Er soverommet lovlig? Slik ser du om et rom er godkjent for varig opphold i salgsannonsen

For mange utleiere er antall soverom vesentlig når de leter etter objekter på eiendomsmarkedet. I private hjem er det ikke uvanlig at rom som mangler godkjennelse for varig opphold benyttes som soverom. Eiendomsmeglere vet dette, men presenterer likevel ikke-godkjente soverom som soverom i salgsannonsen. Utleie av rom, presentert som soverom, uten godkjennelse for varig opphold er ulovlig utleie, og kan få konsekvenser for deg som utleier. I denne artikkelen fokuserer vi på hva som kjennetegner et rom godkjent for varig opphold, og de juridiske kravene til soverom.

Sjekk salgsoppgaven før alle kjøp

Mye av grunnen til at vi skriver denne artikkelen, er at vi de siste årene har sett flere tilfeller hvor antall soverom i boligens salgsannonse spriker med antall soverom i salgsoppgaven. Dette er meglers ansvar, og etter vår mening i beste fall villedende ovenfor eventuelle kjøpere.

Som kjøper er du pliktig til å ha satt deg ordentlig inn i boligens salgsoppgave før eventuelle bud legges inn. Dette har også vært meglers argument i flere av disse grumsete tilfellene av villedende boligannonser. Dermed står megler kanskje på riktig side av loven, og du er selv ansvarlig for å utbedre rommene til dagens krav om de skal brukes til varig opphold.


Endringer av rom er søknadspliktig

Det er ikke uvanlig at personer innreder deler av sitt eget hjem for varig opphold, selv om rommene ikke er godkjent for dette. Dette er per definisjon ulovlig. Du har ikke lov å bruke det som oppholdsrom selv, ei heller å leie det ut som soverom. I plan- og bygningsloven finnes det ingen formelle krav utover at rommet må være godkjent til sitt bruk.  

Derfor handler ikke regelen om rommet er godkjent for utleie eller ikke. Den handler om hva arealet er godkjent som. Dette skal du være ekstra påpasselig med når du ser på eiendom med utleiedel, eller om du har planer om å oppføre nye soverom i boligen.

Mange utleiedeler ligger i sokkel eller kjellerdel av boligen. Disse delene er ofte omtalt som grovkjeller, bod, disponibelt rom eller lignende. Rom som ikke uten videre er godkjent for varig opphold. Det å endre et areal fra ikke godkjent for varig opphold (f.eks. bod, grovkjeller og uinnredet) til godkjent forvarig opphold (f.eks. stue, soverom, kjøkken og bad) er søknadspliktig. Med fare for å gjenta meg selv, så er det endringen av bruken som er søknadspliktig, ikke bruken av rommet til utleie.

Konsekvensene ved at ulovligheten oppdages vil normalt være en handleplikt, som å stanse utleien til feilen er gjenopprettet. Ved brudd i større omfang vil konsekvensene være bøter. Estimert behandlingstid fra kommunen for godkjenning av søknader varierer. Tapte leieinntekter bør påberegnes i tilfeller hvor utleiedelen allerede leies ut.

Tekniske krav for rom med varig opphold

Dersom noe alvorlig skulle skje, som for eksempel brann, er du som utleier ansvarlig for at leietakers sikkerhet er ivaretatt. Kravene som stilles til en utleieenhet kommer an på om den leies ut med- eller uten gjennomgang til egen boenhet, samt om utleieenheten er over- eller under bakkenivå.

Kjeller: Med gjennomgang

For mange kan det være gunstig å bruke kjelleren som hybel for utleie. Hvis kjelleren i utgangspunktet ikke er godkjent for varig opphold, burde du søke om bruksendring til dette før utleiepraksisen finner sted.

For at den ikke skal regnes som en selvstendig boenhet med de ekstra kravene det medfører, må det være gjennomgang mellom hybelen og boligen for øvrig. En løsning på tilfredsstillende gjennomgang kan være en dør. Døren skal kunne låses. For at kjelleren skal være godkjent for varig opphold, er det flere faktorer du behøver å ta høyde for:

• Årsmiddelgrensen for Radonnivå for oppholdsrom skal være mindre enn 200 Bq/m³ (Becquerel per kubikkmeter). Hvis den overstiger 100 Bq/m³, skal det umiddelbart fattes tiltak for å redusere Radonnivået.
• Inneklima, ventilasjon og oppvarming skal være av en viss standard. Vær obs på fukt i vegger og gulv.
• Innslipp av naturlig lys
• Alternative rømningsveier. Vindu kan godkjennes som rømningsvei ved en størrelse på 50 cm * 60 cm eller større. I mange kjellere kan kjellervinduer tett under taket være aktuelle for dette. Dersom det i stående tilstand er vanskelig å nå opp til vinduet, er det påkrevd å legge til rette slik at tilgang til vinduet er god. Dette kan løses ved å for eksempel skru inn en hylle under vinduet.

Kjeller: Uten gjennomgang

For en utleieenhet uten gjennomgang til den andre boenheten, stilles det ytterligere tekniske krav i tillegg de overnevnte. Disse ytterligere kravene omhandler:

• Vegger mellom utleieenhet og boenhet har krav til brannsikring og lydisolering. Dette kan bli dyrt, og beregning av kostnader rundt dette burde sjekkes tidlig i prosessen.
• Enkelte kommuner stiller krav til tilgjengelig parkering.
• Elektrisk anlegg med eget sikringsskap og vannmåler.

I tillegg til de tekniske kravene, vil de kommunale avgiftene dobles, ettersom en utleieenhet uten gjennomgang vil regnes som en egen enhet.

Bygge nytt soverom over bakkenivå

I tilfeller der man ønsker å bygge inn ekstra soverom i rom over bakkenivå, ser vi at det er enkelte krav som går igjen fra kravene til utleie av kjellerhybler. Hvis rommet ikke er godkjent som oppholdsrom fra før, burde det først søkes om bruksendring til dette. Rom tiltenkt for varig opphold skal:

• Ha et volum på minimum 15 . Takhøyden skal være minimum 2,4 m. Det anbefales at rom for varig opphold er minimum 7 m².
• Oppholdsrom skal ha vindu, med krav om at rommets lysflate dekker minimum 10% av bruksarealet.
• Hvis vinduet skal brukes som rømningsvei, gjelder de samme kravene til størrelse som ved kjellerhybel.

‍

Les også: Har du planer om bruksendre et rom i boligen din? Dette bør du vite

Gjør deg godt kjent med salgsoppgaven

Boligannonser er ofte laget for å fange oppmerksomhet og skape entusiasme. Dermed hender det at den fremstår i overkant optimistisk. Derfor anbefaler vi at du alltid leser hele salgsoppgaven før du legger inn bud på eiendom. Feil i salgsoppgaven er alvorlig, og vil ha en helt andre juridiske konsekvenser sammenlignet med en villedende annonse.

Dersom du ønsker å bygge om kjelleren eller lage et ekstra soverom, er det viktige hva rommet er registrert som. Å leie ut i seg selv er ikke søknadspliktig, det er kun bruken for rommet som er dette. Derfor er det viktige å huske hvilke krav som stilles for at rom skal godkjennes som rom til varig opphold.

‍

Les også: Før du investerer: Har du husket å sjekke kommunearkivet?

‍