Fradeling vs. Seksjonering. Hva er forskjellen?

Som eiendomsinvestor kan du skape verdier ved å skille ut en eiendom fra eksisterende eiendom. Det finnes ulike måter en eiendom kan dannes på, og ofte brukes fradeling og seksjonering om hverandre. Dette er begreper som gjerne kan skape forvirring, ettersom begge prosessene omhandler deling av eiendom, men det er vesentlige forskjeller i formål, anvendelse og juridisk rammeverk.

Denne artikkelen vil belyse forskjellene mellom fradeling og seksjonering, og gi eksempler på når de kan benyttes.

‍

Fradeling av eiendom

Fradeling av eiendom refererer til prosessen med å dele en eksisterende eiendom i separate deler. Det kan være flere grunner til å fradele en eiendom, herunder salg av ny tomt, gave, eller tilpassing av eiendomsgrenser. Jf. plan og bygningsloven § 20-4, bokstav d, er det søknadspliktig å opprette en ny grunneiendom.

Les også: En kort guide til byggesøknad. Dette bør du vite

Dersom du har tenkt til å fradele en tomt er du nødt til å sende inn en søknad om fradeling til kommunen. Kommunen må her vurdere om tomten kan bebygges, om søknaden er i tråd med gjeldende arealplan, kommuneplan eller reguleringsplan, og at tiltaket ikke strider mot plan – og bygningslovens bestemmelser (§ 26-1).

For å få godkjent tiltaket må den fradelte tomten ha samme formål som er spesifisert i arealplanene. Utover dette er det viktig at den fradelte tomten også følger andre bestemmelser som utnyttelsesgrad, minste uteoppholdsareal, krav til parkering, krav til ankomst osv. Dersom dette ikke blir overholdt, kan ikke kommunen godta bebyggelse på tomten. Utover dette er det også sentralt at den eksisterende tomten ikke bryter med arealplanene etter at den nye eiendommen er fradelt.

Les også: Kjenner du til disse arealbegrepene innenfor eiendom?

Registrering av ny eier og sletting av heftelser på tomt

Når en eiendom er fradelt, vil eier av den eksiterende eiendommen stå som eier av den nye eiendommen. Ved salg av den fradelte eiendommen er opprinnelig eier nødt til å tinglyse skjøtet over på ny eier.

Videre følger eventuelle heftelser som tilhørte eksisterende eiendom også over på ny fradelt eiendom. For å fjerne disse må det sendes inn begjæring om sletting til den nye eiendommen.

Eksempelvis kan Anna, som eier en stor eiendom rett utenfor Oslo, gi deler av denne eiendommen til sin sønn Markus for å bygge et hus der. For å gjøre dette må Anna sende inn en søknad om fradeling til kommunen. Hun ansetter Urbanplan, spesialister på fradeling, og får en godkjenning fra kommunen etter 3 uker.

Tomten er fradelt, og det gjenstår nå for Anna å tinglyse skjøte over til Markus. Når dette er gjort kan Markus planlegge sitt nye hjem i hagen til sin mor.

Seksjonering av eiendom

Seksjonering innebærer at det opprettes flere separate juridiske enheter, som regel leiligheter eller seksjoner av en eksiterende eiendom. På denne måten kan en eiendom som eies av flere personer deles mellom eierne, slik at hver eier får enerett til sin del av eiendommen.

Det er eierseksjonsloven som gir føringer for når det er tillatt å seksjonere. Jf. § 7 har en søker krav på å seksjonere en eiendom dersom:

·      hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet

·      hver seksjon har en fast sameiebrøk

·      bruksenhetens hoveddel er en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning og har egen inngang

·      det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen

·      alle bruksenhetene omfattes av seksjoneringen

·      seksjoneringen bare omfatter én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom

·      det er fastsatt om den enkelte seksjon skal brukes til bolig eller næring og bruksformålet er i samsvar med arealplanformålet eller annen bruk det er gitt tillatelse til.

Ved søknad som gjelder boligseksjon, har søkeren bare krav på tillatelse dersom hver seksjon er en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Dette gjelder likevel ikke for boligseksjoner som skal inngå i en samleseksjon, eller som skal brukes til fritidsbolig.

Les også: Har du planer om å utvikle en eiendom? Disse 5 punktene bør du undersøke

Fordeling av seksjonene

Dersom en eiendom blir seksjonert, vil de opprinnelige eierne av eiendommen få tildelt hjemmel til det som er blitt seksjoner. Det er derfor nødvendig å fordele seksjonene mellom eierne, slik at det får sine respektive seksjoner.

Seksjoneringen kan også tilbakeføres ved å oppløse og slette seksjoneringen hos kommunen.

Eksempelvis kan en eiendomsinvestor kjøpe en kjempeleilighet på 300 kvadratmeter. Han har kun bruk for 100 av dem, og tenker at de resterende 200 kvadratmeterne kan seksjoneres til to nye leiligheter. Det er tilstrekkelig med bad, kjøkken og andre oppholdsrom og det finnes tre innganger.

Han seksjonerer ut to av leilighetene, og leier de ut separat i 10 år. Etter 10 år har familien blitt større, og han ønsker en større leilighet. Han sier opp leieforholdene og tilbakefører seksjoneringene hos kommunen og kartverket.

Hva er best av fradeling og seksjonering?

Fradeling og seksjonering dekker to ulike behov. Der fradeling innebærer at en eiendom tilføres uten å ha noen tilknytting til eksisterende eiendom, vil nyopprettede seksjoner måtte følge eierseksjonslovens bestemmelser og eventuelle vedtekter i sameiet.

Som regel vil fradeling være mest aktuelt dersom det er snakk om utskilling av tomt som skal bygges på. Seksjonering er mest brukt ved dannelse av egne eierseksjoner i leilighetskomplekser eller 2- og 4 mannsboliger. Det kan likevel være aktuelt å bruke metodene på tvers av hverandre, dersom kravene i pbl. § 26 -1 eller eiersl. § 7 gjør det vanskelig å gjennomføre tiltaket.