HobbyInvestoren: – Kjøpet som forandret livet mitt. Slik finansierte og kjøpte jeg min første utleieenhet
Alle eiendomsinvestorer har sin unike reise. Noen startet målrettet, for andre var det tilfeldigheter som førte de inn på dette sporet. I artikkelserien Min Første Utleieenhet intervjuer vi kjente- og ukjente profiler fra #Fintwit og Eiendomshjørnet om deres første utleieenhet. Målet med artikkelserien er å dele dyrekjøpte erfaringer med deg, og inspirere til oppstart.
Først ut er HobbyInvestoren. Hobby er i dag 36 år, og bor på Vinterbro sammen med samboer og barn. Parets tidlige og vedvarende fokus på sparing og investering, har gjennom årenes løp gitt avkastning. Med to vanlige jobber har de bygget opp en imponerende eiendomsportefølje med årlige leieinntekter på godt over 700 000 kr, med tilsvarende store verdier i eiendommene. Men at det var eiendom de skulle investere i, var ikke gitt. Det var det tilfeldighetene som sørget for. Hobbys historie illustrerer på mange måter mulighetene som finnes for mannen i gata, som hvordan smarte investeringer kan ta deg langt. Dette er hans historie.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Foranledningen
HobbyInvestorens eiendomsreise begynte i 2012. Han og samboeren kjøpte sin første primærbolig sammen i Oslo, et oppussingsobjekt et lite stykke utenfor sentrum. Hobby jobbet som konsulent med gjennomsnittlig lønning, og samboeren var sykepleier. De var 26 år, og interessert i å spare så mye som mulig på å gjøre ting selv. På tross av liten, eller ingen erfaring med oppussing, klarte de å gjøre det meste av oppussingen på egen hånd.
På dette tidspunktet var det lite som tydet på at han skulle kjøpe sin første utleieenhet bare to år senere. Det meste av tid gikk til en fulltidsjobb.
Lønna var ikke all verden, men jeg jobbet veldig mye. Dermed ble lønnsutbetalingen ganske bra. I tillegg var vi flinke til å spare det meste av det vi fikk på konto. Jeg tror dette var positivt da vi søkte om finansieringsbevis for bolig nummer to.
Første utleieenhet
I 2014 er det tilfeldigheter som skal føre til at HobbyInvestoren og samboeren blir utleiere. Det startet med at de kom over en spennende annonse på Finn.no. Det var en leilighet i Oslo sentrum, like ved Slottsparken.
Leiligheten i seg selv var fin, og den geografiske plasseringen kunne ikke vært bedre, men det var først da HobbyInvestoren så plantegningen at han virkelig ble interessert. Tegningene viste en noe spesiell planløsning. Leiligheten inneholdt en utleieenhet bestående av tre soverom, med eget kjøkken og bad.
Jeg hadde ingen spesiell forkunnskap om utleie da vi vurderte leiligheten med utleieenhet. Eller, under studietiden bodde jeg i et hus med en større utleieenhet, og visste derfor at utleie var skattefritt hvis man bodde der selv. Der var det nok et frø som ble sådd!
Det var bare et problem: Prisen. Leilighetens prisantydning var på 4 900 000 kr, langt over deres budsjett.
Utregning på en serviett
Etter å ha studert Finn-annonsen grundig, begynte han å regne på tallene. På en serviett la han til estimerte leieinntekter, og trakk fra utgiftene han kjente til. Etter å ha sammenlignet disse med utgiftene de allerede hadde på det nåværende lånet, ble han overrasket. Etter hans beregninger kunne de med leieinntekter bo tilnærmet gratis i en flott leilighet midt Oslo sentrum.
Ettersom dette var en travel periode for HobbyInvestoren, hadde han ikke mulighet til å være tilstede når det var visning av leiligheten. Derfor dro samboeren alene. Etter visningen var stemningen laber. Samboeren fortalte at leiligheten var fantastisk, men at det hadde vært mange interesserte.
Aldri verden om vi får den, sa hun.
Les også: Er eiendommen en god deal? Slik regner du på utleieobjekter gjennom 8 steg
Finansieringsbevis og budrunde
Likevel bestemte de seg for å gjøre et forsøk på å skaffe et tilstrekkelig finansieringsbevis, selv om utsiktene ikke var de beste. HobbyInvestoren hadde hatt samme bank siden han var 12 år, og kontakten hans i banken var moren til en han hadde spilt med på samme fotballag. Han presenterte servietten med regnestykket, og hadde – til sin overraskelse – et finansieringsbevis på opptil 5 500 000 kr en halvtime senere.
Den stabile økonomien og kjennskapen til bankrådgiveren hadde mest sannsynlig vært utslagsgivende. Nå var de klare for sin første budrunde, og hadde mulighet til å strekke seg om nødvendig.
Og det ble nødvendig. Budrunden endte ikke før salgsprisen var nærmere 500 000 kr over prisantydning, rundt 5 400 000 kr. Hobby og samboeren hadde på forhånd innstilt seg på å benytte hele finansieringsbeviset om nødvendig. Nå som leiligheten var deres, og de gamle bekymringene var borte, meldte det seg plutselig nye.
Har vi betalt for mye, har vi tattfor stor risiko? Vil vi klare å betjene lånet hvis vi ikke finner leietakere? Spørsmålene var mange, gjengir Hobby. Han innrømmer at søvnen ikke var den beste i perioden frem til overtakelse av den nye leiligheten med utleieenhet.
Ved overtakelse var derimot alle rommene utleid på lange kontrakter. Alle bekymringene han hadde hatt viste seg å være unødvendige. Kjøpet av leiligheten skulle vise seg å bli hans hittil beste økonomiske investering. Men enda viktigere, hans beste investering erfaringsmessig. Kjøpet av leiligheten i nærheten av Slottsparken ble starten på den omfattende utleievirksomhet han driver i dag.
Les også: Hva tenker banken på når du søker om lån?
Økonomisk oversikt over første utleieenhet, med tall fra 2014 og 2023:
Lærdommer
- Den viktigste lærdommen jeg har fra min første utleieenhet, må være alle bekymringene jeg hadde. 90% av de skjer ikke, og de 10% som skjer, de finnes det løsninger for.
HobbyInvestoren mener de fleste bekymringer ikke er berettiget. De er bare tanker som ikke finnes utenfor hodet. Bekymringer er ifølge han naturlig å ha, men det er viktig at de ikke stopper deg fra å bevege deg utenfor komfortsonen. Det er utenfor komfortsonen du lærer mest.
- Ikke glem hva tiden din er verdt.
Kort tid etter overtakelse måtte leietakers kjøleskap byttes. Dermed startet HobbyInvestoren søket etter billige kjøleskap i Oslo. Tre dager senere hadde han lagt bak seg mange timer, kilometer og trappetrinn for å finne det billigste kjøleskapet på Finn.no i Oslo og omegn. Gevinsten på dette var at han hadde spart et par tusen sammenlignet med å kjøpe et nytt.
Når han nå ser tilbake på denne episoden er han ikke i tvil over hva han ville gjort annerledes. I dag ville han bestilt et nytt kjøleskap inkludert levering og montering, med leietaker som referanse for levering. Dermed kan leietaker og leverandør avtale seg imellom om levering, uten at dette påvirker deg.
Det samme gjelder for forvaltningssystem. I begynnelsen ble alle kontrakter skrevet for hånd, og senere oppbevart i fysiske arkiv. I dag er det annerledes. Hobby forteller at han bruker Hybel.no og deres forvaltningssystem for utleie. Disse systemene er svært brukervennlige, og ikke minst oversiktlige, både for utleier og leietaker. Han mener Hybel.no sparer han i dag for mye administrativt arbeid.
Det finnes rimeligere løsninger ennå betale for systemene til Hybel.no, eller å kjøpe nytt kjøleskap når du kan handle på Finn.no. Men her må du tenke kost/nytte. Hvis du selv mener at du sparer nok til at det er verdt tiden din, er det ingenting i veien for å gjøre dette. Men blir egentlig forskjellen så stor på slutten av året når alle fradrag er trukket fra? Spør han retorisk.
Utleie trenger ikke være tidkrevende om du har gode systemer!
Les også: 6 systemer for passiv og bekymringsfri utleie av eiendom
- Skulle solgt da vi flyttet ut.
Jeg gjorde en stor tabbe ved å ikke selge da vi flyttet fra leiligheten med utleieenhet, forteller han oppgitt.
HobbyInvestoren og samboeren bor ikke lenger i leiligheten ved Slottsparken, men eier den fortsatt. Med bruttoleieinntekter på 36 000 kr i måneden er det fortsatt en innbringende sideinntekt, men avkastningen kunne vært enda større om de hadde solgt da de selv flyttet. Da ville gevinsten av salget vært skattefri, ettersom de hadde bodd i leiligheten i over 12 måneder før salget.
Leiligheten har i dag en verdivurdering på 10 000 000 kr. Det er en gevinst på rundt 4 600 000 kr når du trekker fra kjøpesummen på 5 400 000 kr. Selv med årlige bruttoleieinntekter på 432 000 kr, vil det ta tid før disse overgår den eventuelle utbetalingen et salg ville gitt. Med dette i bakhodet, råder han alle til å selge hvis de er i en lignende situasjon.
Stol på deg selv
Etter å ha blitt kjent med begynnelsen på HobbyInvestorens eiendomsreise, har vi lært at tilfeldigheter spiller inn i en budrunde. Dersom prisen på leiligheten ved Slottsparken endte på 5 600 000 kr, eller at han og samboeren ikke hadde fått den nødvendige størrelsen på finanseringsbeviset, er det ikke sikkert at HobbyInvestoren hadde begynt med utleievirksomhet.
Det er lett å bli usikker på egne beregninger, og om dine vurderinger alltid stemmer overens med de faktiske. Spesielt når du er ny. Men med gode regnestykker er sjansen mindre for uoverensstemmelser.
Alle vil ikke finne et like godt objekt som HobbyInvestorens første utleieenhet, men vi kan lære av hans beslutningsvilje, og evne til å se løsninger fremfor problemer i våre egne søk i boligmarkedet.
