Er det utleier sin feil at leieprisen går opp? Dette tjener utleier

Prisen for å leie en bolig i Norge stiger i galopperende temp. Spesielt noen storbyer er vitne til en leieprisvekst vi sjeldent har sett før. Parallelt stiger boligprisene, og det blir tøffere å finne tak over hodet. Fra tid til annen får utleiere delvis skylden for dette. Hvorfor skal de kapitalisere på mennesker som ikke har råd til å kjøpe egen bolig?

Innledningsvis er det viktig å ikke skjære alle over en kam. Det finnes definitivt utleier som neglisjerer leietakers behov og trivsel, og har et ensrettet fokus på avkastning. Likevel er de fleste utleiere på jakt etter gode forhold med leietakerne, og legger til rette for at begge parter skal bli fornøyde. Til tross for dette har de fleste utleiere, særlig i storbyene, økt husleien kraftig. Hva er de underliggende faktorene?

Under vises leieprisutvikling de siste 4 kvartaler i Oslo.

‍

Eiendom Norge, Finn.no, Eiendomsverdi

 Vi ser i denne artikkelen på hvorfor leieprisene øker kraftig, og hva fremtidens leiemarked kan bringe. Det er satt fokus på Oslo – det mest ekstreme eksemplet.

Økt rentekostnad – ingen hemmelighet

De fleste eiendomsinvestorer som driver med utleie lånefinansierer boligene sine i ulik grad. Høy belåning gir mulighet til å spre egenkapitalen sin utover flere objekter, og skalere i et høyere tempo. Dette har vært gunstig i perioder med lave renter. Nå er vi derimot inne i en periode der finansieringskostnadene er vesentlig høyere, og kontantstrømmene blir tilsvarende lavere.

Les også: Hvordan har renten utviklet seg i Norge de siste 40 årene?

I storbyene, spesielt Oslo, har kontantstrømmene i utgangspunktet vært lave, selv med lave renter. Utleiere har kunnet belage seg på prisvekst som en kompensasjon for lave leiepriser. Nå er derimot dette regnestykket blitt så dårlig at en leieprisvekst er helt naturlig. Utregningen viser hvorfor:

Kostander for utleiebolig i Oslo (80% belåning)

Verdi: 4.500.000 kroner

2020

Renter 2 %: 72.000 kroner

Forsikringer: 4.000 kroner

Slitasje/vedlikehold: 13.000 kroner

Felleskostnader: 30.000 kroner

Leie for å gå i null: 10.800 kroner (1 måned vakanse)

2023

Renter 5,5 %: 198.000 kroner

Forsikringer: 5.000 kroner

Slitasje/vedlikehold: 15.000 kroner

Felleskostnader: 35.000 kroner

Leie for å gå i null: 23.000 kroner (1 måned vakanse)

Som regnestykkene over viser har kostnadene for å eie en utleiebolig over doblet seg på 3 år. Regnestykkene over har heller ikke inkludert 22 % skatt, så leien må justeres oppover ytterligere dersom dette skal dekkes. Med andre ord – det er ikke overraskende at leieprisene i Oslo har fått seg et realt prishopp.

Leiepriser/eiendomsverdi

Det er mange som klager over at leieprisene i storbyene er uforholdsmessig høye, og at dette bidrar til at færre med lavlønnede yrker har mulighet til å bosette seg i Oslo. At leieprisene i Oslo er høye er det ingen tvil om, men i forhold til hva?

Oslo har landets høyeste leiepriser, men også landets høyeste kvadratmeterpriser. Det er naturlig å anta at dersom du ønsker å leie noe av høy verdi, må du også regne med å betale en høyere leiepris. Dette er det mange som ikke tenker over når de vender krass kritikk mot utleiere i Oslo.  

Faktisk er det billig å leie i Oslo, i forhold til mange andre steder i Norge. Som regnestykkene over viste er det per nå ikke lukrativt å drive med utleie og forvaltning av boliger i Oslo. Leieprisen som kreves for å gå i null er det lite sannsynlig å oppnå i markedet. Det er dermed mange utleiere i Oslo som må dekke deler av underskuddet hver måned.

Utleie Fredrikstad

Kjøpesum 5 millioner (200 kvadrat ved sentrum)

Utleiepris: 40.000 kroner

Yield: 9,6 %

Utleie Oslo

Kjøpesum 5 millioner (50 kvadrat ved sentrum)

Utleiepris: 20.000 kroner

Yield : 4,8 %

Som regnestykkene over viser er det faktisk vesentlig billigere å leie i Oslo vs. Fredrikstad. I eksemplet fra Fredrikstad betaler leietaker nesten 10 % av eiendommens verdi i leie per år. I eksemplet fra Oslo betales under 5 % av eiendommens verdi. Dette er to fiktive eksempler som er basert på flere caser på Finn.no.

Les også: Disse byene burde du investere i

Ugunstige forhold – leieboliger forsvinner

I Oslo er 80 % av leiemarkedet private eiendomsbesittere. Dette er investorer som er sensitive til mindre endringer, og det blir tydelige endringer i leieboligbeholdningen når makroøkonomiske faktorer endrer seg. Tall fra Norges Eiendomsmeglerforbund, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse viste i september at over 6000 utleieboliger var forsvunnet fra Oslomarkedet de siste tre årene.

Det er blitt svært dyrt å betjene en sekundærbolig dersom boligen er høyt belånt. Ovenpå dette har vi formuesbeskatningen på sekundærboliger som er med på å gjøre forholdene enda verre. Noen politikere har foreslått pristak som motsvar til økte leiepriser. Dette vil sannsynligvis bidra til å fjerne enda flere boliger.

Les også: Hvordan regnes formuesverdi på bolig og hvordan klager du hvis denne er satt for høyt?

Det er ikke vanskelig å forstå hvorfor husleiene i Oslo og andre storbyer har økt kraftig de siste årene. Økte utgifter dyttes videre over på leietaker, og leietaker må som regel avfinne seg med dette ettersom etterspørselen er så stor. Løsningen på problemet er derimot vanskeligere å fastsette. Trolig vil en kombinasjon av lavere renter, lavere beskatning og mer bygging kunne bremse prisveksten.