Hva gjør du som utleier hvis leietaker ikke betaler husleien?
Som utleier kan du havne i situasjoner hvor leietakere ikke betaler husleien. Dette kan skyldes ulike årsaker, og som oftest er det bare en forglemmelse. Likevel finnes det ganger hvor leietaker gjentatte ganger er for sent ute eller rett og slett ikke betaler i det hele tatt. Da er det greit å kjenne til hva du som utleier kan gjøre og må forholde deg til.
Det er tidligere publisert en artikkel som beskriver når du kan kaste ut leietaker. Der blir det blant annet nevnt manglende husleie som mulig grunn for utkastelse. I denne artikkelen ser vi nærmere på 5 punkter som er viktig å kjenne til hvis husleie ikke blir betalt.
Les også: Når kan du kaste ut leietaker? 4 punkter du som utleier må være klar over
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
En god kontrakt er viktig
Som utleier er det viktig å ha en solid kontrakt hvor husleien er bestemt. Kontrakten bør spesifisere når husleien skal betales inn, og hvilket beløp det tilsvarer. Det anbefales at det fastsettes innbetaling av husleie før start av leieperiode, slik at du som utleier kan få betalt på forskudd. Leier du ut til studenter, kan det også være fordelaktig å sette innbetalingsdato til rett etter utbetaling av studielån. Kontrakten bør også inneholde en fravikelsesklausul som spesifiserer hvilke rettigheter du har som utleier dersom husleien ikke betales.
Dette vil blant annet bidra til:
- Sterkere juridisk grunnlag
- Trygghet om at pengene kommer på forskudd
- Lettere å kvitte seg med leietaker hvis det skulle være nødvendig
Varsle leietaker om manglende husleie
Dersom uhellet skulle være ute, og du har utestående husleie, er det smart å sende et varsel til leietaker. Varselet kan være en hyggelig oppfordring til å betale husleie, og som oftest vil dette være tilstrekkelig for at leietaker betaler. Hvilket medium du som utleier velger å formidle dette gjennom er opp til deg, men hvis du har valgt å benytte deg av et digitalt forvaltningssystem vil dette skje automatisk. Dette beskrives ytterligere i artikkelen «4 verktøy og digitale tjenester for tidsbesparende utleie av eiendom»
Dersom leietaker ikke betaler, selv etter varsel, finnes det ulike fremgangsmåter. Mange utleiere vil nok velge å varsle både en og to ganger til, mens andre går direkte til varsel om utkastelse. Hvorvidt dette lønner seg eller ikke, vil være avhengig av situasjonen. Vil du som utleier beholde en god tone med leietaker, kan det lønne seg å varsle en eller to ganger før du går direkte til varsel om utkastelse.
Begjære fravikelse
Dersom leietaker ikke betaler inn husleien etter flere varsler, kan det begjæres fravikelse. Dette innebærer at leietaker må pakke sakene sine og flytte ut, og er et kraftig virkemiddel. Dersom leiekontrakten inneholder en utkastelsesklausul, blir livet vesentlig enklere for deg som utleier. Da kan nemlig begjæringen sendes direkte til namsmannen som tar seg av saken. Har du derimot en tynn kontrakt, uten utkastelsesklausul, må saken til tingretten. Da skal det gjerne være snakk om større beløp, ofte over 15 000, før saken vurderes.
Depositum kan erstatte tapt husleie
I de aller fleste leieforhold opprettes det en depositumskonto hvor leietaker betaler inn et beløp. Beløpet skal gå til å dekke eventuelle skader eller manglende husleie, og fungerer som en forsikring på at du som utleier er økonomisk trygg. Dersom all husleie er betalt inn og det ikke finnes skader eller mangler på eiendommen, vil som regel depositumet betales tilbake etter endt leieforhold.
Dersom leietaker ikke betaler husleie, kan depositumskontoen benyttes for å trekke den manglende husleien. Kontoen er vanligvis en konto som begge parter disponerer, og leietaker vil derfor få varsel hvis det trekkes et beløp. Det kan være fordelaktig å benytte depositumskontoen ved endt leieforhold, der eventuelle manglende husleier skal gjøres rede for. Er det derimot snakk om et pågående leieforhold, risikerer du som utleier at sikkerhetsbeløpet blir mindre, og du blir mer sårbar for eventuelle fremtidige skader eller manglende husleier.
Les også: Når kan du øke husleien?
Deponering
Leietaker kan finne feil og mangler ved utleieobjektet, og kreve avslag i leien. Uavhengig om dette er berettiget eller ikke, kan leietaker be om en felles deponeringskonto der husleien plasseres inntil saken er vurdert og eventuelt utbedret. Til forskjell fra hvis leietaker tilbakeholder beløpet på vanlig konto, vil deponering ikke gi gyldig grunn til oppsigelse fra deg som utleier. Hvis skader eller mangler blir utbedret og leie fortsatt mangler, kan det være gyldig grunn til oppsigelse.
Det er viktig å nevne at leietaker må forespørre deg som utleier om deponeringskonto, og du har deretter 14 dager til å opprette en konto. Opprettes ikke kontoen, eller avvises forespørselen, kan leietaker plassere husleien på en egen konto uten at dette gir gyldig grunn til oppsigelse. Du som utleier kan når som helst opprette deponeringskontoen og be om beløpet overført. Hvis leietaker og utleier ikke blir enige om saken, er det opp til retten å vurdere hva som skal gjøres.
Det finnes som regel en løsning
Ettersom det vanligvis finnes en kontrakt mellom leietaker og deg som utleier, er det rimelig å forvente av du får betalingen som avtalt. Dessverre er ikke dette alltid tilfellet, og det kan være både tid – og ressurskrevende å få disse pengene. Som oftest vil det lønne seg å sende en hyggelig påminnelse om manglende husleie til leietaker, men av og til vil det være nødvendig med kraftigere virkemidler. Da er det godt å ha det juridiske på det tørre og samtidig være klar over hvilke rettigheter både du som utleier og leietaker har.
