Dette må du tenke over før du skal selge bolig
Når du skal selge en bolig, kan gode forberedelser utgjøre en vesentlig forskjell i endelig salgssum. Mindre tiltak du enkelt gjør på egenhånd kan øke verdien, helt uten at du behøver å være proff. I denne artikkelen skal vi vise hvorfor det å tenke som en flipper kan være smart ved boligsalg, slik at du kan få mest mulig for boligen du skal selge.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Pris boligen riktig
Noe av det viktigste du gjør når du skal selge en eiendom er å prise den riktig. Altfor ofte ser vi boliger komme på markedet med en tydelig høy- og opportunistisk pris. Du kan ha flaks ved at den ene kjøperen uten markedsinnsikt dukker opp, men som regel ender du opp med å havne på både side 2 og 3 på Finn i ditt område uten at noe har skjedd.
Sjansen for å oppnå prisantydning (eller mer) synker i takt med tiden eiendommen ligger ute. Betalingsviljen blir lavere og lavere i omtrent samme tempo som en bolig kommer lavere og lavere på listene. Eiendom er ferskvare, og skal du selge bolig til best mulig pris er det avgjørende at du treffer planken på første forsøk. Det er naturligvis ingen enkel øvelse, men vårt råd er generelt sett å lytte til fagfolk, som for eksempel, eiendomsmeglere.
Samtidig er det ikke å anbefale lokkepriser. Studier fra Housing Lab har vist at du oppnår en høyere pris på boligen ved å sette en høyere pris, og at lokkepriser ikke fungerer totalt sett. Derfor anbefaler vi deg heller å legge deg i det øvre sjiktet, men pass på at du er innenfor rimelig markedspris. En vanlig konsekvens ved å legge boligen ut for høyt i markedet er at du ender opp med å måtte sette ned prisen og kjøre ny runde med visninger og annonsering. Statistikk fra Eiendomsverdi viser at avstanden mellom prisantydning og salgspris øker i negativ forstand etter at du justerer ned prisen. Altså, om du må sette ned prisen for å få interesse rundt eiendommen, må du mest sannsynlig regne med lave bud i fortsettelsen.
Les også: Slik velger du riktig eiendomsmegler
Gjør eiendommen så presentabel som mulig
Gode bilder er alfa omega i en boligannonse. Derfor burde du tilstrebe å tenke over hva som oppleves som attraktivt i ditt marked. Dette er selvsagt noe megler kan hjelpe deg med. Eier du for eksempel et oppussingsobjekt, er det ikke gitt at det vil lønne seg å pusse opp hele boligen.
Men det er en grunn til at flippere finnes, for markedet verdsetter ofte oppussede boliger eksponentielt mer enn det det koster å pusse opp en sliten leilighet. Derfor vil vi anbefale deg å utbedre boligen med noen enkle grep:
- Å male over leiligheten i årets farge
- Å male brune lister og karmer
- Vurder å bytte gulv
- Bytt ut utdatert lysarmatur
- Mal, eller sprøytelakkér kjøkkeninnredning i moderne farger
Husk, du får bare én sjanse til å skape et godt førsteinntrykk og en klikk-faktor på Finn!
Uavhengig av om du selger et oppussingsobjekt eller en nyoppusset bolig, så ikke glem å ta bilder mens boligen er møblert. Er boligen allerede tom, anbefaler vi deg å bruke noen kroner på styling. Styling er et godt alternativ for mange, spesielt i områder hvor du kan forvente et raskt salg. For varigheten av stylingmøbler er gjerne opptil seks uker, så om du bor i et marked hvor du burde regne med lenger omsetningstid, kan det finnes bedre alternativer. Du burde tilstrebe at det ser likt ut på visning som det gjør på bildene, uavhengig om det tar mer enn seks uker å selge boligen. Gjenkjennelseseffekten er svært effektiv, og jo bedre noen husker boligen din basert på å ha sett den samme boligen både på bilder og visning, dess mer effektiv er den.
Les også: 5 tips til hvordan du kan gjøre utleieboligen din mer attraktiv
Prisantydningen er ikke skrevet i stein
Fra tidlig i salgsprosessen har du fått en anbefaling på pris fra meglerne på befaring og lagt en plan ut ifra denne anbefalingen. Dette kan være riktig på det gitte tidspunktet, men du burde være åpen for at situasjonen kan endre seg. Prisen du har som utgangspunkt burde ikke spikres før få dager før markedsføring. Ofte går det lang tid mellom prisantydning ved befaring og faktisk annonsering, og markedet for 3 måneder siden trenger ikke være det samme i dag.
Det viktigste er altså å se på hvordan konkurransebildet ser ut akkurat nå. I den anledning kan det være smart å stille seg selv noen objektive spørsmål:
- Hvilke andre, sammenlignbare eiendommer ligger ute for salg?
- Hvilke kvaliteter har disse sammenlignet med din?
Du ønsker i det minste ikke å være priset ut av en konkurransesituasjon slik at de andre objektene blir preferert, så her må du og din megler være dynamiske i tilnærmingen og justere om det er nødvendig. Ser markedet ut som om du burde nedjustere prisen mer enn du tåler, bør du heller vurdere å utsette salget om det lar seg gjøre.
Les også: Har du kontroll på verdibegreper knyttet til eiendom?
Tenk som en flipper
En god flipper har som regel størst fokus på interessenters opplevelse av en bolig når den ligger ute for salg. Mindre oppgraderinger på budsjett vil mest sannsynlig øke interessen rundt boligen, ettersom mange boligkjøpere virkelig verdsetter et hjem uten behov for oppussing i nærmeste fremtid. Å få solgt boligen etter kortest mulig tid er på mange måter et mål i seg selv, men ingen garanti for at du får maksimert boligens potensial. Vær bevisst på hvordan markedet ligger før første annonse, og legg deg et sted mellom lokkepris og en pris du vet er i overkant.
