Hva er fremleie og når kan det benyttes?
Fremleie av et utleieobjekt betyr at en leietaker velger å leie ut boenheten til en annen person i en periode, i stedet for å bo der selv. Dette er typisk hvis en leietaker midlertidig forlater boligen, eksempelvis på grunn av jobb eller studier i en annen by, men fortsatt vil beholde boligen til senere. Det kan også være tilfellet hvis en boenhet med 4 soverom leies ut til en person, som videre leier ut boenheten for å fylle opp de resterende soverommene.
Fremleie kan gi både utleier og leietaker fleksibilitet, men det er viktig at det blir gjort riktig. Vi ser i denne artikkelen på 5 punkter innenfor fremleie som er viktig å kjenne til.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Regler for fremleie
Den alminnelige reglen for fremleie fremgår av husleieloven § 7-2 og sier at leietaker ikke har adgang til å fremleie eller overlate bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren. Vanligvis er dette forhold som er regulert i kontrakten, og krever særskilt grunnlag for tillatelse.
Eksempel på grunnlag som gir tillatelse for fremleie kan være midlertidig fravær, herunder utdanning, arbeid, militærtjeneste eller andre tungtveiende grunner. Husleieloven tilsier at dette kan godkjennes av utleier opptil 2 år, og kan kun nektes dersom fremleiers sak gir god grunn til avvising eller at boenheten blir klart overbefolket.
En god grunn til avvising kan eksempelvis være at opprinnelig leietaker ikke følger bestemmelsene i leiekontrakten, og dermed er vedkommende ikke skikket til å fremleie utleieobjektet videre. Om boenheten er klart overbefolket eller ikke er en skjønnsmessig vurdering. Leier du eksempelvis ut en leilighet med 4 soverom, og opprinnelig leietaker vil fremleie leiligheten til 7 personer, er det grunn til å argumentere for at boenheten vil bli overbefolket.
Det skilles også mellom delvis og hel fremleie. Delvis fremleie innebærer at opprinnelig leietaker leier ut et eller flere rom, samtidig som personen blir boende. Dette er vanlig for kollektiv, i de situasjonene hvor leiekontrakten til boenheten kun er registrert på en person. Hel fremleie innebærer at hele boenheten fremleies av opprinnelig leietaker uten at vedkommende selv bor der.
Les også: Når kan du kaste ut leietaker? 4 punkter du som utleier må være klar over
Kontrakt
Ved fremleie bør det foreligge to ulike kontrakter. En juridisk bindende kontrakt mellom eier av boenheten og opprinnelig leietaker, og tilsvarende en kontrakt mellom opprinnelig leietaker og fremleietaker.
Muligheten for fremleie er også avhengig av om opprinnelig leietaker har tidsbestemt eller tidsubestemt leiekontrakt. For tidsubestemte leiekontrakter gjelder regelverket som nevnt over. Er derimot kontrakten tidsbestemt, kan opprinnelig leietaker fremleie boenheten for den resterende delen av leieforholdet. Eier av boenheten kan nekte slik fremleie, men da har opprinnelig leietaker mulighet til å si opp leieavtalen etter vanlige regler, som gjerne tilsvarer 3 måneders oppsigelsestid. Dette kan gi opprinnelig leietaker fleksibilitet hvis vedkommende plutselig blir nødt til å flytte.
Les også: Dette må du ha på plass før leietaker flytter inn
Forskjell på opptak i husstand og fremleie
I husleieloven skilles det mellom opptak i husstand og fremleie. Opptak i husstand skiller seg fra fremleie ved at personen som flytter inn har en familiær relasjon til opprinnelig leietaker. Opptak i husstand kan gjøres uten utleiers godkjenning, og omfatter leiers samboer eller ektefelle, sine egne, ektefellens eller samboerens slektninger barn, barnebarn, foreldre eller besteforeldre.
Selv om boenhetens husstand økes ved opptak, kan ikke utleier kreve høyere leie eller større erstatning for slitasje. Likevel kan utleier i likhet med ved fremleie nekte for opptak i husstand hvis boenheten blir klart overbefolket.
Hvem har ansvaret ved fremleie?
Ved godkjent fremleie vil den opprinnelige leietakeren fortsatt være ansvarlig for at de opprinnelige bestemmelsene i leiekontrakten med utleier overholdes. Hvis fremleietakeren eksempelvis påfører leieobjektet skade eller unngår å betale husleie, er det den opprinnelige leietakeren som er ansvarlig for at dette utbedres og at husleie betales.
Hvis ikke annet er avtalt, er det også den opprinnelige leietakeren som er ansvarlig for det løpende vedlikeholdet. Dette gjelder blant annet jevnlig sjekk av vannlåser, rengjøring, og skiftning av batterier i brannvarslere. Alternativt kan det nedfelles i fremleiekontrakten at dette er forhold som fremleietaker har ansvar for.
Tilsvarende er det den opprinnelige leietakeren som er ansvarlig for at utleieobjektet er i henhold til kontrakten, og er å anse som «utleier» opp mot fremleietaker. Dette betyr at hvis det oppstår mangler eller andre forhold som bør utbedres på utleieobjektet, skal kravene rettes mot opprinnelig leietaker. I praksis er det likevel mange fremleietakere som retter krav direkte mot eier av utleieobjektet.
Fremleie som inntektskilde
Fremleie kan også benyttes som en vei inn i utleiebransjen. Eiendom er kapitalkrevende, og fremleie kan derfor være et fint sted å starte for å tjene noen ekstra kroner. Er du student kan du for eksempel leie en boenhet med flere soverom, pusse opp overflater, og leie ut rommene for en høyere totalsum enn det du leier for i utgangspunktet. Du er da avhengig av at utleier godkjenner fremleie til en høyere pris og eventuelle endringer du gjør på objektet. Godkjennes dette kan du få en biinntekt fra utleie, selv om du ikke selv eier boenheten.
Benytter du deg av mer enn halve boenheten er disse inntektene skattefrie. Fremleier du mer enn halve boenheten er nettoinntekten skattepliktig for summer over 10.000 kroner.
Les også: Slik sparer du skatt gjennom fradrag for kostnader ved utleie av eiendom
Kjenn dine egne og leietakers rettigheter
Fremleie vil hovedsakelig gagne leietaker, ettersom det gjør leiesituasjonen mer fleksibel. For eier av boenheten kan fremleie by på uvissheter og ekstra oppfølging, og det er derfor viktig med ryddige kontrakter. Hvorvidt fremleie anbefales eller ikke kommer an på situasjonen, men det vil som regel være mest ryddig å ha en leietaker å forholde seg til. Likevel kan et dårlig leiemarked føre til at det er vanskeligere å finne leietakere, og mulighet for fremleie kan da gjøre utleieobjektet mer attraktivt.
