Husleietvister 1 – Utleier krever erstatning for skader og skyldig leie

1.    Erstatning for skader og skyldig leie

Som utleier er du nødt til å forholde deg til en rekke lover og regler, og det samme skal dine leietakere. Det finnes side opp og side ned med tips og triks til hvordan du unngår konflikter med leietaker, og tilhørende hvordan du bør opptre hvis det faktisk skjer noe. Derimot er det vanskeligere å finne informasjon om faktiske saker.

Som regel vil mye av informasjonen komme fra andre utleiere, og det kan derfor være interessant å belyse noen husleietvister direkte fra lovdata. I denne artikkelserien vil vi fokusere på ulike tvister mellom utleier og leietaker. Tvistene er utvalgt med det formål å illustrere hvordan «gjengangere» innenfor utleie ofte arter seg hvis saken går rettens vei.

Det er lagt vekt på å hente ut essensen ved tvistene, og ikke alle detaljer.

‍

Les også: Slik sier du opp leietaker

‍

 Leieforholdet

Leieforholdet mellom utleier (A) og leietaker (B) består av følgende:

·      Tidsubestemt leiekontrakt inngått 15. oktober 2016

·      3-roms leilighet på 53 kvadratmeter

·      3 måneders oppsigelsestid

·      Avtalt leie 13.500 kr

·      Leien øker til 15 808 fra 1. september 2022

·      Depositum 40500 kr

Påstander og påstandsgrunnlag

A (utleier) hevder følgende:

1.     A sa opp leieforholdet 30. juni 2022 og leiligheten skulle ha vært rengjort og fraflyttet innen 30. september. Det ble etter behandling i HTU enighet om at leieforholdet stoppet 1. oktober. Derimot var leiligheten ikke klar på dette tidspunktet.

2.     Det var skader på kjøkkenbenk, mugg i takvinduer, nye skruehull i vegger og skap, flekker i tak og vegger og tegninger på vegg. Utleier påstår også at parketten hadde dype merker og fuktskader, og viser til at skader går langt utover normal slitasje.

3.     I tillegg til dette ble det også registrert en rekke mindre skader og mangler, slik som manglende lamper, manglende brannvarsler, manglende nøkler som resulterte i behov for ny lås osv.

4.     Nøkler til leiligheten ble ikke levert før 3./4. oktober, og utleier krever derfor tapt leieinntekt for oktober, ettersom skadene vil ta tid å utbedre

A (utleier) sine krav:

·      Skyldig husleie for oktober skal betaler (15.808 kr)

·      Leietaker skal betale for mangelfull rengjøring (2500 kr)

·      Leietaker skal betale for skader og mangler (124.164 kr)

·      Saksbehandlingsgebyr skal betales av leietaker (1223 kr)

·      Forsinkelsesrenter skal betales av leietaker

B (leietaker) svarer med følgende påstand:

1.     Leiligheten var allerede veldig sliten ved innflytning. Skader var å finne på fliser, kjøkkenbenk, gulv, vegger og tak. B (leietaker) hevder at ingen nye skader er påført utover normal slitasje.

2.     Mugg/råte problematikk var allerede til stede da leietaker flyttet inn, og A (utleier) påpekte at alle luker måtte være oppe til enhver tid. Dette kunne ikke opprettholdes, ettersom elektrisk oppvarming ble for dyrt.

3.     Skader på kjøkkengulv skyldtes et kjøleskap med lekkasje som leietaker informerte om. Lekkasjen ble adressert av A(utleier) som ufullstendig vedlikehold av B (leietaker).

4.     B (leietaker) erkjenner manglende vedlikehold av kjøkkenbenk, nye skruehull i vegger, og at lamper ikke var hengt opp igjen. Likevel viser leietaker til at utleier tidligere hadde hevdet at leiligheten skulle totalrenoveres, og det var derfor vanskelig å forstå hvorfor disse detaljene var viktige

5.     B (leietaker) viser også til at mesteparten av kommunikasjonen var ansikt til ansikt, og det forelå derfor lite dokumentasjon.

B (leietaker) svarer på A (utleier sine krav):

·      Leietaker betaler noen hundre kroner

·      Leietaker frifinnes for resten av utleiers krav

‍

Les også: Bør du godta depositumsgaranti eller depositumskonto som utleier? 

‍

Husleietvistutvalgets vurdering av saken        

1.     Utleiers krav om erstatning for skader og mangler

Det ble ikke fremlagt inn- og utflytningsprotokoll i saken, og ingen av partene har redegjort for hvordan innflytting foregikk. Derimot er det fremlagt bevis på at utleier ville gjennomføre utflytningsprotokoll, men dette passet ikke for leietaker.

·      HTU vurderer at skader og slit på vegger ikke er i henhold til kontraktsmessig standard. Konkret økonomisk dokumentasjon på utbedring mangler, og det må gjøres en skjønnsmessig vurdering

·      HTU finner at bruk av gulv og parkett har vært uforsiktig, og at skader er påført utover alminnelig slitasje. Erstatningen må vurderes skjønnsmessig, ettersom det ikke foreligger noe dokumentasjon på utbedringskostnader. Standardhevingsfradrag gjøres, ettersom det ikke foreligger dokumentasjon på parkettens alder ved innflytting.

·      HTU vurderer andre forhold som skader på kjøkkenbenk, mugg i takvinduer, manglende brannvarsler mm som grunnlag for erstatning, men også dette må utmåles med skjønn ettersom det mangler konkrete tall på hva utbedringskostnadene utgjør.

Erstatningsutmåling:

Utleier satt opp et eget kostnadsoverslag der utbedring av parkett utgjorde 45.000 kr, utbedring av vegger i overkant av 21.000 kr, garderobeskap 12.000 kr i tillegg til andre mindre summer.

Med standardhevingsfradrag kom HTU frem til en skjønnsmessig vurdering for erstatning til 50.000 kroner.

2.     Erstatning for mangelfull rengjøring

HTU vurderer at det er punktvis mangelfull rengjøring, men utmålingen blir av skjønnsmessig vurdering ettersom bilder ikke tydelig skiller slitasje og mangelfull rengjøring. Erstatningen utmåles til 2000 kr.

3.     Krav om skyldig leie/leietapserstatning

Plikten til å betale leie vedvarer inntil leieobjektet er tilbakelevert. Ettersom objektet ble tilbakelevert mellom 3. og 4. oktober kombinert med et større behov for utbedreing, gir HTU utleier medhold i sitt krav om leietapserstatning for resten av måneden. Dette ugjør 15. 808 kroner.

Les også: 4 verktøy og digitale tjenester for tidsbesparende utleie av eiendom

Konklusjonen

I denne saken var det stort sett utleier som fikk medhold. Leietaker ble her dømt til å betale utleier 52.000 kroner i erstatning, 1 måned skyldig leie og sakskostnader. Alt tillagt forsinkelsesrenter.

Utleier hadde i denne saken vurdert skader og mangler til en vesentlig høyere sum, men dette blir vanskelig å forsvare uten tilstrekkelig dokumentasjon. Tvisten er derfor et godt eksempel på hvorfor ryddig inn – og utflytningsprotokoll er viktig, kombinert med god foto-dokumentasjon av utleieobjektets stand.