Har du planer om å utvikle en eiendom? Du bør blant annet kjenne til utnyttelsesgrad, adkomst, reguleringsplaner mm.
Avhengig av eiendomstype finnes det en rekke ting du bør være klar over hvis du har planer om å utvikle eiendom. Mange eiendomsinvestorer har gjort god butikk på å finne eiendommer med godt utviklingspotensial, men også mange har gått på store tap grunnet utilstrekkelig kunnskap om eiendommen og tilhørende føringer.
Vi vil i denne artikkelen se på 5 punkter som er viktig å ha kontroll på ved utvikling av eiendom. Har du god kjennskap til rettighetene eiendommen fører med seg og de ulike føringene som ligger til grunn for utvikling er sjansene større for at ditt utviklingsprosjekt vil lykkes.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
1. Areal og utnyttelsesgrad
Areal er en utslagsgivende faktor i utvikling av eiendom. Enten det er snakk om ombygging av eksisterende leilighet, et eplehageprosjekt eller en ny skole vil tilgjengelig areal og utnyttelsesgrad være avgjørende for hva og hvor mye som kan bygges.
Arealet bør sees i sammenheng med lokale reguleringer og planer for å best utnytte tilgjengelig areal. Selv om det fra et investeringsperspektiv kan fremstå som at mest areal er best, er det likevel nødvendig å vurdere hvordan eiendommen vil fremstå etter maksimering av utnyttelsesgrad. Å bygge fornuftig kan betale seg i lengden.
Det finnes også ulike strategier for plassering på eksisterende areal for å utvikle på best mulig måte. Dette finnes det mange gode eksempler på hvis du beveger deg rundt nybygg i byen. Noen prosjekter har tatt helheten i betraktning, andre ikke fullt så vellykket.
Les også: Kjenner du til disse arealbegrepene innenfor eiendom?
2. Adkomst
Adkomst og veirett kan være til hinder for en effektiv utvikling av eiendom. Eier av utviklingsprosjektet er nødt til å sikre seg atkomst til tomten, og det kan i mange tilfeller kreve at det legges vei over andres tomt. Har tomten egen adkomst fra gate er det vanligvis ikke noe problem, men mange eiendomsinvestorer har kjøpt tilsynelatende gode tomter for utvikling, for så å stange i manglende veirett inn til eiendommen.
Det er også viktig å ta kostnaden og tiden til denne prosessen i betraktning, ettersom dette kan ta lang tid. Det er ikke sikkert at naboen er villig til å gi deg veirett, og det kan derfor ta lang tid å få denne prosessen igjennom. Noen ganger lykkes det overhodet ikke, og prosjektet må kanskje selges. Dette er viktig å unngå.
Det er dermed ikke sagt at du skal styre unna eiendommer uten veirett og adkomst, men det kan være lurt å forhøre seg med kommunen, eventuelle naboer og andre med innsikt for å innhente ytterligere informasjon. Vurderer du å kjøpe et utviklingsprosjekt som i utgangspunktet har problemer med å få veirett, kan det være god grunn til å styre unna.
3. Infrastruktur
Infrastruktur kan deles opp i teknisk infrastruktur og sosial infrastruktur. Begge delene kan være avgjørende for utviklingsprosjekter, ettersom infrastrukturen må være på plass før prosjektet kan settes i gang.
Teknisk infrastruktur innebærer blant annet veikapasitet og vann - og avløpskapasitet. Det finnes eksempler på større utbyggingsprosjekter som drukner mindre lokale veier og fører til opphopning av biler. Det bør redegjøres for hvordan utviklingsprosjektet påvirker veikapasiteten hvis prosjektet er av denne størrelsen.
Vann og avløp er også viktig å ha kontroll på, ettersom dette ikke alltid er tilrettelagt på tomten. Det kan bli dyrt å legge om vann og avløp, og det kan derfor være lurt å undersøke VA-kart fra kommunen før eventuelle kjøp. Noen tomter har gode muligheter for å koble seg på eksisterende vann - og avløpsnett, og andre tomter må gjennom dyre prosesser for å få dette på plass.
Les også: En kort guide til byggesøknad. Dette bør du vite:
4. Undersøk antikvariske forhold og andre relaterte begrensninger
Har du noe erfaring fra eiendomsbransjen vet du at du er nødt til å forholde deg til plan – og bygningsloven. Denne legger generelle føringer for hvordan byggverk skal oppføres og brukes i kombinasjon med TEK 17 og SAK 10. Denne loven gjelder for alle, og den bør derfor alltid tas i betraktning når en eiendom vurderes.
Derimot vil lokale planer og reguleringer variere stort fra sted til sted, og det er derfor viktig å være obs hvis du ikke er kjent med de lokale føringene. Eksempelvis har Oslo kommune en byantikvar med en gul liste over bygninger og eiendommer i Oslo som er verneverdige eller fredet. Denne listen har ingen formell status, men kan ha stor betydning for utfallet i din byggesak. Som regel vil plan – og bygningsetaten høre på hva byantikvaren har å si om prosjektet.
INON, også kjent som inngrepsfri naturområder i Norge, er et annet eksempel på en kategorisering som kan ha betydning for utfallet i din byggesak. Formelt sett er det ikke en føring fra det offentlige, men det har vist seg å være utfordrende for utbyggere i disse områdene.
5. Kommuneplanen og reguleringsplan
Kommuneplanens arealdel viser hvordan kommunen har planlagt bruk av arealene. Planene består av hovedformål og underformål, og kan i likhet med ovennevnte ha betydning for dine utviklingsplaner. Under hovedformålet «Bygg og anlegg» kan det, avhengig av kommune, bli lagt føringer for hvordan bebyggelsen skal fremstå ulike steder i kommunen.
Har du planlagt to mindre leilighetskomplekser i et område som er planlagt for småhusbebyggelse kan du få problemer med å få gjennomslag, selv om en eldre, eksisterende reguleringsplan gjør dette mulig.
Det er også viktig å følge med på nye føringer fra det offentlige. Nylig fikk kommunal – og distriktsdepartementets gjennomslag for klarere regler og virkemidler for uønsket hyblifisering. Dette kan få store betydning for mindre eiendomsutviklere som utvikler kollektiv og hybler. Ser du etter en leilighet som kan transformeres til hybler er det derfor svært viktig å undersøke hva kommuneplanen og reguleringsplanen sier om hyblifisering i dette spesifikke området.
Les også: Risikoen ved eiendom - Del 2 - Utvikling av eiendom
Godt forarbeid kan spare deg for tid og penger
Skal du utvikle en eiendom bør du innhente så mye informasjon som mulig. Uavhengig av størrelse og kompleksitet vil et godt forarbeid der utfordringer og suksessfaktorer avdekkes tidlig bli avgjørende for den kommende prosessen. En viktig del av forarbeidet er å sette seg inn i lokale føringer, planer, regler og kategoriseringer som kan ha betydning for din eiendom. Noen eiendommer er nemlig vesentlig vanskeligere å utvikle, og bør derfor styres unna.
Har du en eiendom i tankene kan det være lurt å forhøre seg med noen som har dyrekjøpt erfaring. Spør du rundt på Eiendomshjørnet vil du nok kunne innhente mye god kunnskap.
