Kjenner du til forskjellen på markedsverdi, investeringsverdi, gjenskaffelsesverdi og teknisk verdi?

En eiendom har til enhver tid en verdi. Verdibegrepene gjenspeiler de ulike verdiene til eiendommen, og vil variere etter begrepenes betydning. Mange er nok kjent med salgsverdien – det noen betaler for en eiendom. Vi skal i denne artikkelen presentere noen ytterligere verdibegreper som kan være nyttige å kjenne til avhengig av hvor du befinner deg på eiendomsreisen. 

Markedsverdi

‍

Markedsverdi er et viktig begrep for deg som eiendomsinvestor. Markedsverdien skal gjenspeile den faktiske verdien på eiendommen, men er vanskelig å fastslå nøyaktig. Mange vil hevde at salgsprisen reflekterer markedsverdien, men det er ikke nødvendigvis riktig. Definisjonen av markedsverdi i internasjonale standarder omtales som:

«Det anslåtte beløpet som en eiendom ville blitt omsatt for på verditidspunktet mellom en villig kjøper og en villig selger i en armlengdes transaksjon, etter ordentlig markedsføring, hvor begge parter har opptrådt informert, aktsomt og uten tvang»

I denne definisjonen omtales «ville blitt omsatt for» ikke som en reell salgspris, men heller et estimert beløp i en fiktiv transaksjon. Det er derfor vanskelig å nøyaktig fastsette den reelle markedsverdien. Se for deg følgende scenario: 

• Du legger ut en leilighet for salg. Prisantydning på 5.5 millioner settes av kvalifisert eiendomsmegler basert på tidligere salg i området, størrelse på boligen, tilstand og andre avgjørende faktorer. 

• Budrunden starter, og det blir klart at det er to interesserte budgivere. Disse budgiverne har tilfeldigvis bodd i samme bygg da de vokste opp, og vil veldig gjerne ha leiligheten. 

• Budrunden går sin gang, og siste bud ender på 6.7 millioner, 1.2 millioner over takst. 

Scenarioet over viser en endelig salgspris på 6.7 millioner. Dette er ikke ensbetydende med markedsverdien, ettersom særegne forhold hadde innvirkning på prisen. Hvis budgiverne ikke hadde noe forhold til leiligheten, opptrådde rasjonelt, uten følelser, kunne utfallet vært et annet. 

Det kan derfor argumenteres for at prisantydningen satt av en kvalifisert eiendomsmegler i større grad gjenspeiler markedsverdien i dette tilfellet. For å ytterligere understøtte markedsverdi kan det være lurt å hente inn verdivurderinger fra flere aktører. 

‍

Les også: Strategier i budrunder – hva lønner seg?

‍

Investeringsverdi

‍

Investeringsverdien kan avvike fra markedsverdi og prisantydning i den forstand at det betraktes som en investering. Det er derfor verdien eiendommen har som en investering for deg som omtales som investeringsverdien. 

For deg som eiendomsinvestor er det differansen mellom den antatte markedsverdien og din kalkulerte investeringsverdi som er avgjørende. Er investeringsverdien for deg høyere enn antatt markedsverdi, kan det være et fornuftig kjøp. 

• Har du kommet over en eiendom til salgs for 6 millioner og du mener den er verdt 8 millioner fra et investeringsperspektiv, kan det være et godt kjøp. 
• Sitter du tilsvarende med en leilighet du kan selge for 5 millioner som du selv mener er verdt 4 i et investeringsperspektiv kan det være fornuftig å selge. 

Les også: Seks grunner til hvorfor investering og utleie av eiendom er lønnsomt

Ulike investeringsverdier 

En generell investeringsverdi er vanskeligere å anslå enn markedsverdien ettersom investeringsverdien er avhengig av hvem som blir den potensielle eieren. Investeringsverdien for deg kan være ulik fra en annen eiendomsinvestor hvis dere ser for dere ulike scenarioer for eiendommen. La oss kikke på følgende scenario: 

En leilighet i Trondheim på 95 kvadrat legges ut med en prisantydning på 4.4 millioner. Leiligheten er sliten og består av stue, kjøkken, bad og 2 store soverom. 

• Du har sett på tallene og regnet ut at hvis du legger inn 500 000 kr i oppussing og endring av planløsning kan du oppnå en yield på ca 7,4 %. Avkastningskravet for din eiendomsportefølje er derimot på 6 % yield og du har derfor funnet ut av at investeringsverdien for deg strekker seg helt til 5.5 millioner kr pluss oppussing. 

• En annen investor, som hovedsakelig kjøper for prisøkning, har regnet på samme eiendom og funnet ut av at eiendommen er et fornuftig kjøp hvis han får kjøpt den for 5.2 millioner eller mindre. 

Eksemplet over viser to investeringsverdier som er ulike i kraft av den potensielle eieren. Du sikter etter utleieeiendom som kan renoveres og dermed oppnå høyere leiepris, og en annen investor regner på eiendommen hovedsakelig for prisøkning. Resultatet er to ulike investeringsverdier. 

Er du usikker på hva yield betyr og hvordan det regnes ut? Les artikkelen «Slik bruker du yield til å regne på kjøp av utleieenheter»

Gjenanskaffelsesverdi

‍

Gjenanskaffelsesverdi er et verdibegrep som ikke relaterer seg til et salg eller tiltenkt bruk, men til at eiendommen delvis eller totalt blir borte. Dette kan være aktuelt hvis bygg eller anlegg er blitt skadet. Er eksempelvis en bolig tatt av skred blir det aktuelt å regne på gjenanskaffelsesverdien. Tilsvarende er det aktuelt hvis en bolig må gis bort grunnet ekspropriasjon. 

Vanligvis regnes gjenanskaffelsesverdien ut ifra hvilken funksjon det tapte har hatt for eieren. La oss se for oss følgende scenario: 

• Du eier et gammelt ikke-funksjonelt fiskerimottak som du bruker som lager
• Bygget blir ødelagt av unormalt kraftig uvær

Gjenanskaffelsesverdien vil dermed kunne ta utgangspunkt i et tilsvarende stort lagerbygg som skal dekke samme behov som det ødelagte fiskerimottaket. 

Teknisk verdi

‍

Teknisk verdi kan minne om gjenanskaffelsesverdien ettersom den tar utgangspunkt i byggekostnader til et tilsvarende bygg. Den tekniske verdien blir som oftest brukt av takstmenn i forbindelse med bygg og anlegg. Det som skiller teknisk verdi fra gjenanskaffelsesverdi er at teknisk verdi trekker fra slit, elde og andre faktorer fra byggekostnadene. 

‍

Les også: En kort guide til byggesøknad. Dette bør du vite:

Eiendomsverdier kan variere

‍

Som nevnt tidligere i artikkelen er det utfordrende å fastslå en nøyaktig verdi for en eiendom. Prisantydninger er ofte gode tall å ta utgangspunkt i, men vil aldri nøyaktig kunne fastslå markedsverdien. 

For eiendomsinvestorer er det lurt å ikke kun se på markedsverdien eller prisantydning, men også investeringsverdien for deg. Har du på forhånd regnet ut hva investeringsverdien på en eiendom tilsvarer for deg, kan du gå inn i budrunder med en rasjonell tankegang. Går budrunden over kalkulert investeringsverdi trekker du deg, og ender den motsatt under investeringsverdi kan det være et godt kjøp.  

‍