Derfor påvirker EUs bærekrafts-politikk dine eiendomsinvesteringer

I 2018 vedtok EU nye retningslinjer for å bidra til bærekraftig økonomisk aktivitet i sine interesseområder. Dette er et av EUs mange initiativ for å påvirke samfunnet til å skape en mer bærekraftig finansbransje, blant annet ved å dreie investeringer i en grønnere retning. Til å måle dette har de utformet et klassifiseringssystem. Dette systemet, eller vurderingsmetoden om du vil, kalles for taksonomien. Taksonomien definerer hvilke aktiviteter som regnes som bærekraftige for investeringsformål, blant annet innen bygg og eiendom. Norge har fulgt etter, og Stortinget vedtok i 2021 en ny lov som gjennomfører taksonomifordringen. Loven trådte i kraft 1.1.2023.

Derfor er dette meget relevant for deg som investerer i eiendom, selv om du bare investerer internt i Norge.

‍

Rimeligere finansiering for banker

Dagens finansinstitusjoner opererer i globale markeder på daglig basis. Dette gjør at penger skifter hender over lande- og kontinentgrenser oftere enn noensinne tidligere. I dagens globaliserte finansverden er derfor land sårbare for politisk påvirkning fra både nasjonale og internasjonale nivå. Norge er i aller høyeste grad en del av dette, og en endring utenfor våre landegrenser kan ha stor innflytelse på oss.

Det er mange år siden norske banker utelukkende holdt seg internt på det norske kapitalmarkedet. Dette gjenspeiles når du søker boliglån. For å bevilge kundene boliglån må banken hente midler et annet sted. Banken vil som regel hente disse midlene der de får best betingelser, noe som ofte kan være utenfor egne landegrenser. EU er en av våre mest innflytelsesrike handelspartnere, og politiske vedtak i organisasjonen får ofte direkte konsekvenser for Norge. Dette er tilfellet hva gjelder EUs taksonomi. Norske banker kan få gunstigere betingelser på det europeiske kapitalmarkedet hvis de velger aktiviteter som tilfredsstiller taksonomikriteriene. Dette påvirker banker, investorer og forsikringsselskap til å bruke taksonomien i vurderingen av hvilke aktiviteter de skal låne ut til, investere i, eller forsikre.

Selv om EUs taksonomi per dags dato først og fremst påvirker marginene på lån, er det grunn til å tro at konsekvensene kan bli mer omfattende i fremtiden. Å oppfylle kravene kan derfor potensielt være forskjellen på om bankene bevilger, eller ikke bevilger lån. Dermed hjelper det ikke om utleieobjektet ditt er en trygg investering med en netto-yield på 10 %. For så lenge objektet ikke oppfyller bankenes sjekkliste i forhold til taksonomien, vil de trolig ikke finansiere investeringen på grunn av vilkår de selv ikke styrer over.

‍

Les også: Kreative måter å få låne mer enn 5x inntekt

Det starter på toppen

Dersom du driver utleie i mindre grad er det likevel ingen grunn til panikk med tanke på EUs taksonomi. Slik det er nå er det bare børsnoterte selskap med over 500 ansatte, banker og forsikringsforetak som er rapporteringspliktige. Fra regnskapsåret 2023 må disse ha med informasjon om i hvilken grad deres virksomhet tilfredsstiller taksonomikriteriene i sine årsrapporter. Innenfor bygg- og eiendomssektoren omfattes definerte kriterier for blant annet nybyggaktivitet, rehabilitering av bygg og forvaltning, salg og utleie av eiendom.

Samtidig er det lett å se for seg at dette spres videre nedover i selskapsstrukturen. Det er grunn til å anta at Norge vi følge EU, og implementere flere og flere selskaper i rapporteringsplikten. Selv om dette bare blir spekulasjoner og synsing, så er det ikke usannsynlig at banker vil vurdere det som høy risiko å låne ut til grå bygg eller grå anlegg. Ettersom mange lån til AS har 1-3 års løpetid, kan du plutselig få deg en overraskelse hvis du eier et eldre næringsbygg. Låneopptak for forbrukere har selvsagt lengre løpetid, men poenget står seg. På denne måten kan dette fort bli relevant også for deg som driver utleie, eller forvaltning i mindre grad.

For endringer kommer som regel ovenfra og ned. Når banken begynner tenker slik, så følger som regel investorer og forsikringsselskap etter. Kapitalsterke investorer er ofte risikoavers, og kan slutte å investere i grå bygg for å være på lag med banken. Forsikringsselskap kan nekte å forsikre grå bygg, eller i beste fall sette en så stor premie på det at det i praksis er det samme som å si nei.

Les også: Risikoen ved eiendom - Del 3 - Makroøkonomiske forhold

Dette er noen av taksonomikravene:

• 10% lavere energibruk en nasjonal NZEB (Nearly Zero Energy Building) definisjon
• CO2- beregning for byggets livsløp
• Robusthet mot forventede klimaendringer
• Vannbesparende installasjoner
• Minimum 70 % av bygnings- og riveavfallet må gå til ombruk eller materialgjenvinning
• Fravær av miljøgifter
• Lav avgassing til inneklima
• Kartlegging av forurenset grunn
• Kan ikke bygges i naturvernområde eller på jord med høy jordbruksverdi

Vær forberedt

For øyeblikket gjelder EUs taksonomi hovedsakelig større aktører innen finanssektoren. Likevel er det nærliggende å forvente at dette vil spre seg nedover i hierarkiet av investorer. Ettersom bankene måles på dette, ser de seg nødt til å stille spørsmål til hva kundene deres gjør med tanke på bærekraft. Det eneste som er sikkert er at tilnærmingen til bærekraft kommer til å bli mer og mer sentral i fremtiden. Derfor kan det være smart å være føre-var, og starte omstilling av egen virksomhet slik at den har større fokus på diverse aspekter rundt bærekraft. På sikt kan dessuten det å være tidlig ute i omstillingsfasen gi konkurransefortrinn. Ikke stå med lua i hånda, det kan bli en dyr lærepenge.

‍

Les også: 5 tips til hvordan du kan gjøre utleieboligen din mer attraktiv