Hvordan har rentene utviklet seg i Norge de siste 40 årene?
Som eiendomsinvestor blir du påvirket av rentene. Er rentene høye er det dyrt å finansiere boliglån, og er de tilsvarende lave er det lettere å skalere eiendomsporteføljen. Tøffere finansieringskostnader gir nå problemer for utbyggere, og mange prosjekter stopper delvis opp på grunn av dette.
Samtidig blir det vanskeligere å selge inn utleiecaser til banken fordi du trenger en høyere cash-flow hver måned for å kunne betjene lånene. Hvordan rentebildet vil se ut fremover er vanskelig å spå, men mye tyder på at boliglånsrentene skal opp et par hakk til.
For en bransje som er så avhengig av renter, er det interessant å ha kjennskap til hvordan rentene har utviklet seg. Vi ser i denne artikkelen på hvordan renten har endret seg de siste 40 årene i Norge.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
1983 -1992 - Bankkrisen
Perioden 1983 til 1992 var sterkt preget av bankkrisen (1988-1992). Perioden startet med massiv utlånsvekst som følger av dereguleringer i banksektoren. Willoch-regjeringen opphevet restriksjoner for utlån, og dette ble i senere tid omtalt som «frislippet». Dette førte til høy økonomisk aktivitet, og investeringer finansiert av lån økte.
Frislipp av bankvesenet førte imidlertidig til en for sterk kredittvekst. Dette kombinert med fallende oljepriser og mindre tro på den norske kronen bidro til at mange norske banker begynte å slite. Stortinget var nødt til å iverksette en redningsaksjon for å berge bankene.
Grafene under viser utviklingen av renten i denne perioden. Vi kan se at utlånsrenten og innskuddsrenten fulgte hverandre, og rentetoppen ble nådd i 1988. Etter bankkrisens fremspring ble renten redusert for å stimulere økonomisk aktivitet.
Det er også verdt å nevne at boligprisene ble sterkt redusert i perioden -87 til -93, som også gjaldt næringseiendom, herunder kontorlokaler. Boligmarkedet alene sto for et gjennomsnittlig fall på rundt 36 %, og ikke før i 1993 begynte prisene på opphentingen.
1993 – 2002 - Dot com-boblen
Perioden 1993 til 2002 startet med samme trend som vi så avslutningsvis i -92. Både utlånsrenten og innskuddsrenten falt drastisk, og nådde sitt bunnpunkt i 1997, med utlånsrenter helt ned i 6 prosent. Dette høres kanskje mye ut i disse dager, men historisk sett er dette moderat.
Denne perioden var også vitne til dot com-boblen, som varte fra omtrent 1995 til 2001. Lavere utlånsrenter stimulerte til høy økonomisk aktivitet, og teknologibransjen ble blåst opp voldsomt. Gjennom perioden, og etter 1997, økte det generelle rentenivået. Likevel traff dot com-boblen hardt, og vi ser at rentene atter en gang skulle ned etter krakket.
2003-2012 - Finanskrisen
Den fallende renten ble også dominerende for starten av perioden 2003 til 2012. Her falt bankenes utlånsrente i Norge helt ned til 4 prosent, som er det klart laveste nivået fra starten av 1983. Rentenedgangen fortsatte til 2005, og stimulerte til voldsom økonomisk aktivitet.
Finanskrisen slo verden hardt i 2008, og bidro til kollaps av mange økonomier. Mange klarte ikke lenger å betjene boliglånene sine, som USA ble et godt eksempel på. For å redde en allerede skakkjørt økonomi, reduserte Norges Bank renten kraftig i kjølvannet av krisen. Dette var hovedsakelig for å dempe den allerede kraftige effekten finanskrisen hadde på økonomien.
Vi så i Norge også en overproduksjon av boliger, da det på et tidspunkt ble ferdigstilt 1 bolig for hver ny innbygger. En kombinasjon av mange ferdigstilte boliger og utfordringer med å betjene rentene førte til et vaklende boligmarked som til slutt falt kraftig.
Grafene under viser oppbygningen til finanskrisen. Toppen ble nådd i 2008, før det ble klart at folk ikke klarte å betjene boliglånene sine lenger. Rentene jevnet seg ut fra 2010 og fremover, før den ble redusert ytterligere i neste periode.
Les også: Derfor burde du benytte deg av avdragsfrihet
2013-2022 - Pandemien
Fra 2013 og til i dag har vi stort sett hatt fallende renter. Fallende renter har bidratt til at boligprisene de siste 10 årene har økt voldsomt, til tross for korona-pandemien. Av grafene under kan vi se den konstant fallende renten som modererte seg i 2019. Da pandemien slo til ble rentene redusert ytterligere for å stimulere økonomien.
Denne trenden har vi også sett etter tidligere kriser, herunder bankkrisen, dot com-boblen og finanskrisen. Vi er nå på vei inn i en periode hvor rentene stiger, og den økonomiske hverdagen til de med boliglån blir noe strammere. Likevel har ikke de økte rentene hatt den effekten på boligmarkedet de fleste så for seg.
Det skal sies at selv om folk er bekymret for et økende rentenivå, er rentene fortsatt lave sett i sammenheng med de siste 40 årene. Problemet er at folk i gjennomsnitt er mye høyere belånt enn de var for 40 år siden.
Rentene har vært falt jevnlig de siste 40 år
Som vist i artikkelen har rentene falt jevnt og trutt de siste 40 årene. Røde ringer under markerer de ulike økonomiske krisene som har rammet oss, og som har fått utslag for hvordan rentepolitikken har utspilt seg. Trenden tyder på at rentene bygger seg opp inn mot økonomiske kriser, og reduseres etterfølgende for å få gang på økonomien igjen.
Hvordan rentebildet vil se ut om 5 eller 10 år er vanskelig å si, men mye tyder på at vi fremover vil se ytterligere rentehevinger.
Les også: Slik gjør giring deg rik
