EU's nye regler om energieffektive boliger – hva betyr det for deg som eiendomsbesitter?
I over to år er det blitt forhandlet i EU om nye regler for energieffektivisering av bolig. Dette samsvarer med målet vi har i Norge om et nullutslippssamfunn i 2050. Det har tidligere blitt varslet om store utgifter i forbindelse med det nye bygningsenergidirektivet, og det var anslått at noen boligeiere måtte punge ut opp mot 1,5 millioner for å få boligen til å samsvare med reglene.
Bygningsenergidirektivet, også omtalt som EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), ble vedtatt i EU-parlamentet i mars 2023, og ble ferdigbehandlet tidlig i desember. Prosessen ventes ferdigstilt tidlig i 2024. Det har vært et bredt spekter av forslag, og det ferdigbehandlede direktivet kan ansees å være noe mer moderat enn innledende forslag.
Men hva vil de nye reglene bety for deg som eiendomsbesitter?
Les også: 3 strategier for å komme i gang med eiendom
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Fokus på de dårligst presterende bygningene
Kuttene nevnt i direktivet kan summeres opp med følgende tiltak:
· Hvert medlemsland vil vedta sin egen strategi for å redusere det primære energiforbruket i boligbygg med 16 % innen 2030 og 20-22 % innen 2035, med fleksibilitet knyttet til nasjonale forhold.
· Det er opp til hvert enkelt medlemsland å velge hvilke bygninger de vil rette seg mot, og hvilke tiltak de vil gjennomføre. Overordnet må nasjonale tiltak sikre at minst 55 % av reduksjonen oppnås gjennom renovering av de dårligst presterende bygningene (F og G)
· For ikke-boligbygg krever de reviderte reglene en gradvis forbedring gjennom minimumsstandarder for energiprestasjon. Dette vil tilsvare renovasjon av 16 % av de dårligst presenterende byggene innen 2030 og 26 % innen 2033
· Medlemslandene vil ha mulighet til å frita visse kategorier av bolig og ikke-boligbygg fra krav om energieffektivisering, inkludert historiske bygg og fritidsboliger.
· Finansieringstiltak må stimulere og følge opp energirenovasjon gjennom ulike støtteordninger, herunder skattefradrag, momskutt eller andre rene støtteordninger. Disse ordningene skal være spesielt rettet mot de dårligst presterende byggene.
· Det skal også etableres garantier for leietakere for å redusere risikoen for utkastelse av sårbare husstander som følger av uforholdsmessige husleieøkninger etter en renovering.
Som tiltakene over viser, er kravet til de minst energiefftektive boligene noe redusert. Der opprinnelig forslag skulle starte i bakre rekke, F og G, er det nå kun halvparten av kuttet som skal tas i de minst effektive boligene. Øvrige kutt kan gjennomføres i boliger med andre energikarakterer.
Les også: Har du planer om å utvikle en eiendom? Disse 5 punktene bør du undersøke
Nasjonale verktøy for renovasjon
I tillegg til å presentere ulike tiltak som skal iverksettes, har direktivet også beskrevet de nasjonale verktøyene som bør foreligge for å sikre at renoveringene vil bli gjennomført.
· Utarbeide nasjonale bygningsrenoveringsplaner for å fastsette den nasjonale strategien for å redusere krabonavtrykket i bygg, og hvordan gjenværende hindringer som finansiering, opplæring og kvalifisert arbeidskraft kan håndteres.
· Etablere nasjonale ordninger for bygningsrenovering for å veilede eiendomsbesittere i deres trinnvise renovering i målet mot nullutslippsbygninger.
· Etablere en «samleportal» med små og mellomstore bedrifter, eiendomsbesittere, og aktører i renoveringsbransjen for å dele kunnskap og tilby tjenester.
Regjeringen har kommet med en handlingsplan
Regjeringen publiserte i høst en handlingsplan for energieffektivisering i alle deler av norsk økonomi. Handlingsplanen omfatter blant annet økt bevilgning til Enova i 2024 for å støtte energieffektivitet i bygg.
For eneboliger og småhus støtter Enova tiltak som vannbåren varme og oppgradering av bygget i sin helhet. De oppfordrer også eiendomsbesittere til å bruke energirådgivere og forbedre den tilgjengelige informasjonen om energibruk. For større boligsammensetninger gir Enova støtte til energikartlegging og investeringer for å redusere det totale energiforbruket.
Direktoratet for byggkvalitet vil også lede arbeid med å utrede potensielle endringer i forskriftene som skal underbygge energieffektivitet, fleksibilitet og lokal energiproduksjon.
Det pågår også parallelt et arbeid med å gjøre energimerkeordningen mer relevant for eldre bygg med lav energikarakter. Forslagene omfatter blant annet endringer i beregningsmetoden og fjerning av oppvarmingskarakter for å forbedre forståelsen.
Hva betyr dette for deg?
Norge og EU er samstemte hva gjelder nødvendige kutt i energibruken i bygninger, men EU-direktivet gir mer presis informasjon om hvordan gjennomføringen skal foregå. Det vil foregå en forhandling mellom Norge og EU om innføringen av tiltakene.
Kravene til hvert enkelt eiendomsbesitter i Norge vil variere stort, men det er ingen hemmelighet at samtlige eiendomsbesittere må iverksette tiltak i stor eller liten grad i målet om nullutslipp i 2050. I praksis må alle boliger være oppført med energiklasse A når vi når halvveis i dette århundret.
Som tidligere nevnt er det i EU-direktivet oppført fleksibilitet som en viktig faktor i etableringen i tiltakene. Dette vil i praksis bety at norske huseiere vil få et bredere handlingsrom og balanserte frister å forholde seg til. For å øke fleksibiliteten må det også innføres gode støtteordninger som «gulrot» for en energivennlig omstilling.
Hva dette i praksis vil innebære er ikke enda fastsatt, men trolig vil vi i årene fremover få mye mer informasjon om muligheter for tiltak, frister, støtteordninger, og lignende.
Huseierne jobber kontinuerlig for gode vilkår for norske boligeiere, og uttaler at nå som EU-direktivet er på plass vil det legges ned mer arbeid. De lister opp følgende som gode energireduserende tiltak i Norge:
· Momsfritak for isolasjon og nye vinduer
· Panteordning ved utskiftning av gamle vinduer
· Skattefradrag for håndverkertjenester til energieffektivisering
· Miljølån til distriktene som ikke får lån i det ordinære markedet
· Direkte støtte til etablert teknologi for energieffektivisering
Ikke kun negativt
Selv om innføring av EU-direktivet kan medføre vesentlige kostnader for eiendomsbesitter rundt om i Norge, kan det også føre til besparelser på lang sikt – for lommebok og miljøet. Ved energireduserende tiltak kan strømregningen bli lavere, inneklimaet bedre, og belastningen for klimaet mindre. Utvilsomt vil også boliger med gode energikarakterer få en høyere verdi, ettersom dette vil bli mer og mer etterspurt i årene fremover.
