Dette må du vite om Husleieloven – Del 2 - Depositum og vedlikehold

I Norge reguleres avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag av Husleieloven. Skrevet på en annen måte, loven gjelder kun i tilfeller hvor det betales for bruken av eiendommen. Dermed gjelder loven selvsagt for deg som driver utleie rettet mot private og næring. Loven omhandler hvilke rettigheter og plikter utleier og leietaker har i et leieforhold, og trumfer eventuelle avtaler mellom partene som strider med loven. Skal du leie ut en bolig eller lokale er det avgjørende at du forstår de relevante postene i Husleieloven. I denne artikkelenserien ser vi nærmere på noen av de mest innflytelsesrike delene av den viktigste loven for utleiere.

‍

Les også: Dette må du vite om Husleieloven – Del 1

‍

Depositum

Som utleier trenger du en sikkerhet for leieforholdet. Hvis leietaker ikke betaler husleie, eller om skader på boligen skulle oppstå, vil du fortsatt være garantert å få tilbake pengene dine med en depositumsløsning. Depositum er altså et beløp leietaker setter inn før leieforholdet begynner, som sikkerhet for deg som utleier. Det er strenge regler for hvordan ordningen fungerer i praksis. I førsteomgang skal det opprettes en uavhengig depositumskonto etter begge parters samtykke, hvor kontoen står i leietakers navn. Det innbetalte beløpet kan tilsvare maksimalt 6 måneders husleie, og utleier betaler gebyret for opprettelsen av kontoen. Løsninger utover dette strider med Husleieloven.

Dersom annet ikke fremkommer i leieavtalen, kan depositumet dekke:

• Skyldig husleie
• Skader på boligen
• Utgifter i forbindelse med utkastelse
• Andre krav jf. den enkelte leieavtale

Depositumet skal ikke røres før leieforholdet er avsluttet. Når dagen er kommet, utbetales hele depositumet inkludert opptjente renter tilbake til leietaker, dersom det foreligger skriftlig samtykke fra utleier. Hvis utleier motsetter seg tilbakebetaling må leietaker fysisk møte i banken for å kreve depositumet tilbakebetalt. Da vil banken sende skriftlig varsel om at utleier har 5 uker på å sende dokumenter som beviser at leietaker har utstående leie, eller at det finnes en pågående sak i for eksempel Forliksrådet.

Prosessen er noe annerledes i tilfeller hvor utleier har utestående krav mot leietaker. Dersom partene er enige i det utestående kravet, og leietaker vedkjenner dette skriftlig, vil banken uproblematisk overføre hele-, eller deler av depositumet til utleier. Situasjonen vil derimot være annerledes hvis leietaker motsetter seg utleiers krav. I et slikt tilfelle vil utleier være nødt til å kontakte banken med relevant dokumentasjon på at leietaker ikke har gjort opp for seg. Dersom det er snakk om skyldig husleie, vil banken være pliktig å betale hele-, eller deler av depositumet, dersom:

• Depositumskontoen er i samme bank som leietaker betaler husleie
• Utleier har dokumentasjon på utestående leie og når leieavtalen opphører
• Leietaker ikke kan dokumentere å ha gått til sak innen fristen på de 5 uker

I tilfeller hvor utleiers krav omhandler annet enn skyldig husleie, for eksempel skadeverk på boligen, må utleier gå til sak og få en dom for det gjeldende kravet. Dette gjelder for øvrig også dersom depositumskontoen ikke er i samme bank som leietaker betaler inn husleie. Banken kan utbetale kravet til utleier først etter at det foreligger en dom.

‍

Les også: Bør du godta depositumsgaranti eller depositumskonto som utleier?

Vedlikehold

Med vedlikehold menes å holde boligen i stand. Dette kan innebære mindre inngrep som rensing av sluk eller diverse småreparasjoner, eller mer omfattende tiltak som bytte av elektrisk anlegg og maling av vegger. Tommelfingerregelen er at utleier har hovedansvaret for vedlikeholdet av boligen. Likevel står ikke leietaker totalt uten ansvar. Dersom leietaker er selv skyld i en skade, står vedkommende selv ansvarlig for å utbedre denne. Utover dette er leietaker ansvarlig for:

• Å undersøke røykvarsler og brannslokningsutstyr, i tillegg til å bytte batterier i røykvarsler når dette er nødvendig
• Vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosett, elektriske stikkontakter og brytere, varmtvannsbeholder, løst inventar og utstyr. Løst inventar og utstyr regnes som møbler og hvitevarer
• Å vedlikeholde gjenstander i tilfeller hvor det er rimeligere å reparere en enkelt del av gjenstanden fremfor å bytte ut hele. Et eksempel på dette kan være en komfyr. Hvis gjenstanden er for slitt eller ødelagt til at den ikke lar seg enkelt reparere, vil dette være utleiers ansvar.

I utgangspunktet skal boligen holde samme standard gjennom leieforholdet, sett bort fra normal slitasje. Dette gjelder både innvendig og utvendig, og er utleiers ansvar. Dette er også tilfellet ved uforutsette skader som lynnedslag, brann, innbrudd og lekkasjer. Ved uforutsette skader står leietaker kun ansvarlig for å minimere den inntrufne skaden – hvis dette er mulig.

‍

Les også: Påkost vs. Vedlikehold. Kjenner du til forskjellen?

Ikke slurv med depositum

Depositumskontoens funksjon er først og fremst ment som ekstra sikkerhet for utleier. Reglene for hvordan de skal behandles er strenge. Hvis du som utleier slurver med disse, vil verdien av en depositumskonto bli mindre. En vanlig feil er å slurve med opprettelsen av depositumskonto. Noen velger å opprette en ekstra konto på seg selv. Dette strider med Husleieloven, og vil garantert være problematisk i etterkant. Tilstreb derfor å være nøye med opprettelsen av depositumskonto, så kan den jobbe for deg – ikke mot deg. Dette var del 2 i artikkelenserien om Husleieloven, i neste del ser vi på blant annet på hva du som utleier kan gjøre når leietaker misligholder leieavtalen.

‍