Hva er mellomfinansiering og når kan det brukes?
De fleste boligeiere vil før eller siden bytte bolig. De færreste av oss har nok egenkapital til å kjøpe ny bolig før den gamle er solgt, og vil derfor trenge mellomfinansiering hvis dette skal gjennomføres. Mellomfinansiering gjør det mulig å kjøpe drømmeboligen når den kommer på markedet, og selge den eksisterende boligen senere.
Vi ser i denne artikkelen nærmere på hva mellomfinansiering betyr, når det kan brukes og hvilken risiko det innebærer.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Mellomfinansiering
Mellomfinansiering er en type lån som gir deg mulighet til å eie to boliger samtidig i en kortere periode. Lånet kan betraktes som et kortsiktig nedbetalingslån, hvor du kan velge å betale renter og avdrag, eller kun renter. Som regel vil det kun betales renter. Lånet kan benyttes både ved kjøp av ny bolig dersom du har solgt eksisterende bolig, men ikke har mottatt oppgjør, eller hvis du kjøper ny bolig før den eksisterende boligen er solgt.
Mellomfinansieringslån gis som regel av den banken som finansierer den nye boligen. Kostnaden forbundet med dette lånet er derfor noe du bør vurdere når det kommer til valg av bank. I finansieringsperioden har du stor eksponering til boligmarkedet ettersom du eier to boliger samtidig, og det lønner seg å selge eksisterende bolig så fort som mulig for å redusere risiko.
Les også: Triksene som gir deg høyere finansieringsbevis
Hvordan fungerer mellomfinansiering?
Mellomfinansiering gir deg fleksibilitet. Se for deg at du finner en bolig som passer perfekt for din utleiestrategi. Riktig plassering, gode romløsninger og en fornuftig pris. Du har en eksisterende utleiebolig som gir dårlig avkastning, og du kunne godt tenkt deg å bytte ut denne med den nye boligen du har funnet.
Verdivurdering eksisterende bolig | 4.800.000 kr
Eksisterende lån | 2.300.000 kr
Egenkapital bundet i eksisterende bolig | 1.500.000 kr
Pris på ny bolig | 6.000.000 kr
Du vil i praksis få utbetalt to nye boliglån ved mellomfinansiering og samtidig beholde det eksisterende boliglånet.
- Eksisterende lån på 2.300.000 kr beholdes med samme betingelser til salg av eksiterende bolig er innfridd.
- Mellomfinansiering på 1.500.000 kr innvilges med betingelser, ofte høyere rente.
- Nytt boliglån på 4.500.000 kr innvilges med nye betingelser for langsiktig boliglån.
- Eksisterende lån på 2.300.000 kr og mellomfinansieringslån på 1.500.000 kr opphører når oppgjør for salg av eksisterende bolig er mottatt.
Boliglånsrenten på mellomfinansieringslånet er gjerne høyere enn på tradisjonelle boliglån, og lånet bør derfor ikke strekkes lengre enn nødvendig. Vanligvis avtales det en periode på 6 til 12 måneder, avhengig av behov. Dersom det tar lenger tid å selge den eksisterende boligen og du må utvide låneperioden, kan det avtales en utvidet låneperiode. Du skal da være oppmerksom på at banken kan kreve at avdrag betales, og ikke kun renter.
Les også: Derfor burde du benytte deg av avdragsfrihet
Risiko ved mellomfinansiering
Benytter du deg av et mellomfinansieringslån for å kjøpe ny bolig, er det viktig å kjenne til risikoen. Benytter du deg av lånet før din eksisterende bolig er solgt, eier du i praksis to boliger. Hvis du ender med å ikke få solgt boligen din til planlagt tid, kan du ende opp med å betale renter og avdrag på to komplette lån.
For å unngå denne risikoen kan det derfor være smart å selge boligen sin, før man benytter seg av et mellomfinansieringslån. Dette er ekstra aktuelt hvis boligen du skal selge befinner seg i et marked hvor boligsalg gjerne tar lengre tid. Havner du allikevel i situasjonen hvor du har to komplette lån, kan det være lurt å leie ut den ene boligen. I verst tenkelig scenario kan du også være nødt til å selge til en lavere pris.
Dersom du skulle ende med å selge til en lavere pris enn antatt, vil dette som regel gå fint. Så lenge ikke det nye lånet ditt overstiger 85 % belåningsgrad, vil banken som regel gå med på dette. Hvis du i utgangspunktet presser mot 85 % belåningsgrad før salg og er avhengig av en høy pris på eksisterende bolig, er det derimot vanskeligere å overtale baken til å gi det mellomfinansiering.
Les også: Risikoen ved eiendom - Del 1 - Utleie og forvaltning av eiendom
Hva koster mellomfinansiering?
Hva du ender opp med å betale for et mellomfinansieringslån og hvor mye du kan låne er avhengig av flere ting.
- Banken vil vurdere boligmarkedets tilstand opp mot risiko. Er det et dalende marked, kan det bli vanskeligere og dyrere å få mellomfinansieringslån.
- Banker opererer med ulikt etableringsgebyr. Noen banker belaster 2000 kr for etablering, andre gjør det gratis. Gitt at mellomfinansieringslånet bare benyttes i noen måneder, kan etableringskostnaden bli en betydelig del av totalkostnaden for lånet.
- Belåningsgraden avgjør hvor mye mellomfinansieringslån du kan få. De vil vanligvis forholde seg til 15 % egenkapital ved denne type lån også.
Det er viktig å ikke hoppe på det første og beste lånetilbudet, men heller sondere terrenget etter ulike alternativer. Banker opplyser som regel ikke om vilkårene til mellomfinansiering på sine nettsider, og det lønner seg derfor å ringe rundt å høre med flere. Er du heldig kan du få en god avtale på det langsiktige lånet ditt i samme slengen.
Før man går til innkjøp av ny bolig, vil det også lønne seg å gjøre eksiterende bolig klar for salg. Jo mer mellomfinansieringstiden forkortes, desto billigere blir det. Har du planer om å kjøpe, bør du derfor foreta deg alle planer du har for den eksisterende bolig før den tid. Dette kan gjelde oppussing, overflatebehandlinger eller andre grep som gjør boligen attraktiv for salg.
Mellomfinansiering er en gunstig løsning, så lenge du er kjenner til risikoen
Mellomfinansiering kan gjøre deg mer fleksibel på boligmarkedet. Har du mulighet til å kjøpe ny bolig før du har solgt din gamle, kan du slå til når drømmeboligen dukker opp. For å benytte et mellomfinansieringslån er det viktig å ikke ha sprengt lånerammen sin, ettersom den nye boligen skal ha minimum 15 % egenkapital. Det er også en risiko forbundet med mellomfinansiering, og det bør ikke tas opp for store lån uten at du er sikker på hva eksisterende bolig blir eller kan bli solgt for.
