De 5 beste formene for flipping – Del 1

De fleste eiendomsinvestorer har som regel en av to strategier når de investerer i eiendom. Enten å investere for å drive utleie, eller å investere for videresalg. Flipping går under sistnevnte strategi. Å flippe betyr å kjøpe en eiendom med hensikt å selge videre med fortjeneste innen kort tid. Dette kan gjøres på flere måter. I den første av to artikler om flipping, ser vi nærmere på flipping gjennom oppussing, omfattende renovering og utbedring av planløsning.

1.     Oppussing

Det enkleste grepet du kan gjøre når du skal flippe en eiendom, er enkel overflateoppussing. Det finnes naturligvis flere nivåer for dette, og behovet avhenger selvsagt av boligen. En enkel oppussing kan heve verdien mye, ettersom enkelte kjøpegrupper, spesielt unge mennesker, lar seg påvirke i stor grad av hvor fresh boligen oppfattes.

Skal du komme best ut av et oppussingscase i kroner og øre, er du ofte nødt til å utbedre mer enn ved enkel overflateoppussing. Som regel vil det være for lite penger i forhold til kostnader ved kjøp og salg til at enkel oppussing lønner seg. Dette vil ofte være en lønnsom metode om du skal leie ut, da det kan være vesentlig forskjell i leieinntekt om leiligheten oppfattes fresh. Det finnes flere eksempler på boliger som er solgt til vesentlig høyere pris enn tilsvarende, slitte boliger når det har blitt foretatt enkle grep til i underkant av 100 000 kr.

Mange av boligene som flippes videre uten store utbedringer er borettslagsleiligheter. Disse boligene utlyser ikke dokumentavgift ved kjøp, og en strategi med flipping av slike boliger gjør at du kan spare gode summer.

Her er noen rimelige grep som øker attraktivitet i markedet:

• Nye gipsvegger malt i moderne farger
• Sprøytelakkerte kjøkkenfronter med nye håndtak på skap og skuffer
• Nye gulv, gjerne enstavs laminatparkett (ikke billigvarianten)
• Maling av tak og eventuelt lister og karmer rundt vinduer og dører
• Nye innerdører med håndtak hakket over minimumskvalitet
• Skifte benkeplate på kjøkken (ny treplate og i noen tilfeller stein)
• Stylingmøbler til fotografering og visning

Det som gjerne trekker ned hos andre interessenter, er når de må gjøre større grep etter kjøp. Dette gjelder spesielt oppussing av bad og kjøkken. Mange har en tendens til å overvurdere hva disse tingene koster. I denne sammenhengen er det verdt å nevne at det ofte blir dyrere å pusse opp et bad/kjøkken som en skal bruke selv, enn når du skal videreselge. Skal du bo der selv er du ofte hakket mer investert, ikke bare hodet, men også hjertet, og dette gjør gjerne at du velger dyrere løsninger enn om du tenker ren profittmaksimering.

‍

Les også: 5 tips til hvordan du kan gjøre utleieboligen din mer attraktiv

2.     Omfattende renovering

Når vi tenker på omfattende renovering, tenker vi først og fremst på større boliger. Det være seg eneboliger, rekkehus, tomannsboliger og til og med hytter. For leiligheter vil det likevel kunne være omfattende renovering å skifte alt av vinduer, helt nytt elektrisk anlegg, skifte rør og endre løsning på bad, også videre.

Når du skal flippe, er det fundamentalt å forstå: førsteinntrykk betyr alt når du skal selge en eiendom. Derfor burde du som investor se muligheter der andre ser problemer. For eksempel er en fuktig kjeller noe av det første interessenter henger seg opp i på potensielt gode eiendommer. Det du må tenke på er om det er greit å komme til med maskiner og om det er nødvendig med sprengning av fjell for å få ledet vannet vekk.

En sjuskete tomt kan ofte gjøres noe med, det samme med en slitt fasade. Ideelt sett er det ønskelig med en planløsning som allerede er god, men endringer av planløsningen kan øke verdien dramatisk. Dette er noe interessenter gjerne overvurderer kostnaden av, og noe som gjør at de velger boliger med mindre behov for tiltak.

Hovedpoenget før du setter I gang med en flipp som innebærer omfattende renovering, er å vite med ganske god sikkerhet hva du kan få for boligen når du har gjort dine utbedringer. Du må sette deg godt inn i hva som er solgt i nabolaget, og hvilken standard disse var i på salgstidspunktet.

Ved å beregne standard, størrelse og intern beliggenhet på boliger som er solgt rundt den aktuelle boligen, bør du kunne lage deg et ganske godt estimat på hva du kan få ved salg. Etter du har gjort dine vurderinger må du naturligvis frem med kalkulatoren. I mange nabolag betales det ekstra for ferdige produkter, slik at renoveringsobjekter handles med solid rabatt.

‍

Les også: Påkost vs. Vedlikehold. Kjenner du til forskjellen?

3.     Utbedre planløsning

Dette er et velkjent fenomen blant flippere og hos mange eiendomsinvestorer generelt. Det er nærmest en regel i pressområder, at om du kan utbedre planløsningen i boligen slik at du får flere soverom, så tjener du mye penger. I mange eldre leiligheter ble kjøkkenet plassert i et separat rom. Ved å flytte dette ut i stuen, har du enkelt skapt et soverom ekstra (så fremt rommet til det tidligere kjøkkenet oppfyller krav til varig opphold).

Eksemplene er mange på at endring av planløsning er gunstig, men det har mange fått med seg. Derfor er det ofte tøff konkurranse om disse objektene, og du skal virkelig følge med i timen for å være raskt ute når anledningen byr seg. Samtidig skal du være svært klar over hva leiligheter med ett eller to soverom ekstra blir solgt for før du går i gang med endringer. Dette er også en gylden strategi for utleiere: Kjøp en to-roms, bygg om så du får ett soverom til, lei ut boligen, refinansier og ta ut penger til å kjøpe neste enhet. Sjekk ut BRRRR-metoden om dette hørtes interessant ut.

‍

 Les også: BRRR-metoden: Hvordan kjøpe mange boliger med de samme pengene

Flipping kan være en rask vei til penger

Mange flippere har sin ekspertise i å utvikle eiendommer, renovere, bygge på og skille av tomter. De tar en del av fortjenesten fra ett prosjekt, putter det inn i neste og bygger kapital på denne måten. De som er i utleiebransjen vil ofte si at om du flipper en eiendom, tjener du kun penger på den én gang. Ved utleie mener de samme at du har en stabil kontantstrøm hver måned, samtidig som du kan få verdistigning frem til du velger å selge eiendommen. Med flipping vil det være mulig å få rask avkastning om du gjør de rette grepene på de rette stedene.

‍