Hva skjer når etterspørselen etter utleieboliger endres?

Boligmarkedet og utleiemarkedet er nært beslektet i så måte at begge er sårbare for rentehevinger. Likevel er det ikke gitt at nedgang i ett av dem betyr det samme for det andre. På landsbasis går leiemarkedet fortsatt godt senhøsten 2023. Boligmarkedet på sin side har allerede kjølnet. Om denne trenden fortsetter vil tiden vise. Inntil videre vil vi i denne artikkelen se nærmere på hva som skjer når etterspørselen etter utleieboliger endres, blant annet ved å vise til situasjonen for utleiemarkedet i enkelte byer på Østlandet.

‍

Renteoppgang reduserer tilbudet – eller?

Som de fleste andre markeder, baserer også utleiemarkedet seg på klassisk markedsteori. Utleiere står for tilbudet av utleieboliger, mens leietakere på den andre siden representerer etterspørselen av disse utleieboligene. I denne sammenhengen er både tilbud og etterspørsel dynamiske variabler. Disse følger ofte makrotrendene i samfunnet, spesielt tilbudet av utleieboliger.

Renteoppgangen har som kjent vært stabilt stigende gjennom 2022 og 2023. Høyere renter betyr dyrere finansiering i form av økte rentekostnader, noe som spiser av utleieres kontantstrøm.  Objekter med lav yield er sårbare for økte rentekostnader, og går ikke rundt om disse blir for store. Mangel på likviditet kan i ytterste konsekvens føre til at disse objektene selges. Dermed blir tilbudet av utleieboliger på denne måten mindre ved at især større utleiere selger unna i tider med høyere renter.

I utgangspunktet burde en markedsutvikling som skissert over føre til høyere leiepriser, men det finnes også faktorer som er med på bremse prisøkning. For i tider med renteoppgang har boligmarkedet en tendens til å kjølne. Folks boliger, både de som er tiltenkt til å leie eller eie, tar lenger tid å selge. Dette fører til at mange boligselgere gir opp, og velger heller å legge boligen ut i leiemarkedet med hensikt om å selge boligen på et senere tidspunkt. For leiemarkedet kan dette få store konsekvenser ved at tilbudet av utleieboliger øker raskt. I Oslo ser vi senhøsten 2023 en økning på 50 til 70 % flere utleieboliger sammenlignet med samme periode året før. Så fremt ikke antallet leietakere stiger i takt med det økte tilbudet, vil dette som regel bety lavere leiepriser, og dermed lavere gevinst.

‍

Les også: Hvordan har rentene utviklet seg i Norge de siste 40 årene?

Studentboliger øker tilbudet

En utbredt strategi blant utleiere er ofte å tilpasse utleien for å treffe en bestemt gruppe leietakere. Studenter er en av målgruppene mange utleiere tilstreber å nå, ettersom deres betalingsvillighet ofte er høyere pr. kvadratmeter. Overskriftene over manglende studentboliger og økt etterspørsel etter disse på landsbasis, har gjort det til et bevisst valg for mange eiendomsinvestorer å investere i byer og tettsteder med høyskole og/eller universitet.

Samtidig er ikke utleiere de eneste som ser mulighetene, eller rettere sagt behovet for å møte etterspørselen studenter representerer. Politikkere, etater og universitetene selv jobber kontinuerlig for å møte etterspørselen etter rimelige studentboliger. I utgangspunktet er dette boliger fortrinnsvis for studenter. Selv om standarden på mange studentboliger ofte er å karakterisere som nøktern, er det sjeldent ikke kø for å få leie disse. I sum bidrar de til økt tilbud av utleieboliger til en stor gruppe leietakere. Samtidig pleier ikke slike boliger å ha en større påvirkning på utleiemarkedet enn direkte mot studentgruppen.

Likevel finnes det eksempler på at dette ikke alltid er tilfellet. For på Høgskolen i Østfold er det for tiden ingen kø. Pr. høsten 2023 tilbyr denne høgskolen 1145 studentboliger. Av disse var 248 ubebodd. Dette har blant annet sammenheng med åpningen av en ny studentboligblokk i Halden. Blokka rommer 213 studentboliger, og har siden åpningen i 2021 manglet mange leietakere. Konsekvensene av de mange ledige boligene har vært at høgskolen har startet å leie ut til firmaer innen bygg og anlegg-bransjen på kortere kontrakter. Dette skaper ringvirkninger i utleiemarkedet, ved at tilbudet av utleieboliger øker mer enn etterspørselen. Dermed har leieprisene i høgskolenes studiebyer Halden og Fredrikstad ikke økt i takt med leieprisene i andre studiebyer.

‍

Les også: Hvordan finne den perfekte leietaker?

Forskjellen på noe - og ingen vakanse

Rentehevinger og overdimensjonering av studentboliger er faktorer som kan påvirke regnestykket ditt for prosjektert kontantstrøm. For forskjellen på en helt- og delvis utleid utleiebolig er stor. La oss illustrere kontantstrømmen for en fullt utleid utleiebolig, og en med vakanse (ledighet) på 30 % i et realistisk eksempel:

Utleiebolig 1 og 2 ligger i Halden sentrum. For enkelthetens skyld har begge boligene lik kjøpskostnad, tilsvarende finansielle betingelser, og samme leieinntekter ved 100 % utleie. Begge boligene har vært fullt utleid i lang tid. Nr.1 har vært leid ut på lengre kontrakt til en barnefamilie, mens den andre på kortere leiekontrakter til firmaer inn bygg og anleggs-bransjen. Dette fungerte godt, ettersom tilbudet av enkle boliger til periodevis leie var lavt. Utleieboligen hadde en netto yield på 8,3 %, noe som var innenfor utleierens avkastningskrav på 8 %. I 2021 stod de varslede nye studentblokkene ferdige i Halden.

Senere viste det seg at ansvarlig søker til studentboligene ikke hadde tatt høyde for den store andelen av studenter som pendler i dimensjoneringen av antall studentboliger. Som en konsekvens av stort overskudd av boliger, bestemte høgskolen seg for å leie ut overskuddsboligene til aktører innen bygg og anleggsbransjen. Det økte tilbudet av rimelige boliger for periodevis leie kom overraskende på mange utleiere. Utleiebolig 2 hadde gitt god avkastning, men nå stod den tom 1/3 av hver måned. Med en vakanse på 33,33 %, var plutselig netto yielden helt nede på 5,1 %, langt under avkastningskravet. Dermed gikk kontantstrømmen fra å være positiv til negativ.

Utleiebolig 1 merket ikke noe særlig til det økte tilbudet av mindre boliger for korttidsutleie. For sikkerhetsskyld hadde utleieren lagt inn en månedlig vakanse på 2 % i regnestykket for prosjektert kontantstrøm, for sikre seg underveis i leieforholdet. Ved ingen ledighet gikk selvsagt pengene inn på konto. For utleieren av utleiebolig 1 var det avgjørende at kontantstrømmen var innenfor avkastningskravet på 8 %, med og uten vakansen på 2 %.

‍

Les også: Er eiendommen en god deal? Slik regner du på utleieobjekter gjennom 8 steg

Oppdater deg på markedssituasjonen

Som utleier er det avgjørende å holde seg oppdatert på utviklingen i både bolig- og leiemarkedet. Faktorer som kan endre balansen mellom tilbud og etterspørsel kan få store konsekvenser. Eksempler på disse faktorene kan være økt tilbud av studentboliger, eller hurtige rentehevinger. En utleiebolig kan være en god investering så fremt leieinntekten jevnlig tikker inn. Mange tar dette for gitt, og tar ikke høyde for vakanse i beregningen av kontantstrøm. Å sette av et par prosent til vakanse i beregningen av kontantstrøm kan være med på å underbygge risikovurderingen av boligen. Å ta høyde for 33, 33 % er selvsagt i overkant, ingen vil ta utgangspunkt i så mye ledighet. Et par prosent kan derimot være en ekstra sikkerhet. I tider med ingen ledighet går de avsatte midlene rett inn på konto.