektiv, eller pendlerboliger kan møblert utleie være gunstig. Likevel, fradragsføring er gitt for en grunn. Møbler slites og må byttes.

Husk: Det er ikke gitt at en seng eller et spisebord holder den tiden du regner med at det vil. Ofte må møbler byttes ut tidligere enn antatt.

• Raskere prosess ved utflytting

Hvis du leier ut umøblert er utflytting er enkel prosess. Ved møblert utleie må derimot alt av møbler og innbo gås over.

‍

Utleiepraksis er avgjørende

Noen vil argumentere for at det oppstår større slitasje på leiligheten ved umøblert utleie, ettersom hyppig inn- og utflytting etterlater seg spor. Dette kan jeg til dels være enig i, men igjen, det handler om utleiepraksis, altså hva markedet ditt er. Om markedet ditt er studenter i kollektiv, eller kjærestepar med lengre tidshorisont, vil dette ha innvirkning på hva som er den ideelle formen for møblering.

‍

Les også: 6 systemer for passiv og bekymringsfri utleie av eiendom

‍