Dette bør du se etter i tilstandsrapporten når du kjøper bolig

I dag er det normalt å bestille en tilstandsrapport ved boligsalg. Dette er en omfattende rapport som beskriver boligens tekniske stand, og utarbeides av en autorisert takstmann. Den må ikke forveksles med en takstrapport, som er en enklere vurdering av boligens verdi. Det er ikke påkrevd å inkludere en tilstandsrapport ved salg av bolig. Likevel, en slik rapport skaper trygghet for kjøper, og kreves ofte av forsikringsselskap for å få boligselgerforsikring. I denne artikkelen skal vi forklare hvordan du leser en tilstandsrapport, og hva du bør se etter.

Verdien av en tilstandsrapport

‍

Inntil 1. januar 2022 kunne brukte boliger selges som de var. Dette la et stort press på kjøper, ettersom det på denne tiden krevde store, vesentlige avvik for å kreve erstatning.

Etter innføringen av forskrift til avhendingslova om tryggere bolighandel, er derimot tommelfingerregelen at kjøper kan kreve erstatning for en mangel ved en brukt bolig hvis mangelen overstiger 10 000 kr. Dette har flyttet noe av presset over på selger, og styrket behovet for tilstandsrapporter utført av kvalifisert personell. Tilstandsrapporter ligger som regel i boligens salgsoppgave, og er fullt tilgjengelig for alle interessenter. På denne måten skal det mye til for at kjøper ikke visste til feil og mangler før overtakelse.

En tilstandsrapport kan dermed være positivt for begge parter. Kjøper får en oversikt over kjente feil og mangler utarbeidet av en uavhengig, profesjonell tredjepart, og selger minsker risikoen for eventuelle senere konflikter med kjøper.

Omfattende undersøkelse av boligen

Dagens retningslinjer for tilstandsrapporter følger dermed bestemmelser gjeldende fra 1. januar 2022. Grunnen til utarbeidelsen av forskriften var at det tidligere ikke fantes gitte minstekrav til innholdet i en slik rapport. At de nå er standardisert, gjør det beleilig å bruke tilstandsrapporter til å måle boliger opp mot hverandre.

I forskriftens kapittel 2 fremkommer en lengre liste over bygningsdeler en tilstandsrapport skal undersøke. Noen av disse er:

1. Våtrom
2. Kjøkken
3. Innvendige vann- og avløpsrør
4. Varmesentraler
5. Ventilasjon
6. Takkonstruksjon
7. Yttervegger
8. Vinduer og ytterdører
9. Eventuell balkong og veranda
10. Rom under terreng (kjelleretasje)
11. Byggegrunn, fundamenter, grunnmur og drenering
12. Elektrisk anlegg
13. Terrengforhold

I tillegg til vurderingen av kvaliteten på de tekniske bygningsdelene listet over, skal takstmann også ta stilling til andre aspekter ved punktene. Dette være seg dokumentasjon på håndverkertjenester ved vedlikehold og oppgradering av eiendommen, oppmåling av areal, og eventuelle lovlighetsmangler. En ikke uvanlig lovlighetsmangel er for eksempel at ikke-godkjente rom for varig opphold brukes som soverom.

Tilslutt skal takstmann fremlegge resultatet av undersøkelsene, og gjøre et anslag på utbedringskostnader der dette er nødvendig. Hvis det ikke har vært mulig å undersøke enkelte bygningsdeler, for eksempel fordi taket var tildekt med snø på undersøkelsestidspunktet, skal dette oppgis.

Les også: Er soverommet lovlig? Slik ser du om et rom er godkjent for varig opphold.

De ulike tilstandsgradene

Alle bygningsdelenes tilstand vurderes etter en skala fra TG0 - TG3, hvor 0 er ingen avvik og 3 er alvorlige avvik. Valg av tilstandsgrad ses i sammenheng med de kriteriene som fremgår av gjeldende bransjestandard for teknisk tilstandsanalyse ved boligsalg. Forkortelsen TG står for øvrig for tilstandsgrad.

Dette er beskrivelsen av de ulike gradene:

TG0

Tilstandsgrad 0 gis i tilfeller der bygningsdelen ikke har noen avvik. Bygningsdelen burde være tilnærmet ny, og ikke vise tegn på slitasje. I tillegg skal det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse. Dermed er ingen merknader til delen.

TG1

Tilstandsgrad 1 gis når bygningsdelen har mindre avvik. Bygningsdelen kan ha normal slitasje, og strakstiltak anses ikke som nødvendig. Tilstandsgraden kan også brukes når en del er ny hvis det mangler dokumentasjon på faglig god utførelse.

TG2

Tilstandsgrad 2 gis i tilfeller der en bygningsdel har vesentlige avvik. Bygningsdelen skal enten ha feil utførelse, en skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Tilstandsgraden gis når bygningsdelen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid.

Graden burde også brukes hvis delen er gammel og det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, eller hvis det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader.

TG3

Tilstandsgrad 3 gis i tilfeller der bygningsdelen har store eller alvorlige avvik. Bygningsdelen har kraftige symptomer på forhold som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid. Graden skal også brukes ved påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd.



Gjør din egen vurdering

Ved gjennomgang av spesielt eldre boliger er det ikke uvanlig at bygningsdeler får både TG2 og TG3. Dette er ofte på grunn av alder, og behov for å oppdatere bygningsdelene til dagens bransjestandard.

At en bygningsdel har TG2, eller til og med TG3, betyr ikke automatisk at bygningsdelen må skiftes. Dette bestemmer du selv. Likevel, ved utleie er du som utleier ansvarlig for leietakers sikkerhet i boligen. Dersom for eksempel en balkong klassifisert som TG3 raser sammen, er dette ditt ansvar.

Et bad med TG2 kan fungere mer enn godt nok, men alderen taler for at noe burde gjøres innen en gitt tidsperiode. Å ha et mål om å selge bruktbolig uten bygningsdeler med TG2 og TG3 kan derfor virke i overkant ambisiøst for mange. En tommelfingerregel kan være å gjøre noe med bygningsdeler klassifisert TG3 så fort som mulig, og å ha en mer oversiktlig tilnærming over bygningsdeler med TG2.

I tillegg er det viktig å nevne at tilstandsrapporter burde leses med en viss skepsis. Det stilles ikke kompetansekrav til takstmenn, hvilket betyr at hvem som helst i realiteten kan utarbeide en godkjent rapport. Dette burde ses i sammenheng med at takstmenn ofte har ansvarsforsikring. Mangelfulle tilstandsrapporter behøver dermed ikke få store konsekvenser for personen som utarbeidet rapporten. Det faktum at takstmenn stort sett hyres inn av selger er heller ikke uproblematisk. Det finnes mange eksempler på at tilstandsrapporter har blitt utformet på en hvis som er gunstig for selger.

‍

Les også: Er det nødvendig med boligkjøperforsikring? Dette er fordeler og ulemper

Les tilstandsrapporten nøye

Artikkelens mye omtalte forskrift av 1. januar 2022 har på mange måter endret spillereglene ved salg av bruktboliger i Norge. Terskelen har blitt senket for hva som kan regnes som tilstrekkelige, skjulte feil eller mangler. For å unngå trøbbel i etterkant av overtakelse, kan tilstandsrapporter være til stor hjelp for både kjøper og selger.

Som kjøper er det derfor viktig å lese tilstandsrapporten før du kjøper. Hvis bygningsdelens feil eller mangel allerede står beskrevet i rapporten, nytter det ikke å klage i etterkant. Bruk derfor tid, og les rapporten nøye. Det vil forhåpentligvis gi deg en god oversikt over boligen.

‍