Forskjellene mellom selveier-, andel-, aksje- og obligasjonsleiligheter du må være klar over

Å kunne skille mellom de ulike eiertypene vi har i Norge og hva som kjennetegner de, er nødvendig for å navigere riktig i markedet. Hva det vil si at en bolig er en aksje-, andel-, eller selveierleilighet, er viktig å forstå for å gjøre avgjørelser som er riktig for strategien din. I denne artikkelen skal vi se nærmere på de ulike eiertypene som finnes, samt begreper i tilknytning til disse.

Hva er fast eiendom?

Før vi går i gang med de ulike eiertypene, er det hensiktsmessig å definere «fast eiendom». Fast eiendom er en juridisk hovedbetegnelse på grunn (tomt), samt eventuell bebyggelse som finnes på denne. Utvinnbare naturressurser, for eksempel sand og grus, regnes som en del av den faste eiendommen inntil det blir utgravd og dermed går over til å bli løsøre. Alt som på en naturlig måte er forbundet med eiendommen er en del av denne.

All fast eiendom i Norge er registrert i grunnboken med en eller flere hjemmelshavere. Hjemmelshaver vil si den som har registrert eierskapet til eiendommen. Det kan være en fysisk person eller en juridisk person, altså et aksjeselskap (AS).

Eneboliger, rekkehus og hytter er ofte fast eiendom. De står på egen tomt, med eget gårds-og bruksnummer (gnr. og bnr.). Alle eiendommer i Norge er registrert i grunnboken. Leiligheter er derimot organisert på en annen måte enn frittstående bygg. De kan være organisert som sameier, borettslag, boligaksjeselskap, eller bygg med obligasjonsleiligheter.

Med begrepsavklaringen definert, vil jeg ta utgangspunkt i leiligheter når jeg presenterer de ulike eiertypene.

De fire ulike eiertypene:

1. Aksjeleilighet
2. Obligasjonsleilighet
3. Borettslagsleilighet (Andel)
4. Eierseksjon (Selveier)

‍

Les også: Dette bør du se etter i tilstandsrapporten når du kjøper bolig

Aksjeleilighet

Aksjeleiligheter er boliger som formelt styres etter aksjeloven. Du kjøper en aksje med en tilknyttet leierett til den leiligheten du har bestemt deg for. Min erfaring er at det er mange aksjelag som ikke vet at de er et aksjelag, og drives dermed i praksis som borettslag. Likevel ville jeg vært skeptisk til slike, da det rent juridisk er aksjeloven som teller - og hvis et stort nok antall «feil» personer kjøper aksjene, og begynner å kreve at aksjelaget opererer etter aksjeloven, kan det endre praksisen.

Et eksempel på dette er en sak som pågikk i et boligaksjeselskap i Oslo i 2020, omtalt i Dagens Næringsliv. Dette er et ekstremtilfelle, og gjelder ikke alle aksjeleiligheter. Etter min mening gjør du likevel deg selv en tjeneste hvis du styrer unna leiligheter med denne eiertypen.

Jeg vil presisere at dette er min personlige mening og at det finnes mange som mener at denne typen boliger er godt organiserte og lite problematisk.

Obligasjonsleilighet

Dette er en svært sjelden eiertype. Strengt tatt er det ingen eiertype, fordi du ikke eier en leilighet, du får kun en leierett til en leilighet. Uten unntak. Denne eiertypen ble ulovlig finansieringspraksis på slutten av nittitallet, og kjøp av disse i dag følger med en unødvendig juridisk belastning for deg som kjøper. Min anbefaling er å styre langt unna slike leiligheter.

Borettslagsleilighet og selveierleilighet

Vi har flest borettslagsleiligheter og selveierleiligheter i Norge. Dette er de foretrukne organisasjonsformene. I praksis er det liten praktisk forskjell på en borettslagsleilighet og en selveierleilighet, men det er en viss juridisk forskjell. Dette er de viktigste forskjellene å kjenne til for deg som utleier:

1.     Selveierleiligheter:

• Organisert gjennom sameier
• Dokumentavgift til staten ved eierskifte
• Kan fritt leies ut
• Kan kjøpes av både fysiske og juridiske personer (AS)

2.     Borettslagsleiligheter:

• Organisert gjennom borettslag/ andelslag
• Kun en avgift til borettslaget eller forretningsfører ved eierskifte
• Begrensinger for utleie
• Kan kun kjøpes av fysiske personer

‍

Les også: Bør du investere i sekundærbolig privat eller gjennom AS?

Sameie

For det første er det sameiet som eier bygningen (og tomt, så lenge det ikke er festetomt). Kjøper du en eierseksjon, kjøper du deg en enerett til å bruke selve leiligheten/boligen. En vanlig misforståelse er at man fysisk kjøper en konkret leilighet, og at denne er ens egen, mens resten av bygget ikke er av relevans for deg som kjøper.

Sannheten er derimot at du kjøper en ideell eierandel i sameiet, og en entydig rett til å bruke en bestemt del av bygget. I praksis er ikke denne misforståelsen så farlig, så lenge du er klar over at du er en del av sameiet, og dermed må ta hensyn til byggets beskaffenhet når du vurderer om du vil kjøpe den seksjonen som er til salgs.

Det er ingen andre som kommer til å blande seg inn i hva du gjør med din seksjon så lenge du følger vedtekter og husordensregler, men du må være med på vedlikehold og drift av resten av sameiet på lik linje med de andre.

Alle eierseksjoner har en eierbrøk. Den viser hvor stor del av sameiet du eier. En eierbrøk kan for eksempel se slik ut: 75/1500. Da er totalt areal i sameiet 1500 kvadratmeter, og din eierandel er 75 av disse kvadratmeterne. Da skal du normalt betale for 75/1500-deler av sameiets faktiske kostnader. Dette skjer gjennom betaling av fellesutgiftene.

‍

Borettslag

I likhet med sameier er det borettslaget som eier bygningen (og tomt, så lenge det ikke er festetomt). Ved borettslag kjøper du derimot en andel som gir deg borett til en bestemt bolig.

Borettslagsformen ble mye brukt i tiden etter 2. verdenskrig, ettersom det på denne tiden var stor boligmangel i Norge. Dette gjorde det mulig for mange uten særlig kapital å skaffe seg bolig. Borettslagene hadde ofte fellesgjeld som var tatt opp for å betale for store deler av kostnadene ved byggingen. Gjennom å kjøpe en ganske rimelig andel i borettslaget kunne man få seg egen bolig til en rimelig penge.

Etter en litt uheldig periode på 2000-tallet, ble det innført begrensninger slik at fellesgjelden i nye borettslag nå ikke kan overstige 75 % av verdien. Skal du kjøpe deg borettslagsleilighet bør du være obs på fellesgjelden, spesielt rentevilkår og avdragsvilkår på denne.

Betales det for eksempel kun renter, vil dette være tidsbegrenset og fellesutgiftene vil kunne øke vesentlig når avdragene starter, hvis ikke borettslaget har tatt hensyn til dette ved fastsettelse av fellesutgiftene. Megler skal inkludere denne informasjonen i prospektet til boligen som selges, men det hender det gjøres feil. Du betaler for din andel av borettslagets kostnader gjennom betaling av fellesutgiftene.

Det er begrensninger i borettslag når det kommer til utleie. Hovedregelen er at du må ha bodd i boligen i minst ett år før du kan søke om å få leie ut boligen din. Da kan du søke om å få leie ut i inn til tre år. Dette er tenkt for personer som skal studere i utlandet eller en annen by, eventuelt skifte jobb i en kortere periode. Dette er ikke ment for deg som har planer om å drive utleie.

Hold deg til selveier og fast eiendom

Hvis hensikten din med et boligkjøp er å drive utleie, er dette ganske enkelt. Ikke bruk tiden din på noe annet enn fast eiendom og selveierleiligheter. De andre eiertypene vi har skrevet om i denne artikkelen er ikke ideelle for utleievirksomhet, hverken gjennom privat eller næring. Heldigvis finnes det godt med selveierleiligheter og fast eiendom til at markedet er mer enn stort nok for deg som utelukkende fokuserer på disse.

‍