BRRRR-metoden: Hvordan kjøpe mange boliger med de samme pengene
Det høres ut som clickbait, mener det egentlig det? La oss ta et lite dypdykk i "BRRRR" strategien og hvorfor den er så mye snakket om.
Du spinker og sparer, setter penger til siden, og etter flere år har du nok penger til å kjøpe en bolig du kan leie ut. Plutselig har du noen utleiekroner som kommer inn hver måned, men hva skal du gjøre nå? Starte fra null og bruke mange år til på å spare opp til neste kjøp? Hva om jeg fortalte deg at det finnes en mye enklere måte å gjøre det på?
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Skal du kjøpe eiendom trenger du egenkapital. Noe av det vanskeligste med eiendom er å skulle skaffe denne egenkapitalen. Skal du spare penger fra lønnen din kan det ta veldig lang tid før du får ballen til å rulle, og en portefølje kan føles som en fjern drøm.
Men det finnes måter å resirkulere kapitalen din på. På den måten kan du bruke de samme pengene for å kjøpe 2, 10 eller 100 eiendommer. Terminologien kommer fra USA og har akronymet BRRRR. Bokstavene står for buy, rehab, rent, refinance, repeat. La oss se på hvert av stegene, og hvordan du kan bruke denne strategien for å ta investeringene dine til neste nivå.
Buy
Det første punktet er også det aller viktigste. Misser du på denne vil også de andre stegene i kjeden bli vanskelig, om ikke umulig. For at strategien skal fungere må du gjøre riktig kjøp. Du må kjøpe riktig eiendom til riktig pris.
De fleste banker opererer med at du kan låne et sted mellom 60-80%. Har du gode bankkontakter og kan vise til god historikk gjennom tidligere kjøp kan du kanskje låne så mye som 80% av verdien. Dersom dette er tilfellet må du i kalkylen din legge til grunn at når prosjektet er ferdig skal kjøpe kosten, oppussing og alle andre kostnader ikke overstige 80% av verdien når du er ferdig med prosjektet.
I praksis betyr dette at du må kjøpe et objekt der du kan legge til verdi. Det finnes mange måter å gjøre dette på.
- Kjøpe til under markedsverdi
- Øke primærrom med bruksendring eller bygge ut
- Fradele tomt eller omregulere
- Nye leietakere med høyere inntjening
- Øke antall soverom
- Øke standarden med riktig oppussing
- Bruke eiendommen på en annen måte
Det finnes mange ulike muligheter, og med mer erfaring kan du kanskje inkludere flere av punktene over i ett og samme prosjekt.
Det viktige er at når du er ferdig med prosjektet utgjør kostnadene du har hatt ikke mer enn 80% av den nye verdien.
Les også: Risikoen ved eiendom - Del 2 - Utvikling av eiendom
Rehab
Når du har kjøpt, må boligen tilføres verdi. Som oftest er dette oppussing, men da er det viktig å pusse opp på en måte som tilfører boligen mer verdi enn det faktisk koster.
Har du tilgang på rimeligere arbeidskraft enn Ola Normann kan det være en måte å gjøre det på. De første kjøpene kan det være stor verdi i å legge inn egeninnsats og lære seg å gjøre en del enklere ting selv. Her kan du spare mye penger selv om du på sikt også må regne inn prisen for egen tid.
I denne fasen er det viktig å finne gode og kostnadseffektive løsninger. Et par lettvegger og en innerdør koster noen tusenlapper, mens et ekstra soverom kan øke verdien med et par hundretusen samtidig som den månedlige leien kan økes.
Les også: Har du planer om bruksendre et rom i boligen din? Dette bør du vite
Et nytt kjøkken kan koste hundrevis av tusen. Samtidig kan et eldre furukjøkken bli ganske fint med et malingsstrøk, ny benkeplate og hvitevarer. For potensielle leietakere fremstår kjøkkenet som attraktivt kontra det gamle, og leieverdien øker.
Gulnet furupanel ser umoderne og stygt ut i en finn-annonse, men noe så enkelt som å male veggene kan få det til å fremstå som lyst å attraktivt.
Overgrodde uteområdet kan trekke ned inntrykket av eiendommen, og det å få rensket opp, lagt grus og bark kan heve førsteinntrykket betraktelig.
Må du pusse opp kjøkken og bad fra bunnen av er dette større kostnader som du ikke alltid får pengene igjen for med mindre eiendommens tilstand gjør at du kan kjøpe med en god rabatt. I dagens marked er ikke det så enkelt.
Rent
Har du gjort en god jobb med oppussingen har du nå et attraktivt utleieobjekt som tiltrekker seg gode leietakere. Har du klart å øke leieprisen har du også klart å øke hvor mye lån eiendommen kan betjene. Med høyere betjeningsevne kan eiendommen forsvare et høyere lån når du senere skal refinansiere.
Les også: Hvordan finne den perfekte leietaker?
I næringseiendom er verdien på eiendommen knyttet direkte opp mot leieinntektene. Her vil også lengden på kontrakten eller type leietaker kunne være med på å øke verdien.
For boligeiendom er det ikke nødvendigvis så enkelt, men utleieverdien vil som regel ha betydning for hvilken verdivurdering megler vil gi. Spesielt om det er snakk om et typisk utleieobjekt.
Refinance
Når boligen er i tipp topp stand, med nye leietakere er det på tide å sjekke den nye verdien. Ofte har man fått en foreløpig verdivurdering før du i det hele tatt gikk i gang med prosjektet, men først når alt er ferdig får du det endelige svaret på om du kan refinansiere ut pengene dine.
Verdivurdering er ikke nøyaktig vitenskap, og den kan påvirkes. Vær nøye med å informere megler om hvorfor du ønsker verdivurdering. Vær nøye med dokumentasjon slik at du kan vise frem hvordan ting er gjort og skaff den dokumentasjonen som trengs kjapt og effektivt.
Du ønsker selvfølgelig høyest mulig verdi på eiendommen slik at du kan refinansiere ut mest mulig av egenkapitalen du puttet inn. Samtidig må kontantstrømmen hensyntas, og eiendommen må kunne betjene lånet du sitter igjen med.
Siden man ønsker høyest mulig verdivurdering, kan det være lurt og forhøre seg med 3 ulike meglere. Den høyeste brukes mot bank for refinansiering. Om man greier å øke verdien med 200 000 kr fra den ene til den andre, betyr det med 80% belåning 160 000 kr ekstra ut til neste prosjekt.
Repeat
Nå kan det hende du sitter medet attraktivt utleieobjekt med gode leieinntekter, høyere verdivurdering og i tillegg har du hentet ut all egenkapitalen du puttet inn i prosjektet til å begynne med.
Gjennom prosessen har du laget bedre systemer, hentet nye erfaringer og blitt en litt bedre investor.
Nå er du klar til å kjøre i gang med neste prosjekt med samme pengene som du brukte i forrige!
