Før du investerer: Har du husket å sjekke kommunearkivet?
Ved første øyekast kan en eiendom fremstå som et røverkjøp.Den sjekker av alle boksene, og du tror den raskt kan stige i verdi med noen enkle tiltak. Likevel hender det at skinnet bedrar. Tiltakene du i utgangspunktet så på som enkle og raske, kan vise seg å bli krevende etter et søk i kommunearkivet. I denne artikkelen ser vi på hvordan et søk i kommunearkivet kan redde deg fra bomkjøp, og gi bedre oversikt over eiendommen før du investerer.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Slik kommer du i gang
Å undersøke en eiendom som investeringsobjekt kan være en rask og effektiv prosess. Mange kommuner har i dag digitale arkiv offentlig tilgjengelig. Du finner arkivene ved å klikke deg inn på den aktuelle kommunens hjemmeside, for deretter å klikke deg inn på «Plan og bygg» i meny-mappen. Her forekommer noe ulikt oppsett fra kommune til kommune, men de fleste kommuner har et digitalt kommunearkiv.
For å finne eiendommen kan man søke med eiendommens kommune-,gårds- og bruksnummer. Dette er eiendommens identitetsnummer i eiendomsregisteret, og tildeles av kommunen. Du finner numrene ved å se i tinglyste dokumenter, eller ved å søke i Kartverkets register.
Et eksempel: 0301- 207/341 er identitetsnummeret til OsloBørs. Her er 0301 kommunenummer, 207 gårdsnummer og 341 bruksnummer.
Grunnen til at det i søk kan være hensiktsmessig å bruke identitetsnummer fremfor adresse, er at adresser kan være endret gjennom årenes løp. Alternativt kan man benytte seg av karttjeneste. Dette kan være spesielt nyttig dersom man kjenner til eiendommens geografiske plassering, men ikke kjenner til identitetsnummer eller adresse. Også karttjeneste ligger påKartverkets nettsider.
Enkelte kommuner har fortsatt fysiske arkiv. Hvis dette er tilfellet:
- Send kommunen en e-post og be om scan av eiendommens dokumenter
- Reise dit fysisk og se selv.
Begge alternativene er uproblematiske, men krever noe merarbeid enn de heldigitale arkivene. Selv om denne formen for informasjonshenting kan bli sett på som mer omfattende, er det likevel anbefalt å gjøre denne ekstra bakgrunnssjekken. I enkelte tilfeller kan en ekstra sjekk vise seg å være en god investering.
Les også : Hva er SAK10 og hvilke deler bør du kjenne til?
Innblikk i kommunearkivet
Et skjermbilde fra Drammen kommune illustrerer hvordan et kommunearkiv kan se ut.
Tidligere saker finnes i menyen med all informasjon knyttet til den aktuelle saken. Noen saker er fortsatt under behandling, andre er avsluttet. I dette tilfellet blir man fort spesielt oppmerksom på saken markert i rødt. Dette er en ulovlighetssak, en sak der det mistenkes at det har blitt handlet i strid med plan- og bygningsloven. Dette vil være interessant å studere nærmere dersom saken fortsatt pågår.
Videre vil det være interessant å se på tidligere saker for å få bedre oversikt over eiendommen. Har eier fått avslag på søknader man selv ville hatt ambisjoner om å sende inn, kan det være svært tidsbesparende å vite hva avslaget skyldtes. Hvis dette var tilfelle, kan det være nyttig å spørre seg selv: Har situasjonen endret seg? Vil man få gjennomslag nå? Hvis svaret er nei, kan den potensielle oppsiden i eiendommen være borte.
Les også: Har du planer om å utvikle en eiendom? Disse 5 punktene bør du undersøke
Naboinnsendte ulovlighetssaker
Personlig fikk jeg nylig erfare verdien av å gjøre en ekstrasjekk før kjøpet av en eiendom. Et raskt søk i kommunearkivet viste flere naboinnsendte ulovlighetssaker på den aktuelle eiendommen. Da jeg kontaktet eier angående naboenes bekymringer, ble situasjonen bagatellisert. Eier kom med lovnader om at kommunen skulle på befaring innen kort tid, og forsikret meg om at alt var i orden. Eier virket troverdig, og aksepterte mitt forslag om å avvente forhandlinger til etter kommunens befaring.
I tiden fremover holdt jeg et ekstra øye med den aktuelle eiendommen i kommunearkivet. Da rapport på befaringen kom, var problemet fortsatt ikke løst. Den ble ikke gjennomført i det hele tatt, ettersom ingen åpnet til avtalt tid. Dette kjølnet naturlig nok min interesse for eiendommen, og det ble aldri aktuelt med nye forhandlinger. Likevel, takket være et raskt søk i kommunearkivet unngikk jeg en investering med potensielt mye hodebry.
Ikke glem å sammenligne fasade- og plantegninger!
Videre er det greit å ha en enkel huskeregel før man investerer i en ny eiendom: Med uten unntak burde man alltid sammenligne siste godkjente fasade- og plantegninger med hvordan boligen ser ut i dag. Det finnes mange eksempler på at en bod, en kjeller eller et loft har blitt tatt i bruk for varig opphold – uten riktig regulering. Det samme gjelder vinduer. Vinduer har en tendens til å byttes og settes inn uten at det alltids søkes om.
Å investere i en eiendom med feil tegninger kan bli en juridisk belastning om manglene ikke oppdages innen investeringen gjennomføres. I tilfeller der interessen for et objekt er uendret selv etter at det har blitt oppdaget mangler på eiendommens nye- og opprinnelige tegninger, vil dette være verdifull informasjon å bruke i forhandlinger med eier.
Les også : Har du planer om bruksendre et rom i boligen din? Dette bør du vite
Sjekk kommunearkivet før du kjøper!
I denne artikkelen har vi illustrert verdien av å kontrollsjekke en eiendom i kommunearkivet før man investerer. Eiers opplysninger stemmer ikke alltid overens med de faktiske forhold. Grunnene til dette kan være mange. Å sjekke grunnleggende aspekter som at dagens tegninger stemmer overens med siste godkjente tegning, eller om det finnes ulovlighetssaker på eiendommen, gir en god oversikt over eiendommen, og kan være en lønnsom kontrollsjekk.
Vil du lære mer om utleie og eiendom? Meld deg på nyhetsbrevet hvor vi sender ut fagartikler og innhold om eiendomsinvesteringer.
