Derfor bør du benytte deg av avdragsfrihet
Når du som låntaker innvelges avdragsfrihet av banken, betyr dette at du i en periode utsetter avdragene til et senere tidspunkt. På denne måten betjenes kun renter og omkostninger på lånet i den gitte perioden. Avdragsfrihet kutter altså de månedlige kostnadene i perioden den bevilges, mens de totale kostnadene øker. I denne artikkelen ser vi nærmere på verdien av avdragsfrihet, og hvorfor du burde benytte deg av det.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Totale lånekostnader øker
Når mange snakker om avdragsfrihet, omtales dette ofte som en gullkalv. Og ja, fra et økonomisk perspektiv er avdragsfrihet totalt sett som oftest fordelaktig. Samtidig er det viktig å være klar over dynamikken i dette, altså at du forstår hva som skjer med lånet når det innvilges avdragsfrihet.
Dette kan illustreres i et realistisk eksempel:
- Du har nylig tatt opp et lån på 4 millioner til rente 3,5 % og 30 års nedbetalingstid.
- Dette gir terminbeløp (Renter + Avdrag) på omtrent 18 000 kr per måned.
- Med innvilget avdragsfrihet på 6 måneder, betaler du du kun renter og omkostninger på omtrent 11 500 kr per måned.
- Dette gjør at du i perioden frigjør 6 500 kr hver måned.
Dette eksempelet illustrer avdragsfrihet i praksis på en god måte. Du utsetter å betale avdrag på kort sikt, og får dermed bedre kontantstrøm her og nå. Det eksempelet ikke viser, er at de totale lånekostnadene i realiteten øker. For selv om du fortsetter å betale renter, påvirker ikke dette lånebeløpet du skylder banken. Lånebeløpet reduseres kun når du betaler avdrag. Renter på den andre siden kan ses på som et gebyr banken tar for å låne deg penger.
Ved at du for en periode slutter å betale ned på lånet, vil de påløpende rentekostnadene øke. Dette er fordi nedbetalingsplanen påvirkeres. Selve nedbetalingen av lånebeløpet på 4 millioner fra forrige eksempel er uforandret, mens de totale rentekostnadene over perioden øker på grunn av manglende nedbetaling av lånet.
Les også: Slik gjør giring deg rik
Inflasjonen spiser opp lånet, og pengene dine er mer verdt i dag
Hvis de totale lånekostnadene ved avdragsfrihet øker, er det naturlig å spørre seg hvorfor så mange ønsker avdragsfrihet. Dette omhandler flere økonomiske aspekter. For det første, ikke glem at inflasjonen er din venn når du er låntaker. Så fremt renta ikke øker mer enn inflasjonen, vil inflasjonen spise opp lånet ditt. Det vil si, realverdien av lånet ditt blir mindre.
La oss illustrere dette hvor vi benytter samme betingelser som i forrige eksempel:
- Per april 2023 er inflasjonen (KPI) i Norge 6,4 %.
- Uten omkostninger kommer månedlige rentekostnader på omtrent 10 000 kr.
- Inflasjonen reduserer derimot lånets realverdi.
- Årlig reduksjon: 4 000 000 kr * 0,064 = 256 000 kr
- Månedlig reduksjon: 256 000 kr / 12 = 21 333 kr
- Netto: 21 333 kr – 10 000 kr = 11 333 kr
At inflasjonen spiser opp lånet ditt, illustrerer samtidig at pengene dine er verdt mer i dag kontra i morgen. For hvis det var motsatt, at du fikk valget mellom å få 1 000 000 kr i dag eller om 10 år, er det nå åpenbart at realverdien av pengene du får om 10 år er langt lavere enn i dag. Som tidligere nevnt, så fremt renta er lavere enn inflasjonen, vil det ofte være gunstig å utsette nedbetaling av lånet. De økte renteutgiftene du får ved innvilget avdragsfrihet er mest sannsynlig totalt sett mindre enn det inflasjonen spiser opp.
Slik får du avdragsfrihet
Det enkle svaret på hvordan du kan få avdragsfrihet er å komme under 60 % belåning. Kravet om 60 % har rot i Utlånsforskriften. I slike tilfeller vil de aller fleste banker innvilge søknad om inntil 5 år med avdragsfrihet, noen ganger lenger. Hvis du ønsker en ny periode med avdragsfrihet etter den opprinnelige perioden er over, kan dette innvilges etter en ny vurdering. Denne vurderingen tar utgangspunkt i om du fortsatt er innafor kravet om 60 % belåning. En slik vurdering er naturlig å måtte gjøre, da en negativ markedsutvikling over flere år kan føre til fall i boligens verdi.
Dersom du ikke er innafor bankenes krav om under 60 % belåning, vil du i majoriteten av tilfeller ikke få innvilget søknad om avdragsfrihet. Men, ved spesielle omstendigheter i låntakers privatliv kan det gjøres unntak. Terskelen for hva som regnes som spesielle omstendigheter er forholdsvis høy.
I dag er det for eksempel mange nordmenn som kjenner de hurtige renteøkningene på kroppen. Likevel kommer du trolig til kort hvis du baserer søknaden din om avdragsfrihet på økte renteutgifter. Ved låneopptak blir alle lån stresstestet med minimum 3 prosentpoeng, og det er derfor lite trolig at en søknad med et slikt grunnlag kommer noen vei.
På den andre siden kan en gyldig grunn til å søke om unntak fra 60 %-regelen være å miste jobben. Dette er annerledes sammenlignet med eksempelet med økte renteutgifter, i så måte at en permittering fremstår som mer utilsiktet. Å begrunne en søknad om avdragsfrihet med at dagens uforutsigbare situasjon med sterk prisstigning på varer og tjenester har en stor innvirkning på privatøkonomien, befinner seg igjen i en gråsone. Dette er mindre selvforskyldt enn i eksempelet med økte renteutgifter, og vi tror flere banker kan være mer medgjørlige i dag sammenlignet med tidligere år.
Les også: Hva tenker banken på når du søker om lån?
Gjør en innsats før du søker
Et godt råd før du søker banken om avdragsfrihet er å legge inn en innsats i å redusere egne utgifter. Dette viser banken at du er seriøs, og at du er villig til å gjøre det som kreves for å få hjelp i en periode. Personer som søker avdragsfrihet basert på økonomiske utfordringer, men likevel velger å opprettholde et høyt forbruk, vil mest sannsynlig ikke få ekstra hjelp av banken. Det er mye psykologi i samspillet mellom låntaker og bank, hvor hovedregel er at du må gjøre deg fortjent til ekstra goder. Dersom du viser at du er seriøs, er vi sikre på at banken vil legge vekt på dette i sin endelige avgjørelse.
