Har du planer om å fradele en eiendom? Dette bør du vite

Dersom du er litt kjent med eiendom og eiendomsinvesteringer har du sikkert hørt om at noen har skilt ut en tomt fra eksisterende eiendom. Dette betraktes som det samme som å fradele, og innebærer at en eksisterende eiendom deles i separate deler. Dersom dette gjøres kan den fradelte tomten bygges på, selges eller benyttes til andre formål. Mange eiendomsinvestorer «flipper» tomter, ved å dele opp en eksisterende eiendom i flere eiendommer og deretter selger disse.

Vi har tidligere skrevet om forskjellen på fradeling og seksjonering. I denne artikkelen går vi i dybden på fradeling og ser på noen viktige aspekter du som eiendomsinvestor må være klar over dersom du har planer om å fradele en eiendom. Skille ut og fradele vil bli brukt om hverandre i denne artikkelen.

‍

Les også: Fradeling vs. Seksjonering. Hva er forskjellen?

‍

Er det tillatt å fradele tomt?

Dersom du kjøper en tomt uten bygg på, er det stor sannsynlighet for at denne allerede er fradelt en større, eksisterende eiendom. Det er med andre ord ikke sannsynlig at denne tomten kan deles igjen.

Derimot vil kjøp av en større tomt med eksisterende bebyggelse kunne muliggjøre fradeling. For at fradeling skal være teknisk mulig må tomten være av tilstrekkelig størrelse til å skille ut en tomt, og samtidig bevare de planmessige kravene for den eksisterende tomten. Med dette menes korrekt atkomst, tilgang til vann og avløp, tilstrekkelig størrelse for å ikke bryte med makskrav om utnyttelse osv.

Selv om du befinner deg innenfor de tekniske og arealmessige kravene, er det også mulig at det finnes føringer i arealplanene som tilsier at nevnte eiendom ikke kan fradeles. Dette kan være tilfelle der kommune ikke vil ha mer fortetting i et spesifikt område. Utover dette kan det også være lurt å se på lignende tomter i nærområdet, der fradeling har blitt gjennomført eller eventuelt blitt avslått.

Som alltid vil det være nødvendig å ta en sjekk i kommunearkivet. Dette vil gi deg en oversikt over tidligere søknader på eiendommen og søknader på andre, lignende eiendommer. Gjennom dette får du tidlig avdekket om det i det hele tatt er mulig å fradele en tomt.

Les også: Før du investerer: Har du husket å sjekke kommunearkivet?

Dersom fradeling er tillatt – hva må du foreta deg?

Etter du har forsikret deg om at de overordnede rammebetingelsene er overholdt, vil det være nødvendig å gå mer spesifikt til verks. På kommunens nettsider finnes det som regel en side om «seksjonering, deling og oppmåling». Denne siden vil gi deg god informasjon om hva som kreves for å søke om fradeling i din spesifikke kommune.

Utover dette må du undersøke de gjeldende reguleringsplanene og andre relevante planer, eksempelvis småhusplanen, som setter krav til størrelse på tomt, størrelse på bygg, avstand mellom bygg, høyder osv. Det er nødvendig å holde seg innenfor disse grensene dersom du ønsker en smidig søknadsprosess. Eventuelt kan det søkes om dispensasjon, men dette medfører lengre behandlingstid og større usikkerhet.

Etter du har kartlagt kravene for fradeling av eiendom, er det på tide å skissere ut hvordan selve fradelingsprosessen skal utspille seg. Prosessen kan ligne en vanlig byggesøknad, der det først må sendes ut nabovarsel, deretter sendes søknadskjema med kart og følgebrev. Vi vil under gå gjennom stegene i dybden.

Les også: En kort guide til byggesøknad. Dette bør du vite

1.     Nabovarsel om fradeling/utskilling

Først på gjøremålslisten er et nabovarsel om fradelingen. Et nabovarsel skal inneholde all relevant informasjon om fradelingen, og inneholde den samme dokumentasjonen som sendes til kommunen. Eksempelvis vil en søknad om fradeling i et område med eneboliger medføre nabovarsling med beskrivelse av det nye forslaget, endrede areal, kart som viser tiltaket, eventuelle påvirkninger det vil ha på nabolaget osv.

Det er viktig at det ikke er avvik mellom nabovarselet og det som sendes inn til kommunen, ettersom naboer alltid har innsigelsesrett på slike tiltak. Dersom tiltaket endres etter nabovarslingen er sendt, må det sendes ut en ny nabovarsling.

Hos kommunen kan skjema for nabovarsling lastes ned, og som regel vil også en liste med de relevante naboene genereres. Det er ikke kun de tilgrensende naboene som må varsles. Også gjenboere, dvs. De som bor på andre siden av veien, må varsles.

Det kan være lurt, dersom du kjenner naboene, å presentere tiltaket muntlig først slik at det ikke blir store overraskelser. Til tider kan naboer sette bremsen på for tiltakene og forlenge saksbehandlingen og i verste fall stoppe prosjektet. Fristen for innsigelser er satt til 2 uker, og etter utløpet har ikke naboene lenger innsigelsesrett.

2.     Søknad om fradeling/utskilling

Dersom det ikke er kommet inn noen innsigelser fra naboen er det til for å sende inn selve søknaden til kommunen. Søknaden skal inneholde de samme opplysningene som er gitt i nabovarselet, et beskrivende situasjonskart over eiendommen og et følgebrev som beskriver tiltaket ytterligere. Det kan også sendes med oversikt over rettigheter og skjema for rekvisisjon av oppmålingsforretning. Dette skjemaet kan finnes her.

Fristen for saksbehandling er satt til maksimalt 12 uker dersom søknaden er gjort i henhold til krav. Det er noe ulik praksis mellom ulike kommuner, der noen kommuner bruker vesentlig kortere tid. Likevel er det alltid 12 uker som er ansett som maksimum av Direktoratet for byggkvalitet.

Dersom kommunen beslutter at fradelingen kan gjennomføres, og deretter godkjenner søknaden, vil det være nødvendig å få målt opp tomten ved hjelp av en kommunal landmåler. Den nye eiendommen vil i denne sammenheng få et nytt gårds – og bruksnummer som kan finnes i matrikkelen.

Etter eiendommen er registrert i matrikkelen vil kommunen tinglyse eiendommen, dvs. Registrering av rettighetene til den nye eiendommen. Disse rettighetene vil alltid tilfalle eieren av den eksisterende eiendommen med eventuelle heftelser. Dersom den nye tomten skal selges eller overføres til noen andre, er det nødvendig å tinglyse eiendommen på nytt.

3.     Skatt ved fradeling/utskilling av eiendom

Dersom du får et overskudd ved salg av en fradelt eiendom, kan du være nødt til å skatte av overskuddet. Skattesatsen er satt til 22 % av overskuddet, samme som ved leieinntekter fra sekundærboliger.

Videre vil verdien av den nye tomten ville kunne påvirke formuesverdien din. Eksempelvis vil skatten sannsynligvis øke dersom verdien av den nye, fradelte tomten og den eksisterende eiendommen er høyere enn hva den eksisterende eiendommen var før fradeling.

Les også: Hvordan regnes formuesverdi på bolig og hvordan klager du hvis denne er satt for høyt?

Kan du selv søke om fradeling?

Det er ikke satt krav til å benytte seg av ansvarlig foretak ved søknad om fradeling. Dette betyr likevel ikke at du ikke har ansvar selv om du gjennomfører søknaden selv. Det er derfor viktig å være klar over de komplekse regelverkene og kravene som må oppfylles ved fradeling.

Dersom du er usikker på hva det kreves for å fradele en tomt anbefales det og minimum å forhøre seg med et ansvarlig foretak som har mye erfaring. Dette kan spare deg for dyre feil og lengre saksbehandlingstid.

Fradeling kan være godt betalt arbeid

Det er ikke sagt at fradeling og utskilling av tomt lønner seg på alle store tomter. Det må være et underliggende marked som etterspør slike tomter, og det er derfor nødvendig å gjøre slike undersøkelser på forhånd.

Dersom det er høy etterspørsel etter tomter, eksempelvis i et hyggelig nabolag i Oslo, kan derimot den økonomiske oppsiden være stor. En søknad om fradeling trenger ikke nødvendigvis å kreve veldig mye arbeidsinnsats, men resultatet kan være en høy salgspris. Det er likevel viktig å ha i bakhodet at verdien på den eksisterende eiendommen i nesten alle tilfeller vil reduseres.