Disse byene burde du investere i

For mange eiendomsinvestorer er det naturlig å investere i eiendom i området de selv bor. Ikke så rart vil nok mange tenke, ettersom det ofte er dette området du har best kjennskap til. Likevel er det ikke alltid slik at å investere i eget nærområde er en god strategi. Om området ditt egner seg godt for eiendomsinvesteringer, avhenger for eksempel av befolkningsvekst og leiemarked. I denne artikkelen ser vi på hvilke norske byer som egner seg godt for eiendomsinvesteringer.

Høy yield er fordelaktig

Når du skal investere i eiendom, er det viktig å være klar over verdien det gir å inneha en eiendomsportefølje bestående av eiendommer med høy yield. Yield er et eget tema vi har skrevet om før (hyperkobling), og å forstå det er viktig når vi etterhvert i denne artikkelen skal trekke trådene sammen.

For å ta kortversjonen, kan yield kort oppsummeres slik: gjennom å beregne yield på en eiendom får du et øyeblikksbilde av eiendommens avkastning, basert på leieinntekter, driftskostnader og kjøpesum. Avkastning er en grunnleggende faktor i vurderingen av en investering, og gjennom å beregne yield får du dermed et raskt svar på om eiendommen er et godt nok investeringsobjekt basert på avkastningskravet ditt.

Det er flere grunner til at vi mener at høy yield er fordelaktig:

• Det dekker løpende kostnader

Høye leieinntekter i forhold til investering er med på å betale boligens løpende kostander. I tilfeller der yielden er god, betjenes renter og avdrag fullt og holdent av leieinntektene. Andre kostnader som felleskostnader i sameier er også relevante, og kan dekkes av leieinntekter om yielden er høy nok. Dersom leieinntekter dekker alle kostnader, kan du (litt flåsete) se på utleieboligen som gratis. Selvsagt sett bort fra bruk av egenkapital i sammenhengen med låneopptak.

• Gir overskudd fra kontantstrøm

På samme måte som at høye leieinntekter i forhold til investering kan dekke kostnader, kan det også gi positiv kontantstrøm i tilfeller hvor yielden er god. Å oppnå dette bør være mulig for de fleste, og for mange en viktig faktor når avkastningskrav på forhånd settes. En positiv kontantstrøm vil stort sett alltid være et mål i seg selv, spesielt om ikke boligen forventer å stige i verdi

• Muligheter for skalering

Dessuten er høy yield avgjørende for deg som skal skalere raskt. God yield lar deg etterhvert betjene høyere lån, ettersom stabile leieinntekter kan regnes som inntekt ved låneopptak i bank. Videre gjør dette at du kan refinansiere ut mer av midlene fra den første boligen. Dermed kan du kjøpe neste bolig raskere.

‍

Les også: Slik bruker du yield til å regne på kjøp av utleieenheter

Derfor er prisvekst avgjørende

Selv om høy yield lar deg skalere raskt, er det først og fremst prisveksten på boligen som avgjør om investeringen vil gjøre deg rik. Dette er et viktig element i vurderingen av om et område eller by er godt egnet for eiendomsinvesteringer. For eksempel, i Oslo gir de fleste boliger lave leieinntekter målt mot investering, men prisveksten har vært svært høy de siste årene. I Gjøvik har mange utleieboliger høye leieinntekter målt mot investering, men en beskjeden prisvekst sammenlignet med Oslo.

Prisveksten i markedet drives av makroforhold på landsbasis, og av regionale og kommunale forhold. Makrofaktorer kan være renter, sentraliseringspolitikk og den generelle befolkningsveksten. Regionale og kommunale forhold kan på den andre siden være områdeutvikling, fysisk plass, og regulering (eller mangel på regulering). Follobanen har for eksempel vært en stor driver for prisvekst for den sør-østlige regionen av Østlandet. I Bergen-sentrum er det lite fysisk plass sammenlignet med områdene utenfor sentrum. Dette fører til at tilbudet av boliger i Bergen-sentrum sannsynligvis holdes tilnærmet konstant, siden det er få muligheter til å bygge mer i dette området.

‍

Les også: 3 strategier for å komme i gang med eiendom

Slik henger høy yield og prisvekst sammen

Samtidig er det ikke så enkelt som å dele de ulike faktorene inn i store og små nivåer. Befolkningsveksten kan være stigende nasjonalt, men synkende i distriktene. Slike nyanser gjør at du må se det store bildet når du skal bestemme deg for hvor du ønsker å investere i eiendom.

For det er som regel langt mellom objekter med høy yield i områder med allmenn forventet høy prisvekst. Dette regulerer markedet av seg selv. Hvis det hadde vært enkelt å få i pose og sekk, så hadde alle investert i de samme områdene. Dermed burde du som eiendomsinvestor tenke annerledes enn mange andre. En god strategi kan derfor være å se til områder med god yield, men hvor du ser et potensial for prisvekst.

Områdene hvor Follobanen går i dag ville sannsynligvis aldri opplevd den prisveksten de har hatt om det ikke var for den. Om prisveksten nå er tatt ut, er et annet spørsmål. Det som er sikkert, er at denne regionen er et godt eksempel på hvordan du som eiendomsinvestor kan gjøre gode kjøp ved å være tidlig ute.

Les også: Er eiendommen en god deal? Slik regner du på utleieobjekter gjennom 8 steg

Aktuelle studiesteder i Norge

En god strategi for å drive utleievirksomhet er å investere i områder hvor det allerede finnes universitet eller høyskole. Studenter står for en vesentlig del av etterspørselen i markedet. Og ja, de største studiestedene er i store byer som Oslo, Trondheim og Bergen. Men det finnes også studiesteder i mindre prispressede områder. Her er noen av de:

• Universitetet i Sørøst-Norge, aktuelle studiesteder:

1. Horten
2. Bø
3. Drammen
4. Kongsberg
5. Notodden

• Høgskulen på Vestlandet, aktuelle studiesteder:

1. Sogndal
2. Førde
3. Stord
4. Haugesund
5. Bergen

• Høgskolen i Innlandet, aktuelle studiesteder:

1. Lillehammer
2. Elverum
3. Hamar

Målet må være i pose og sekk

Selv om det er krevende, burde målet ditt være å investere i objekter med høy yield, men samtidig med en forventet prisvekst. Å kombinere disse er vanskelig i områder med allerede forventet prisvekst. Derfor kan det være lurt å tenke annerledes. Med en høy yield i bunn, blir prisvekst mer som en bonus. Det vil si, om prisveksten i området du har investert lar vente på seg, har du allerede positiv kontantstrøm.

Med lav yield er du derimot mer avhengig av at du treffer på analysen din om fremtidig prisvekst. Hvis du har rett basert på høy prisvekst kan avkastningen bli større på sikt, men du vil være låst fra å skalere i et kortere perspektiv. Vær tidlig ute i områder du har tro på, og få i pose og sekk!

‍