Hva er SAK10 og hvilke deler bør du kjenne til?

SAK10, også kjent som byggesaksforskriften, utfyller plan- og bygningslovens regler hva gjelder byggesaksbehandling, kvalitetssikring og kontroll, godkjenning av foretak for ansvarsrett og en rekke andre punkter. Plan – og bygningsloven kan være tung å lese, og det er derfor veldig nyttig å ha kjennskap til byggesaksforskriften. Byggesaksforskriften vil bli omtalt som SAK 10 i resten av artikkelen.

SAK10 tar for seg en rekke aspekter, hvor mange av delene er forbeholdt større byggeprosjekter. Har du vært involvert i et større kommunalt prosjekt, er du sikkert klar over det enorme dokumentasjonskravet som kreves i tråd med SAK10. For deg som boliginvestor er det en mindre del av SAK10 du trenger kjennskap til. Det er ikke mulig å romme alt du trenger å vite om SAK10 i en artikkel, men vi ser her på 6 viktige punkter.

Hva er formålet med SAK10?

SAK10 er utarbeidet for at både du som søker og byggesaksavdelingene som vurderer søknadene skal gjøre ting effektivt og riktig. Formålet til SAK10 er blant annet sikre:

• Gode søknader med riktig ansvarsfordeling

• Effektiv og korrekt saksbehandling

• Tilstrekkelig kompetanse for de som prosjekterer, søker, utfører og kontrollerer

Hvis du som boliginvestor har noen nye byggeprosjekter på gang, er det fordelaktig å benytte seg av SAK10 sine veiledere for hvordan du sender inn en korrekt byggesøknad. Er søknaden komplett når den sendes inn sparer du både din egen tid og saksbehandlers tid. Er kompetansen til de ulike involverte i prosjektet tilstrekkelig, kan du også unngå fallgruver. Dette kan eksempelvis være at bad ikke er utført korrekt, og at forsikringen derfor ikke dekker eventuelle skader.  

‍

Les også: En kort guide til byggesøknad. Dette bør du vite:

Tiltaksklasser

For å forstå hvilke krav som gjelder ditt prosjekt, er det viktig å få klarhet i hvilken tiltaksklasse prosjektet ditt befinner seg i. Tiltaksklassene forteller om tiltakets kompleksitet, vanskelighetsgrad og mulige konsekvenser ved feil. De deles opp i 3 deler.

• Tiltaksklasse 1: Tiltak som er av lav kompleksitet og vanskelighetsgrad og hvor eventuelle feil fører til mindre konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Eksempelvis arbeider tilknyttet småhusbebyggelse med tilhørende arbeider.

• Tiltaksklasse 2: Tiltak av lav kompleksitet og vanskelighetsgrad, og hvor eventuelle feil kan føre til middels eller større konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Evt. tiltak av middels kompleksitet som kan føre til små eller middels konsekvenser. Eksempelvis boligblokker.

• Tiltaksklasse 3: Tiltak av middels eller stor kompleksitet som kan føre til store konsekvenser. Eksempelvis sykehus.

Tiltaksklassene legger føringer for hvilken dokumentasjon som er nødvendig, og hvilken erfaring de involverte er nødt til å ha.  For de fleste mindre boliginvestorer vil tiltaksklasse 1 være det som er mest aktuelt. Det kan også lønne seg å holde seg i denne tiltaksklassen, ettersom tiltaksklasse 2 krever vesentlig mer dokumentasjon og papirarbeid.  

‍

Søknadsplikt

Majoriteten av alle byggearbeider er søknadspliktig. Søknadsplikten betyr at du som tiltakshaver må sende inn en skriftlig byggesøknad til kommunen og deretter motta en tillatelse før eventuelle byggearbeider kan starte. Tiltak som er søknadspliktige fremgår av plan- og bygningsloven § 20-1, og omfatter blant annet:

• oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg
• riving av tiltak som nevnt over
• varig eller tidsbestemt bruksendring, vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt under bokstav a
• fasadeendring
• vesentlig terrenginngrep

SAK10 presiserer også at varig eller tidsbestemt bruksendring er søknadspliktig dersom byggverket benyttes eller blir tilrettelagt for annen bruk enn det som er tillatt. Det nevnes også at det oppstår søknadsplikt for oppdeling av boenhet i eksisterende bolig når enhetene har alle hovedfunksjoner, herunder stue, kjøkken, bad osv., har egen inngang og er fysisk atskilt fra øvrige boenheter.

Er du usikker på om ditt tiltak er søknadspliktig eller ikke, lønner det seg å undersøke plan- og bygningsloven § 20-1 nærmere, eller eventuelt ta kontakt med kommunen. Startes ulovlig byggearbeider kan du forvente bøter eller påbud om å reversere tiltaket.

Les også: Har du planer om å utvikle en eiendom? Disse 5 punktene bør du undersøke

Ansvarlig søker

Er tiltaket ditt søknadspliktig, er det som oftest nødvendig med en ansvarlig søker. En ansvarlig søker fungerer som tiltakshaver sin representant ovenfor kommunen, og er ansvarlig for at søknaden inneholder det nødvendige for å kunne behandles. Ansvarlig søker skal også koordinere de ulike involverte i prosjektet, blant annet prosjekterende og utførende. En utfyllende oversikt over hva den ansvarlige søkeren har ansvar for fremgår av SAK10 § 12-2, og inneholder blant annet:

• Nabovarsling
• Tilstrekkelig opplysninger til søknad om tillatelse
• Avklare ansvarsområder
• Miljørapportering
• Nødvendige kontroller

Det er også krav til at den ansvarlige søkeren har relevant utdanning og praksis til å søke inn tiltaket. Som tidligere nevnt deles tiltak opp i tiltaksklasser, og det er viktig at den ansvarlige søkeren, i tillegg til de prosjekterende, utførende og kontrollerende, møter kravene til disse klassene. En oversikt over hvilke krav som stilles kan finnes i SAK10 § 11-3.

Tiltak der du selv kan være ansvarlig søker

Selv om de fleste tiltak krever en ansvarlig søker, finnes det mindre tiltak hvor du som tiltakshaver kan stå ansvarlig for prosjektet. Dette følger av plan – og bygningsloven § 20-4, og innebærer blant annet:

• Mindre tiltak på bebygd eiendom
• Midlertidige bygninger eller konstruksjoner plassert under 2 år
• Andre mindre tiltak som etter kommunens skjønn kan forestås av tiltakshaver

Hvilke spesifikke tiltak dette gjelder, vil være en vurderingssak for kommunen. Likevel er det slik at tiltak der det ikke er hensiktsmessig med krav om at tiltakshaver skal benytte foretak med ansvarsrett, som oftest kan søkes inn av tiltakshaver.

Selv om du som tiltakshaver kan søke inn prosjektet, er det viktig å påpeke at du må følge de samme prosedyrene og kravene til dokumentasjon som en ansvarlig søker ville ha gjort.

Tiltak unntatt søknadsplikt

Har du planer om et mindre prosjekt på egen eiendom kan det også være at du slipper søknadsplikten. Dette betyr i praksis at du kan starte bygging uten tillatelse fra kommunen. Det er som tidligere påpekt viktig å være helt sikker på at tiltaket ditt ikke utløser søknadsplikt før du starter. SAK10 § 4-1 går i dybden på hvilke tiltak som er unntatt søknadsplikt, og gir en utfyllende forklaring. Det er utfordrende å inkludere alt, men det under presenteres noen eksempler:

• Frittliggende bygning på bebygd eiendom under 50 m2 bruksareal og bebygd areal som ikke skal benyttes til beboelse.
• Tilbygg på under 15 m2 bruksareal og bebygd areal.
• Terrasser på høyde inntil 1 meter fra eksisterende terreng som er forbundet med en bygning
• Ikke-bærende vegg innenfor en branncelle eller et lydområde
• Installering, endring og reparasjon av våtrom i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle

Det finnes en rekke andre tiltak som også er unntatt søknadsplikt, og det anbefales å studere SAK10 § 4-1 nærmere for å avdekke alle tiltak og tilhørende krav. Det presiseres også at tiltakene nevnt over har flere krav heftet til seg.

‍

Les også: Før du investerer: Har du husket å sjekke kommunearkivet?

Vær klar over krav og muligheter

SAK10, også kjent som byggesaksforskriften, er en viktig forskrift som utfyller reglene i plan- og bygningsloven hva gjelder byggesaksbehandling, kvalitetssikring, og kontroll av byggeprosjekter. Det er nyttig å ha kjennskap til SAK10 for å kunne håndtere byggeprosesser mer effektivt og korrekt, og dermed spare mye tid og penger. Er du også klar over hvilke tiltak som krever hva, er det lettere å planlegge eventuelle prosjekter. Det er også overraskende mange tiltak som kan gjennomføres uten å søke!

‍