De 5 beste formene for flipping – Del 2

De fleste eiendomsinvestorer har som regel en av to strategier når de investerer i eiendom. Enten å investere for å drive utleie, eller å investere for videresalg. Flipping går under sistnevnte strategi. Å flippe betyr å kjøpe en eiendom med hensikt å selge videre med fortjeneste innen kort tid. Dette kan gjøres på flere måter. I den andre av to artikler om flipping, ser vi nærmere på flipping gjennom utvidelse av bygningsmasse, og utskillelse av tomter.

‍

Les også: De 5 beste formene for flipping - Del 1

‍

Utvidelse av bygningsmasse

Den fjerde formen for flipping vi skal undersøke nærmere er svært interessant. Denne strategien har til hensikt å øke boligens verdi ved å tilføre den flere kvadratmeter. Derfor er det lite overraskende at denne formen for flipping ofte er mindre aktuell i sentrumsnære strøk hvor områdene ofte kjennetegnes av høy tetthet av leiligheter. Det er vanskelig å utvide leiligheter, så dette grepet er naturlig nok mest interessant med tanke på flipping av eneboliger, tomannsboliger og enderekkehus.

Typiske deals hvor denne formen for flipping er ideell, har ofte disse kjennetegnene:

• Mindre boliger med noe tomt
• Beliggenhet i familieområder
• Gjerne sentrale boligområder med nærhet til skole, barnehage og et godt fritidstilbud

Dersom du har barn som bor hjemme vil du mest sannsynlig være enig i at tilstrekkelig plass er et kriterie som vektlegges når drømmeboligen skal finnes. Har du ikke barn, trenger du ikke mye fantasi til å forstå hvorfor. I denne sammenhengen er ofte separate soverom å foretrekke. Størrelsen på disse kan dog variere. Barn er mindre kravstore når det kommer til plass. Et enkelt påbygg på 35 kvadratmeter kan derfor være mer enn nok til å innrede to soverom på henholdsvis 12 og 10 kvadratmeter, nytt bad og gang mellom rommene. Med to nye soverom vil enhver boligs verdi øke betraktelig. Gjør du dette i et attraktivt område kan du tjene gode penger fort.

‍

Les også: Har du planer om å utvikle en eiendom? Disse 5 punktene bør du undersøke

Utskillelse av tomter

Den femte og siste formen for flipping vi skal diskutere omhandler utskilling av tomter. Her er det mange såkalte "eplehageutbyggere" som har tjent storesummer på å kjøpe boliger med romslige tomter, skille av deler av tomten, oppføre en eller flere boliger og selge videre i markedet. Dette er mest sannsynlig den strategien som kan gi høyest avkastning. Samtidig er det som regel vesentlig mer tidkrevende, og ikke minst forbundet med høyere risiko sammenlignet med de fire andre.

Før du går i gang med denne strategien er det noen punkter du burde ta stilling til:

• Ligger det en reguleringsplan i området som kan være til hinder for våreplaner?
• Hvilken BYA er det på tomtene i området/kommunen?
• Hvordan er adkomsten til en eventuell ny tomt?
• Hvordan er tilgjengeligheten på vann og avløp?

Det er ganske normalt med 25 % BYA i tettbygde strøk. Dette betyr at grunnflate på boligen og parkering ikke kan overstige 25 % av tomtens størrelse. Det vil altså si at grunnflaten på boligen og parkering (parkering beregnes til 18 kvadratmeter per plass) på en tomt på 600 kvadratmeter ikke kan overstige 150 kvadratmeter. En kan gjerne bygge flere etasjer, men her kommer ofte reguleringsplaner inn med begrensinger om maksimalt antall etasjer, mønehøyder og lignende.

Tomter mindre enn 500 - 600 kvadratmeter vil dermed være lite egnet til dette formålet. Likevel, BYA kan være høyere i noen kommuner, i tilfeller der kommunen åpner opp for mindre tomter. Å søke om dispensasjon vil alltids være en mulighet, men dette tar tid, og er skummelt å gamble med på kjøpstidspunktet.

Et annet moment for denne strategien er adkomst til den nye tomten. Du burde være sikret adkomst til ny tomt over den eiendommen du kjøper. Det kan være problematisk å få godkjent kjørevei/adkomstrett over annen persons eiendom til flere enheter, om huset du kjøper har slik adkomst i dag. Det samme gjelder vann og avløp. Kan du koble deg på eksisterende rør, eller er kapasiteten nådd?

Les også: Risikoen ved eiendom - Del 2 - Utvikling av eiendom

Større risiko – større potensial

Vi har nå godt gjennom 5 strategier for flipping. Av disse er utskilling av tomter ofte den strategien som gir høyest avkastning. Samtidig er nok samme strategi den av de 5 med høyest risiko. Både utvidelse av bygningsmasse og utskilling av tomter krever kompetanse du ikke kan outsource som oppussing eller renovering. Derfor er det vanskelige i denne sammenhengen å tilegne seg denne. Sett deg inn i de 5 strategiene for flipping, og du vil kunne få raskere avkastning.