Hva tenker banken på når du søker om lån?

Majoriteten av eiendomsinvestorer er avhengig av å delvis lånefinansiere eiendomskjøp. Dette betyr at du må ha banken med på laget, ettersom de styrer hvor mye du kan få i lån. Av den grunn er det hensiktsmessig å ha kjennskap til hvordan banken tenker. Hvem er kunden? Hvilken kompetanse har kunden? Hvilken betjeningsevne har kunden? Hvor realistiske er tallene?

Du som kunde bør kunne svare ut disse spørsmålene på en god måte og stille forberedt til samtale med banken. Det er også viktig å kjenne til hvilke krav banken må forholde seg til, slik at du som eiendomsinvestor kan styre mot dette. Vi ser i denne artikkelen på 5 ulike punkter som er viktig å kjenne til i forhold til hvordan banken tenker og hva du bør ha kontroll på.

‍

‍

Inntekt

Det første banken vil se på er inntekten din. Inntekten din vil i stor grad styre hvor mye du kan få i lån, ettersom boliglånsforskriften regulerer maksimal belåning til 5 ganger inntekt. Det stilles likevel spørsmålstegn til hva som kan inngå i din «totale» inntekt. Bankene vil alltids ha mulighet til å beregne inn fastlønn, men det blir mer komplisert ved andre utbetalinger.

‍

Les også: 5 punkter i utlånsforskriften du må kjenne til - med endringer fra 2023

Bonus, overtid, eller barnebidrag er eksempler på ytterligere pengestrøm som banken kan vurdere som inntekt. Det sentrale elementet er at pengestrømmen er vedvarende over tid, og har noenlunde samme beløp. Dette er viktig fordi banken må forsikre seg om at den alternative inntjeningen din kan betjene et tilsvarende større lån. Det kan derfor være lurt å medbringe dokumentasjon på at den alternative inntjeningen har vedvart over tid og sannsynligvis vil vedvare i fremtiden. Dette kan eksempelvis være en oversikt over årlig utbetalt bonus de siste 5 år.

‍

Les også: Kreative måter å få låne mer enn 5x inntekt

Likviditet

Den siste tiden har det blitt vesentlig dyrere å betjene lån. Med økende renter følger også dyrere finansieringskost. Det er derfor blitt vanligere at folk stanger i bankens krav om tilstrekkelig likviditet, og ikke 5 ganger inntekt. Banken vil også legge til et vesentlig høyere levebudsjett ettersom levekostnadene har skutt i været de siste årene. Det viktigste for banken blir dermed at inntektene dine totalt sett er høyere enn utgiftene.

Finansiering av utleiebolig

Har du planer om å investere i en utleiebolig kan du regne med at leieinntektene kan benyttes for å øke lånerammen. Har du eksisterende leieforhold med leieinntekter vil de fleste banker kunne beregne dette som inntekt og følgelig gi lån tilsvarende 5 ganger leieinntekt. Skal du derimot investere i en ny utleieleilighet kan det være hakket vanskeligere å få med banken til å regne på fremtidige leieinntekter.

Fremtidige leieinntekter er mer usikre enn eksisterende leieinntekter ettersom det ikke er sikkert at du får den leieinntekten du forespeiler. For banken er det viktig at du presenterer utleie-casen med nøkterne tall som er forankret i realistiske forventninger. Eksempelvis vil det være urealistisk å regne med 8000 per soverom for et standard kollektiv hvis snittprisen i området ligger på 5000. Tilsvarende vil det være lite gjennomtenkt å presentere en case med 7 soverom, der 2 av rommene ikke har vinduer eller lignende.

Bankene har også egne interne retningslinjer for hvordan de beregner leieinntekter. Vanligvis vil banken har et lavere estimat på leieinntektene for å legge inn en sikkerhetsmargin. Dette gjøres ofte ved å beregne årlig leieinntekt ved å gange leieinntekt med 10 eller 11. Det kan derfor være lurt å allerede ta høyde for dette når du beregner en fremtidig utleiecase. Det kan også være en idé å lete etter banker som beregner 11 eller 12 måneder med leieinntekter for å øke lånerammen.

‍

Les også: Triksene som gir deg høyere finansieringsbevis

Presenter på en god måte

Bankene vil i utgangspunktet være åpen for alle mulige spørsmål og saker. Det er likevel sånn at totalinntrykket kan få seg en smell hvis du presenterer urealistiske caser på en rotete måte. Det kan derfor være lurt å benytte seg av noen enkle, informative kalkyler og sette opp en ryddig powerpointpresentasjon der du presenterer casen steg for steg. Maler for både kalkyler og presentasjoner kan finnes inne på Eiendomshjørnet sine nettsider under maler.

Har du sendt over kalkyler og presentasjon er det også lettere for bankrådgiveren din å ta opp igjen tråden. Rådgiveren din snakker med flere kunder daglig, og vil mest sannsynlig ikke huske tallene dine fra møte til møte. Har de derimot kalkyler og presentasjoner å lene seg på, kan de fort sette seg inn i saken igjen.

Valg av bankrådgiver er viktig

Kjenner du en vellykket boliginvestor er sjansene store for at vedkommende har en fast bankrådgiver. Med en fast bankrådgiver kan du gjennom flere år opparbeide et godt, profesjonelt forhold, hvor rådgiver kjenner deg og din økonomi. Det betyr at rådgiver i større grad kan sette seg inn i saken din og vurdere mulighetene for boliglån.

De større, landsdekkende bankene har ikke nødvendigvis faste rådgivere, og du kan derfor være nødt til å presentere casen din til en ny rådgiver hver gang. Dette kan være tidkrevende og utfordrende. Det kan derfor være lurt å finne seg en mindre, lokal bank der du får utdelt en egen rådgiver.

I de aller fleste tilfeller er det også bankrådgiveren som avgjør om du kan få lån eller ikke. Rollen er derfor særs viktig for deg som eiendomsinvestor, og det lønner seg å finne en rådgiver som har forståelse for din strategi. Dette er lettere sagt enn gjort, men vil betale seg i det lange løp. Hvis rådgiver også har kjennskap til tidligere prosjekter du har gjennomført, kan rådgiver også føle seg tryggere på at du vil kunne gjennomføre prosjektet du presenterer.

Bankene understreker også at det ikke finnes noen dumme spørsmål, og du som investor bør derfor utnytte kunnskapen til rådgiveren for hva den er verdt. Still spørsmål om alle aspekter ved lån og få rådgiveren til å fortelle om hva som er nødvendig. Et godt spørsmål å starte en samtale med kan være «Hva skal til for at jeg kan kjøpe denne boligen?». På denne måten spiller du ballen over til rådgiveren og får bedre innsikt i hva du som eiendomsinvestor må foreta deg.

Kjenn banken din

Vet du hvordan banken tenker har du et fortrinn som eiendomsinvestor. Bankene vil alltid vurdere inntekt og likviditet, og det er derfor viktig å ha stålkontroll på dette. Suppler gjerne presentasjonen til banken med dokumentasjon på inntekt og gode kalkyler. Jo bedre forarbeid du gjør, desto lettere er det for banken å sette seg inn i casen. Har du også funnet en god rådgiver som kjenner deg har du det meste på plass for å kunne starte låneprosessen.

‍