Er det nødvendig med boligkjøperforsikring? Dette er fordeler og ulemper

Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring for deg som kjøper en bolig. Forsikringens virksomhetsområde er for eventuelle tilfeller hvor det oppdages juridiske feil eller mangler tilknyttet boligen etter kjøp. Hva som regnes som juridiske feil eller mangler, er en skjønnsmessig vurdering i hver enkelt sak. Dersom du er rutinert når det kommer til boligkjøp, er sannsynligheten vesentlig mindre for at du havner i situasjoner hvor en slik forsikring kan være til hjelp. I denne artikkelen ser vi på fordeler og ulemper med boligkjøperforsikring.

Forventbar stand på bolig – Ingen fasit

Forventbar stand er den juridiske termen i vurderingen av om en feil i en bolig er noe kjøper burde forventet, eller om feilen kan anses som uforventet. Hvis feilen er uventet og vesentlig, kan den gi kjøper grunnlag til å klage på kjøpet, og da kan det lønne seg med boligkjøperforsikring. Hva som menes med vesentlig, kommer vi tilbake til.

Rent juridisk avhenger dette av avhendingsloven §3-7 og §3-8. Av nevnte paragrafer kan det tolkes slik at kjøper kan forvente å få gjennom en klage hvis selger kjente, eller burde kjenne til en feil. Men at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å tro, forekommer svært sjeldent i dag. Tilstandsrapporter ved boligsalg dekker det aller meste av boligen. Hvis selger har vært ærlig med takstmann og megler ved å oppgi gitt riktig informasjon, burde alt relevant om eiendommen ligge tilgjengelig for kjøper før salg. Derfor er det på generelt grunnlag vanskelig å få medhold i klager på feil og mangler etter boligkjøp i Norge.

‍

Les også: Trenger du eierskifteforsikring? Dette er fordeler og ulemper

Hva er en vesentlig feil eller mangel?

Rettspraksis legger til grunn at en vesentlig feil eller mangel må utgjøre en ganske stor andel av kjøpesummen. Tidligere har det blitt operert med visse %-satser for at en klage skal regnes som vesentlig. Dette har vært mellom 3 % til 8 %, avhengig av kjøpesum. Jo dyrere bolig, jo lavere prosenttall. En bolig med kjøpesum 5 000 000kr vil for eksempel måtte ha en skade på mellom 5 % og 8 % for å bli beregnet som vesentlig. Det vil si mellom 250 000 kr og 400000 kr.

Eksempelet over er ingen fasit, men synliggjør at portåpnere til 10 000 kr, eller fem stikkkontakter til 12 000 kr, ikke er å anse som vesentlige kostnader. I dag er det gått mer bort fra % vise anslag, men vesentligshetsgraden er fortsatt relevant.

Les tilstandsrapporten nøye

Etter min erfaring som eiendomsmegler i over 16 år, er det stor forskjell på hvor nøye folk setter seg inn i boligens tilstandsrapport før de kjøper. Overraskende mange ser bare på de overordnede punktene som bilder, geografisk plassering og tomtestørrelse, og glemmer dermed å se de egentlige bildene av boligen. Disse får du ved å lese tilstandsrapporten grundig.

På et bilde kan et nyvasket bad se fint ut selv om det er 20 år gammelt. Noen bad kan fungere godt i 30 år, men risikoen for at noe må byttes eller fikses stiger med hvert år. Alle bruksdeler av en bolig har en forventet levetid, og ved boligkjøp vil det alltid være behov for å ta en vurdering på slitasje og bruk av de ulike bruksdelene. Forventet levetid for enkelte deler av huset står i tilstandsrapporten. Her er noen eksempler:

• Betongtakstein 50 til 70 år.
• Taknedløp og takrenner 25 til 30 år
• Drenering 40 til 60 år.
• Skifte av ytterkledning i tre 40 til 60 år
• Maling av ytterkledning i tre 8 til 12 år
• Utskiftning av trevinduer 20 til 40 år
• Forventet levetid på en smøremembran 10 til 20 år
• Normalt intervall for utvendig maling av trevinduer 2 til 6 år
• Bad 10 til 20 år

Det er i midlertidig ikke så enkelt som å stadfeste at alle bad har en forventet levetid på inntil 20 år. Et eldre ektepar vil mest sannsynlig påføre et bad mindre slitasje sammenlignet med en familie på fem. Badet som tidligere ble brukt et par ganger i uken blir nå brukt flere ganger daglig, og med vann liggende i, og rundt sluket hele tiden.

Den økende bruken av badet gjør at det vil ta kortere tid før en potensiell lekkasje. Selv om badet var innenfor forventet levetid, så bra ut, og tilstandsrapporten ikke avdekket noe fukt, betyr ikke det at du har en god nok sak ved en lekkasje kort tid etter kjøpet. Hvis badets alder var +- 20 år da du kjøpte, burde du visst at det burde pusses opp. Derfor er det ikke sikkert at du får medhold i at badet hadde vesentlige mangler ved overtakelse.

‍

Les også: Dette bør du se etter i tilstandsrapporten når du kjøper bolig

Må du ha boligkjøperforsikring?

Etter å ha forklart bakgrunnen for forventet stand, kan du heller vurdere om boligkjøperforsikring er noe du MÅ ha. Det er et helt annet spørsmål. Personlig mener jeg dette kommer an på hvor god kompetanse du har på kjøp og salg av bolig. Mange får dessuten dekket en viss form for rettshjelp gjennom innboforsikring, og noe som vil gi dekke en viss andel av advokatutgifter i slike situasjoner.

Brukes boligkjøperforsikring riktig, vil den være en god løsning for mange. Hvis du har tatt saken din til høyesterett med salærer til hundretusenvis av kroner, er du nok godt fornøyd med at du betalte de 15 000 kronene for boligkjøperforsikring.

Det handler om kunnskap

Jeg kjøper ikke boligkjøperforsikring. Jeg kan å lese boligsalgsrapporter, prospekter, tegninger og vet hva jeg kan forvente. Skjulte feil og mangler burde jeg finne før jeg kjøper en brukt bolig. Derfor forventer jeg ikke å klage. Har du et tilsvarende kunnskapsnivå, gjelder trolig det samme for deg. Kan du lite eller ingenting om bolig, kan det være lurt å kjøpe forsikringen for å være sikker.

Det er det samme som med alle forsikringer. De er gode å ha når skaden først inntreffer.