Formuesverdi av oppussingsobjekter. Hvordan fungerer det og hvilke muligheter kan det gi?

Som eiendomsinvestor finnes det en rekke grep du kan gjøre for å maksimere profitten din. Blant disse er evnen til å redusere skatter og avgifter. Dette inkluderer blant annet formuesskatten som kan variere i takt med hvilke verdier som legges til grunn. Er du usikker på om formue skatten din er basert på for høy formuesverdi på bolig?

Les også: Hvordan regnes formuesverdi på bolig og hvordan klager du hvis denne er satt for høyt?

‍

Verdien av en eiendom kan utrykkes på mange forskjellige måter, og det kan derfor være hensiktsmessig å først redegjøre for hva de ulike verdiene betyr og hvilke som legges til rette ved beregning av formuesskatt.

‍

Verdibegreper

1.     Prisantydning

De fleste er nok kjent med verdibegrepet prisantydning. Dette er prisen som annonseres ved tradisjonelle boligsalg og kan letes opp på finn.no.Prisantydningen er et produkt av meglers kunnskap om boligtype, lokalisering, tilstand, sammenlignbare salg osv. Meglere benytter seg ofte av datasett som eksempelvis eiendomsverdi for å utarbeide en realistisk prisantydning.

2.     Markedsverdi

Markedsverdien vil i mange sammenhenger bli oppfattet som salgsprisen av en eiendom. Den skal reflektere den faktiske verdien på en eiendom, og kan være vanskelig å fastsette helt nøyaktig ettersom det alltid vil være særegne forhold i en budrunde som påvirker prisen.

Likevel kan det argumenteres for at en samling av salgspriser for samme type objekter i gjennomsnitt kan reflektere den reelle markedsverdien ganske godt.

3.     E-takst etter oppussing/verditilføring

Har du hørt om BRRRR-metoden er du nok også kjent med muligheten for å hente inn en oppdatert e-takst for å gjenspeile den tilførte verdien etter oppussing/vedlikehold. Ved valg av riktige grep kan oppussing/vedlikehold av en bolig tilføre verdi utover den innlagte innsatsen. Dette gir verdiskaping som kan hentes ut i form av økt egenkapital i boligen. Nye e-takster hentes som regel inn fra en eller flere eiendomsmeglere.

4.     Skatteetatens beregnede formuesverdi eks. Og inkl. Rabatt

Når skatteetaten skal beregne formuesverdi for bolig tar de utgangspunkt i markedsverdi. Merk at deres markedsverdi tar utgangspunkt i statistikk fra SSB, boligverdi, eller verdi basert på dokumentert markedsverdi (tilfellet der eier har krevd nedsatt formuesverdi)

SSB tar utgangspunkt i kvadratmeterpriser for et område multiplisert med boligensareal (P-rom).

Formuesverdien vil også være avhengig av om objektet defineres som primær – eller sekundærbolig. For primærbolig får du i 2023 en verdsettingsrabatt på 75 % hvis boligen er verdsatt under 10 millioner kroner, og en verdsettingsrabatt på 30 %hvis verdien overstiger 10 millioner kroner. For sekundærbolig får du i 2023 0% verdsettingsrabatt uavhengig av verdi.

Skatteetaten tar utgangspunkt i markedsverdi

Ved beregning av formuesverdi, og dermed formuesskatt for bolig, tar skatteetaten som nevnt utgangspunkt i markedsverdi. Denne oppdateres hvert år og tar utgangspunkt i statistikk fra SSB. Det er i differansen mellom oppdatert e-takst og skatteetatens markedsverdi at det åpner seg en mulighet for å spare formuesskatt.

For å illustreredette nærmere kan vi se for oss følgende scenario:

·     Du kjøper en enebolig i Ås for 5.8 millioner i dårlig stand

·     Du gjennomfører en del oppussing og vedlikehold og innhenter en ny e-takst fra enlokal megler

·     Den nye e-taksten blir beregnet til 7.4 millioner og kan benyttes for refinansiering

·     Skatteetatenberegner formuesverdi på bolig med utgangspunkt i markedsverdi fra SSB. Denneligger på 5.9 millioner for eneboligen din

·     Formuesskatten din beregnes i dette tilfellet på en verdi som ligger 1.5 millioner under den nye e-taksten din

Trikset ligger dermed i å få økte eiendomsverdier som du kan videre belåne på uten at du trenger å betale økt formuesskatt.

Vil ikke skatteetaten benytte seg av oppdaterte e-takster?

Per nå benytter skatteetaten seg av oppdaterte data fra SSB, og ikke e-takster hentet inn fra eiendomsmeglere. Det er mange eiendomsinvestorer som kvier seg for å hente inn nye e-takster fordi de nettopp er bekymret for at skatteetaten dermed vil øke formuesskatten. Dette er ikke tilfellet, og skatteetaten har ikke tilgang til nye e-takster.

Det skal likevel sies at dette kan endres, og på sikt kan det være nærliggende å tenke at dette blir praksis.

Kjennskap til beregning av formuesverdi kan gi muligheter

Som ved alle andre aspekter ved eiendom lønner det seg å ha oppdatert kunnskap rundt regelverket ved beregning av formuesverdi. Kjenner du til hvordan dette beregnes kan du spare både tid og penger ved innhenting av nye e-takster.