Dette må du vite om Husleieloven – Del 3 - Mislighold og fremleie

I Norge reguleres avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag av Husleieloven. Skrevet på en annen måte, loven gjelder kun i tilfeller hvor det betales for bruken av eiendommen. Dermed gjelder loven selvsagt for deg som driver utleie rettet mot private og næring. Loven omhandler hvilke rettigheter og plikter utleier og leietaker har i et leieforhold, og trumfer eventuelle avtaler mellom partene som strider med loven. Skal du leie ut en bolig eller et lokale, er det avgjørende at du forstår de relevante postene i Husleieloven. I denne artikkelenserien ser vi nærmere på noen av de mest innflytelsesrike delene av den viktigste loven for utleiere.

‍

Les også: Dette må du vite om Husleieloven – Del 2 - Depositum og vedlikehold

‍

Mislighold av leieavtalen

Når leietaker gjør noe som strider med leieavtalen eller Husleieloven generelt, misligholder den leieavtalen. Et eksempel på mislighold kan være gjentakende forsinkelser av innbetalinger av husleie, alternativt at leietaker nekter å betale noe som helst. Andre eksempler kan innebære brudd på ordensregler og mangel på vedlikehold av boligen.

I tilfeller der leietaker misligholder leieavtalen kan du som utleier kreve at misligholdet opphører umiddelbart. Dersom leietaker ikke innfinner seg etter dette, kan utleier velge å si opp leietaker, heve leieavtalen eller kreve erstatning for økonomiske tap. For at dette skal være mulig er det avgjørende at utleier opptrer riktig i prosessen. For i Norge er terskelen svært høy for at utleier med loven i hånd skal kunne avslutte en leieavtale uten leietakers samtykke. Dersom du som utleier lovstridig hever en gyldig leieavtale kan du bli erstatningsansvarlig for leietaker.

I de fleste tilfeller starter en gyldig heving av leieavtale med en advarsel. I denne sammenhengen er det sterkt anbefalt at denne sendes skriftlig – da kan du større sannsynlighet bevise i en eventuelt rettslig strid at leietaker har blitt forelagt advarselen. Likevel er det ikke alltid at denne advarselen er tilstrekkelig. I tilfeller hvor det for eksempel sendes skriftlig varsel for mislighold for utestående husleie, vil utleier ikke ha hjemmel til å heve leieavtalen selv om leietaker påfølgende måned fortsatt nekter å betale husleie. I et slikt scenario vil det ikke tildeles gyldig grunnlag for heving før etter flere måneder med ubetalt husleie etter advarselen er gitt. Først da er bruddet på loven alvorlig nok.

Mer alvorlige tilfeller kan være brudd på ordensregler, ulovlig fremleie av boligen, eller manglende vedlikehold av boligen med økonomisk tap som konsekvens. Som i eksempelet med husleie, vil det også i disse tilfellene være nødvendig for utleier å gi leietaker en skriftlig advarsel om mislighold av leieavtalen. Dersom misligholdet skulle fortsette, som at leietaker gjentatte ganger fortsetter å arrangere sosiale arrangementer etter kl. 23, kan dette være tilstrekkelig grunn for heving av leieavtalen på et mye tidligere tidspunkt enn ved ubetalte husleier.

Likevel finnes det enkelte tilfeller hvor alvorlighetsgraden er så høy at utleier kan kreve leieforholdet umiddelbart avsluttet. Dette gjelder blant annet i tilfeller hvor leietaker har utøvd vold, kommet med trusler, eller utført grovt skadeverk på boligen. En gyldig hevingsavtale sendes skriftlig til leietaker, og skal inneholde opplysninger for hvorfor leieavtalen opphører. I tilfeller hvor leietaker motsetter seg utleiers melding om utkastelse, er det dessverre lite utleier kan gjøre uten hjelp fra en domstol.

‍

Les også: Slik sier du opp leietaker

Fremleie

Fremleie betyr at leietaker leier ut deler av, - eller hele boligen den selv leier. Dette er uproblematisk hvis begge parter på forhånd enes om dette, og dermed inkluderer dette som et eget punkt i leieavtalen. Hvis partene ikke enes om at fremleie aksepteres, eller at dette ikke spesifiseres i leieavtalen, er det andre regler som bestemmer om leietaker kan fremleie:

• I tilfeller hvor leietaker bor i en del av boligen

Leietaker kan fremleie dersom dette godkjennes av utleier. I utgangspunktet kan utleier kun nekte leietaker i tilfeller der det er fare for at boligen overbefolkes, eller at utleier har en saklig grunn til å motsette seg at den ytterligere personen flytter inn.

Den saklige grunnen for at utleier nekter fremleie må omhandle framleieren. Dette kan være negativ historikk imellom utleier og framleieren, som at framleieren har påført boliger skade ved tidligere leieforhold. Utkastelse på grunn av brudd på ordensregler er også saklig grunn. Saklig grunn kan ikke baseres på grunn av blant annet etnisitet, religion og livssyn, eller seksuell legning

Leietaker trenger ikke utleiers godkjennelse i tilfeller der framleieren er:

1. Ektefelle, partner eller samboer
2. Barn, barnebarn fosterbarn eller adoptivbarn
3. Foreldre eller besteforeldre

• Når leietaker har tungtveiende grunner til å flytte

Leietaker kan fremleie dersom dette godkjennes av utleier. Utover dette står utleier i utgangspunktet sin rett til å nekte å godkjenne fremleien basert på de samme grunnene som når leietaker selv bor i en del av boligen.

Likevel blir det mer komplisert når leietaker har tungtveiende grunner til å flytte. Av Husleieloven fremkommer det at arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom er gode nok grunner til at leietaker kan ha rett på å fremleie, så fremt fremleien ikke er på mer enn tilsammen 2 år. Dersom leietaker for eksempel må flytte til utlandet for å arbeide i 18 måneder, har den mest sannsynlig rett på muligheten til å fremleie.

• Leietaker har en tidsbestemt leieavtale, men ikke kan bo der under hele perioden

Leietaker kan fremleie dersom dette godkjennes av utleier. Hvis leieavtalen er en tidsbestemt leieavtale uten mulighet for oppsigelse før sluttdato, står leietaker fritt til å fremleie hvis den ikke vil bo i boligen selv. Dersom utleier nekter fremleie uten saklig grunn, kan leietaker si opp leieavtalen med 3 måneders oppsigelsestid.

• Videreutleie av andre grunner enn de 3 foregående

Hvis leietaker ønsker å videreutleie boligen av andre grunner enn de 3 nevnte, står utleier fritt til å bestemme dette selv. Utleiers avgjørelse behøver ikke nærmere begrunnelse – et ja eller nei er tilstrekkelig.

Les også: Hva er fremleie og når kan det benyttes?

Terskelen er høy

Husleieloven verner i stor grad leietakers bruksrett over boligen som leies. Alvorlighetsgraden skal være høy for at mislighold av leieavtalen er sterkt nok til å rettferdiggjøre utkastelse. På samme måte må utleier ha en saklig begrunnelse for å nekte fremleie i tilfellene vi har diskutert. Dette underbygger etter vår mening behovet for et eget punkt om fremleie i leieavtaler. Ved å gjøre dette står du som utleier friere til å råde over egen utleiebolig. Dette var del 3 i artikkelserien om Husleieloven, i neste del vil vi undersøke blant annet regler for oppsigelse. 

‍