En kort guide til byggesøknad. Dette bør du vite:

Har du et byggeprosjekt i tankene er det nyttig å vite hvordan en byggesøknad utarbeides og hvordan saksgangen vil se ut. Om tiltaket krever byggesøknad eller ikke, kommer an på størrelsen og kompleksiteten. Byggesøknadene har også varierende omfang, og ulike krav til om du trenger ansvarlig søker eller om du kan søke som privatperson. Vi ser i denne artikkelen på noen viktige punkter knyttet til byggesøknaden og ulike «typiske» tiltak som faller innunder de ulike kravene.

Når er tiltaket søknadspliktig?

Som en tommelfingerregel er det praktisk å ta utgangspunkt i at alt av bygging og rivning er søknadspliktig for:

• Garasjer, boder og andre bygninger over 50 m2
• Tilbygg over 15 m2
• Alle typer påbygg

For å gå videre med en byggesøknad er det viktig å få klarhet i hvilket regelverk man må følge. Regelverket varier i forhold til type tiltak, og man er derfor nødt til å undersøke hvilke krav og regler ditt tiltak må følge.  

Tiltak som er unntatt fra søknadsplikt

Hvis byggeprosjektet ditt ikke overskrider ovennevnte punkter, er det muligheter for at tiltaket er unntatt byggesøknad. Likevel skal tiltaket overholde en rekke krav, blant annet total tomteutnyttelse, avstand til nabogrenser, og høydebegrensninger. Det anbefales å benytte seg av Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) sin veiviser «Bygg uten å søke» for å dobbeltsjekke om tiltaket tilfredsstiller de ulike kravene.

‍

Les også: Er soverommet lovlig? Slik ser du om et rom er godkjent for varig opphold i salgsannonsen

Søknadspliktige tiltak med krav om ansvarlig foretak

Tiltak som er søknadspliktige med krav om ansvarlig foretak omfatter de fleste byggetiltak og innebærer at du må engasjere et foretak som oppfyller krav til kvalifikasjoner fastsatt av byggesaksforskriften. Tiltak som dette kan være oppføring, tilbygging eller påbygging av bygning, fasadeendringer, rivning av tiltak, oppdeling/sammenføyning av bruksenheter i bolig osv.

‍

Les også: Dette bør du se etter i tilstandsrapporten når du kjøper bolig

Søknadspliktige tiltak som kan forestås av tiltakshaver

Tiltak som er søknadspliktige, men som kan forestås av tiltakshaver er gjerne mindre tiltak som er av enklere karakter. Dette kan være midlertidige bygninger (under 2 år), mindre tiltak på bebygd eiendom eller enklere bruksendringer.

Byggesøknaden

Skal du sette i gang med byggeprosjektet trenger du byggetillatelse fra kommunen. Byggesøknaden skal samsvare med lover, forskrifter og reguleringsplan (hvis det foreligger). Foreligger ikke reguleringsplan skal man forholde seg til arealplanene for området.

I tillegg til dette skal byggesøknaden inneholde en rekke dokumenter som redegjør for tiltaket. Hva som skal med her, er avhengig av tiltakets art. Likevel er det noen generelle punkter som ofte burde følge en byggesøknad. Dette kan studeres nærmere i SAK10, § 5-4.

• Info om tiltakshaver
• Eiendom og eksisterende bebyggelse som berøres av tiltaket
• Beskrivelse at tiltaket
• Størrelse og grad av utnytting
• Forhold til plangrunnlag og PBL
• Minsteavstand til annen bebyggelse, kraftlinjer, vegmidte, vann – og avløp
• Atkomst, vannforsyning, avløp, overvann, fjernvarmetilnkytning
• Disposisjon (hvis nødvendig)
• Tegninger og målsatt situasjonsplan
• Nabovarsling og og merknader
• Gjennomføringsplan
• Ansvarsrett
• Redegjørelse for forhåndskonferanse

Byggesøknaden kan sendes inn i to ulike former; ett-trinnssøknad og byggesøknad i to trinn (rammesøknad og søknad om igangsettelsestillatelse). Hvilken av disse formene som burde benyttes avhenger av tiltakets kompleksitet. Vanligvis vil en byggesøknad i to trinn gi tiltakshaver større fleksibilitet ved at det er færre forhold som må avklares før innsendelse av første trinn.

Såfremt tiltakets ytre rammer er fastsatt i forhold til gjeldende planer og regelverk, kan kontrahering av entreprenører og prosjektering utsettes til igangsettingstillatelse skal søkes om. Dette kan medføre mindre risiko for tiltakshaver hvis tiltaket skulle bli avvist. Ved en ett trinns søknad skal alt være på plass ved innsendelse, og man løper på større risiko ved avslag.

‍

Les også: Hva er SAK10 og hvilke deler bør du kjenne til?

Ansvarsrett og gjennomføringsplan

Dersom tiltaket faller under søknadspliktige tiltak med krav om ansvarlig foretak, vil det være krav til at de involverte aktørene erklærer ansvarsrett til myndighetene. Ansvarsretten skal sørge for at alle fagområdene knyttet til tiltaket blir belagt med ansvar. Det er den ansvarlige søkeren som er ansvarlig for å identifisere og kontrollere ansvarsområdene for de ansvarlige foretakene. Det skal også utarbeides en gjennomføringsplan der de involverte aktørene settes opp med tilhørende ansvarsrett og tiltaksklasse. Tiltaksklassene forteller om tiltakets kompleksitet og vanskelighetsgrad. Gjennomføringsplanen skal vedlegges i byggesøknaden.

Det er verdt å nevne at det er ulike krav til når ansvarsrett og gjennomføringsplan må være klar. Som tidligere nevnt vil det ved en ett-trinnssøknad måtte foreligge ved innsendelse, mens det ved en rammesøknad kun trenger å foreligge ved søknad om igangsettelse.

Nabovarsel

Så lenge tiltaket er søknadspliktig, skal det sendes ut et nabovarsel før du søker om byggetillatelse. Nabovarselet skal sendes til alle naboer og gjenboere. Opplysningene i varselet skal inneholde det som er relevant for at naboer skal ivareta sine interesser og det er derfor vanlig at nabovarselet inneholder den samme dokumentasjonen som i byggesøknaden. Det skal oppgis en frist for når varselet skal besvares, og denne skal være på minst to uker.

Varselet kan sendes ut digitalt via Altinn, ved personlig overlevering, e-post/sms eller i rekommandert post. Hvis naboene har merknader til tiltaket, ligger det en vurdering i om tiltaket skal endres i tråd med merknadene, eller om søknaden skal sendes inn som den er med kommentarer til merknadene. Kvittering for nabovarselet med eventuelle kommentarer skal sendes til kommunen sammen med byggesøknaden.

Saksbehandling

Byggesøknaden kan sendes inn elektronisk eller via post. Det er ikke krav om å benytte seg av digitale skjemaer, men det anbefales å bruke disse for å spare tid og holde søknaden ryddig. Etter søknaden er sendt inn, vil kommunen vurdere om den er i samsvar med gjeldende regelverk og planer.

Er søknaden komplett og overholder regelverk og planer skal tillatelse i utgangspunktet gis. Finnes det mangler i søknaden vil dette forsinke prosessen ettersom saksbehandlingsfristen regnes fra komplett søknad. Som hovedregel er behandlingsfristen 3 uker for byggetiltak som er i tråd med regelverk og planer og som ikke har mottatt merknader fra naboer. Dersom tillatelsen gis, har tiltakshaver 3 år på å starte tiltaket før tillatelsen frafaller.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Søknadspliktige tiltak skal normalt sett ikke tas i bruk før det er gitt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Ved søknad om ferdigattest skal byggearbeidene være ferdigstilt, erklæring om ferdigstillelse skal foreligge og dokumentasjon for driftsfasen skal være overlevert til tiltakshaver. Dersom det gjenstår arbeid av mindre betydning, kan det søkes om midlertidig brukstillatelse først. Her er det vesentlig at tiltaket har et tilfredsstillende sikkerhetsnivå. Det skal også beskrives hva som gjenstår av arbeid.

Kjenn til krav og tiltak

Byggesøknader har ulik kompleksitet og størrelse og vil kreve ulik dokumentasjon. Det er derfor nyttig å være klar over hva som er nødvendig når du som eiendomsinvestor en gang skal gjennom denne prosessen. Mange byggesøknader vil kreve mer enn det som er nevnt her, og det bør derfor gjøres grundige analyser av hva ditt prosjekt krever. Utarbeider du korrekt tegningsgrunnlag og gjør ting i henhold til reglene kan du spare mye tid og penger.

‍