Dette må du vite om tvangssalg

Tidlig august 2023 publiserte E24 en sak der det fremkommer at krav om tvangssalg av boliger i Oslo første halvår har økt med nesten 30 % sammenlignet med samme periode året i forveien. Når det begjæres tvangssalg av en bolig er det stort sett med bakgrunn i ett av to tilfeller; enten er det kreditorer som skal inndrive gjeld eller manglende betaling av felleskostnader til sameiet, eller at styret i sameiet har begjært tvangssalg av boligen etter særlige brudd på vedtekter eller husordensregler. Tanken om at disse boligene selges med tvang kan for mange gi en indikasjon på at det finnes muligheter for å gjøre kupp. Men er det egentlig så lukrativt å investere i boliger på tvangssalg?

‍

‍

Les også: Strategier i budrunder – hva lønner seg?

Slik fungerer et tvangssalg

Når en eiendom tvangsselges vil medhjelper, for eksempel en megler eller advokat, oversende innkomne bud til saksøker som deretter tar stilling til om de ønsker å godta budet. Som regel må budet være tilstrekkelig til å dekke prioriterte pengeheftelser, og som oftest dekke saksøker sitt utestående. Tingretten skal så ta stilling til om budet skal stadfestes. Tingretten kan forkaste budet om den anser det som sannsynlig at det kan oppnås høyere pris, eller om budet ikke dekker alle heftelser med høyere prioriet. Om saksøker trekker sin begjæring /gir avkall på adgangen til å begjære det stadfestet, løses interessenter fra gjeldende bud. Dette kan skje ved at den saksøkte for eksempel i mellomtiden har betalt krav til den som begjærte tvangssalget.

Tvangssalg kan illustreres i et realistisk eksempel:

• En eiendom ligger ute for 2 500 000 kr
• Kreditorene i rekkefølge er:

1. DNB med pant i eiendommen på 1 500 000 kr
2. Nordea med pant på 800 000 kr
3. Kredinor har pant på 400 000 kr

• Total tinglyst pant er dermed 2 700.000 kr

Kredinor har begjært tvangssalg for å få inn deler av sitt krav. Om du som interessent forsøker med et bud på 2 200 000 kr vil ikke dette være tilstrekkelig til å dekke pantene til DNB og Nordea. I dette tilfellet forenkler vi med at restgjelden er lik pantene. Ofte vil det første lånet være noe nedbetalt sammenlignet med pantsatt beløp. For nyere pant er det derimot ofte motsatt, da restgjelden er høyere på grunn av renter på ubetalte krav.

Budet ditt på 2 200 000 kr har altså en god sannsynlighet for å bli avslått. Et bud på kr 2 300 000 kr vil derimot dekke pantene til kreditorene med høyere prioritet enn saksøker, og har større mulighet for å bli stadfestet. Her vil riktignok saksøker (Kredinor) ikke få dekket sitt pant, og vil kunne komme til å avslå budet.

Bankene vil kunne gi pantefrafall i tilfeller hvor kravene deres er langt utenfor rekkevidde. Dette vil dog være mindre aktuelt dersom saksøker står bak respektive bank i køen. Ved pant gjelder regelen om først i tid - best i rett, slik at kravene som har kommet først har best rettigheter. På tvangssalg er det ofte en haug av utleggspant fra diverse kredittbanker, bompengeselskaper, strømleverandører etc. Disse må ofte gå med på å slette sitt pant i eiendommen og opprette usikret gjeldsordning med den saksøkte.

‍

Les også: Påkost vs. Vedlikehold. Kjenner du til forskjellen?

Tid er penger

Et bud på en bolig begjært tvangssolgt kan bare tas hensyn til om det er bindende i minimum seks uker. Dette er en av de store ulempene med tvangssalg, ettersom du ikke kan angre deg i tilfelle det skulle dukke opp noe bedre i mellomtiden. (Det kan tas hensyn til bud med bindingstid ned til 15 dager i følgetvangsfullbyrdelsesloven, men da med rettens samtykke).

Etter innsendelse av bud for stadfestelse til tingretten har partene to ukers frist til å komme med innsigelser til stadfestelse. Etter stadfestelse kan dommen ankes med én måneds frist. Om noen hevder det er sannsynlig at fornyede salgsforsøk vil kunne lede til større utbytte gjelder ikke her.

Oppgjør og innbetaling av kjøpesum skal skje innen en oppgjørsdag som er tre måneder fra den dagen megler sendte budet inn for stadfestelse, men trengs ikke innbetales før etter to uker etter rettskraftig stadfestelseserkjennelse. Forsinkelse fra kjøper på innbetaling vil føre til dagbøter.

Færre rettigheter enn ved ordinære boligkjøp

Et viktig poeng som skiller tvangssalg fra normale boligkjøp er hvilke rettigheter du har som kjøper ved mangler på boligen. Eiendommen må enten være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, noe som er veldig vanskelig å påberope, eller så skal medhjelper (megler) ha gitt feil opplysninger eller forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold. Mangelen må også ha påvirket kjøpet.

Du kan klage på feilopplysninger oppgitt i takst og salgsoppgave, men feil utover dette har du altså svært begrensede klagemuligheter på. Selger (tingretten) kjenner ikke eiendommen, og har da ingen informasjonsplikt utover det overnevnte. Husk at avhendingsloven, som er lovgivningen som gjelder ved normal omsetning av brukteiendom i Norge, ikke gjelder ved tvangssalg. Her er det tvangsfullbyrdelsesloven som teller, så denne burde du sette deg godt inn i før handel av tvangssolgte boliger.

‍

Les også: Dette skal følge med boligen du kjøper

Les salgsoppgaven

På Finn.no kan boligannonser for tvangssalg ved første øyekast se tilnærmet helt like ut som normale salg. Dette er gjort med overlegg fra meglers side, ettersom megler alltid vil legge til rette for å få høyest mulig salgspris. Dette er ikke ulovlig, så fremt den relevante informasjonen fremkommer i salgsoppgaven. Salgsoppgaven er meglers skriftlige beskrivelse av boligen som selges. Innholdet i denne reguleres av Eiendomsmeglerloven § 6-7, for eksempel tilstandsrapport. Denne er tilgjengelig på visning, og ligger som regel vedlagt i boligannonsen.

I tilfeller der det fremkommer at boligen selges som et tvangssalg burde noe av det første du gjør være å be om tilgang til grunnboka. Her fremkommer opplysninger om størrelsen på pengeheftelser, og hvem som har begjært tvangssalget, altså saksøker.

Mer komplisert enn du tror

Det er ingen tvil om at tvangssalg av boliger kan gi muligheter for gode kjøp. Likevel er det viktig å være klar over utfordringene ved slike boliger. Som kjøper har du svært begrenset klagetilgang ved tvangssalg. I denne sammenhengen vil vi anbefale at du leser deg opp på tvangsfullbyrdelsesloven. I tillegg fører lange budfrister til at vesentlig kapital bindes opp over lengre perioder. Les deg opp på relevante lover og regler før du investerer i boliger som begjæres tvangssolgt, så vet du hvilken risiko du løper!