Er eiendommen en god deal? Slik regner du på utleieobjekter gjennom 8 steg

Som utleier er evnen til å lage presise regnestykker avgjørende for å lykkes. Slapt arbeid i forarbeidet kan få store konsekvenser, og bremse muligheten for skalering. Beregning av yield kan gi deg et enkelt overblikk over en eiendoms avkastning, men er ikke tilstrekkelig vurderingsgrunnlag for om en eiendom er en god investering som utleieobjekt. I denne artikkelen ser vi på relevante kostnader av hva yield-beregninger dekker, og viktigere, ikke dekker.

Yield

Denne artikkelen legger til grunn for at du kjenner til yield-begrepet. Dersom du ikke gjør det, anbefaler vi at du leser artikkelen vår om dette temaet først.

‍

Les også: Slik bruker du yield til å regne på kjøp av utleieenheter

1.     Vakanse

Kjøp av eiendom for utleie forutsetter leieboere og tilhørende kontantstrøm fra leieinntekter. I noen tilfeller kan det ta tid å finne riktig leieboer, og eiendommen kan bli stående tom i tidsrommet fra en leieboer flytter ut til en annen flytter inn. Studenter med hjemsted andre steder enn studieby, kan for eksempel ønske å si opp leieavtalen før sommeren hvis kontrakten tillater dette. Dermed risikerer du å stå uten leieinntekter for en, eller flere måneder. Eksempelet illustrerer viktigheten av god kontrakt med forutsigbar leieperiode.

Personlig synes jeg vakanse er vanskelig å fastslå. Vi har på 8 år hatt 2 uker vakanse totalt for alle våre boliger. Likevel liker vi å legge inn 3 % av netto leieinntekt i regnestykket når vi regner på lønnsomhet. Det vil si, om du regner leieinntekter på 15 000 kr pr. måned,- legger du inn vakanse på 450 kr pr. måned.

Banken vil derimot gjerne være mer konservativ i sin vurdering. Vurderingen varierer fra bank til bank. Noen legger til grunn en prosentsats som vakanse, eksempelvis 10 % av årlige inntekter. Andre banker tar utgangspunkt i måneder, og legger eksempelvis til grunn to måneder med ledighet. Med god historikk på lav vakanse kan det være mulig å forhandle seg til bedre betingelser med banken.

2.     Felleskostnader

Felleskostnader er en samlepost som eksempelvis kan dekke forsikringer, mindre vedlikehold, trappevask, TV, internett, kommunale avgifter, fyring og varmtvann. Dersom noen av disse punktene ikke er inkludert i felleskostnadene må også de medregnes. Hvis sameiet har felles gjeld vil ikke den delen av felleskostnader som dekker renter og avdrag kunne utgiftsføres. Rentene på disse lånene får sameiet rentefradrag på, men dette holdes utenfor vårt regnestykke.

3.     Strøm

Dersom du har strøm inkludert i leien, kan strøm utgiftsføres. Vi foretrekker at leieboere tegner eget abonnement, og står for denne kostnaden selv. Jeg gjør det på denne måten, rett og slett fordi det betyr mindre jobb for oss. Dette avtales tydelig i leiekontrakten, og fremgår av kontraktene til huseierne.no og swiftcourt.com.

4.     Vedlikehold

Kostnader som går til å vedlikeholde eiendommen utgiftsføres i sin helhet. Her skiller skatteetaten mellom tiltak som fører boligen tilbake til den standarden den var i (vedlikehold), og tiltak som øker verdien (påkost).

Det er med andre ord ikke all oppussing du får fradrag for. Bytter du ut en komfyr, legger nytt gulv, eller kjøper inn møbler vil dette kunne fradragsføres. Om du øker standarden, og for eksempel pusser opp fasaden på bygget, vil du få fradrag for denne kostnaden den dagen du selger leiligheten. Det forutsetter at salget utløser skatt.

Forskjellen på hva som regnes som vedlikehold og påkost kan ofte være en skjønnsmessig vurdering. Derfor er et tips å føre hva du selv regner som vedlikehold og påkost underveis i oppussingsprosessen. Med god oversikt over kostnadene er det lettere å argumentere for eget syn i eventuell ettersyn med Skatteetaten.

5.     Skatt

Når alle utgiftene fra vakanse, felleskostnader, vedlikehold, og eventuelt strøm er trukket fra, skal det beregnes skatt på overskuddet. I 2023 er privat utleie av sekundærbolig skattlagt med 22 %. Etter alle fradragene vi har beskrevet i denne artikkelen er trukket fra, er vår erfaring at effektiv skattesats fort ender på et sted mellom 10 % og 15 %. Det er ganske vesentlig forskjell fra arbeidsinntekt - der kan du fort havne på både 30% og 40%.

Når privat utleie blir skattepliktig kan lese i vår artikkel Bør du investere i sekundærbolig privat eller gjennom AS?

6.     Renter

Renter er det du betaler for å låne penger av banken. Mange eiendomsinvestorer bruker fastrente for å gjøre denne kostnaden mer forutsigbar. I vår portefølje har vi samtlige lån på flytende rente. Vi har mange ganger vurdert å binde den, men historisk sett har det helt klart lønnet seg å ha flytende kontra fastrente.

Når du kommer opp i en viss mengde gjeld vil endring i renten gjøre større utslag på økonomien, og på et tidspunkt vil vi nok bli nødt til å binde renta for å ta ned risikoen. Fastrente på deler av lånet er også mulig, og kan være et tips dersom du forhandler med banken om lån. Du får fradrag for de rentene du har betalt gjennom året. Dette legger du inn i selvangivelsen, og gjelder for både primær- og sekundærboliger. Pt. er denne satsen 22 % av rentene.

Dette kan illustreres i et tenkt eksempel:

• Lån: 5 000 000 kr
• Rente: 4 %
• Rente betalt: 200 000 kr (5 000 000 kr *4 %)
• Gir fradrag 22 %: 44 000 kr (200 000 kr * 22 %)

7.     Avdrag

Dette er den delen av lånet som går til amortisering. Siden avdragene betaler ned et lån som er ditt, vil mange regne avdrag som inntekter. Denne antagelsen er i beste fall en sannhet med modifikasjoner. Eiendomspriser kan endre seg, og ved et verdifall kan i verste fall lånet være høyere enn verdien på boligen. Likevel skal det mye til at ikke nedbetaling av lån til slutt havner i din egen lomme.

‍

Les også: Derfor burde du benytte deg av avdragsfrihet

8.     Eiendomsskatt

Denne varierer fra kommune til kommune. I noen kommuner (eksempelvis Oslo) er bunnfradraget så høyt at det eiendomsskatten utgjør liten, eller ingen forskjell inn mot investeringen din. I andre kommuner praktiseres ikke eiendomsskatt. Utvikling er dog at flere og flere kommuner innfører eiendomsskatt. Les deg opp på gjeldende regler!

‍

Gode regnestykkerer avgjørende

Etter å ha regnet med alle de nevnte kostnadene, får vi et regnestykke som ser ut som dette:

Vårt mål når vi investerer er at boligen skal dekke alle kostnader inkludert avdrag, og fortsatt gi noen kroner overskudd. Et regnestykke som skissert gir, i motsetning til yield, et helhetlig bilde av investeringens kontantstrøm.

Netto yield skal normalt dekke faste kostnader som felleskostnader og strøm. At ingen av formene for yield dekker vesentlige poster som skatt, renter og avdrag, er en svakhet ved bruk av denne måten å analysere på. Samtidig er det viktig å bruke denne måten å regne på riktig. Beregning av yield kan være praktisk for å gi en enkel oversikt over boligen. Ved å lage gode regnestykker før du investerer, reduserer du risikoen din og øker sannsynligheten for å tjene penger!

‍