Inflasjon og egenkapitalavkastning – en guide
Inflasjonen har herjet etter at Norges Bank reduserte styringsrenten under pandemien. Som grafene under viser ble utlånsrenten redusert i starten av 2020, og forble lav helt frem til starten av 2022. Dette har en klar sammenheng med et byks i konsumprisindeksen, som har vokst uhemmet helt frem til overgangen 2022 til 2023. Den er nå omsider på vei ned, men det kan tenkes at den forblir høy en stund til.
Tall hentet fra SSB
For deg som eiendomsinvestor vil inflasjonen kunne ha stor betydning for regnestykkene. Høy inflasjon etterfølges som regel av et høyere rentenivå som gir deg høyere kostnader. Samtidig vil et høyt inflasjonsnivå kunne påvirke eiendomsverdiene positivt og gi deg høyere andel egenkapital i boligen. I tillegg vil økt inflasjon gi deg mulighet til å justere leien, samtidig som verdien av lånet ditt reduseres.
Men hvordan fungerer dette i praksis? Vi ser i denne artikkelen på hvordan inflasjonen påvirker dine eiendomsinvesteringer med praktiske eksempler for å gi et dypere innblikk i betydningen for din eiendomsportefølje på godt og vondt.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Realverdi og realrente – hva betyr det for deg?
Det kan være vanskelig å forstå hvordan inflasjonen gir deg fordeler eller ulemper hvis du ikke merker det direkte på lommeboken. Inflasjon definerer en vedvarende vekst i det generelle prisnivået, og vil redusere verdien av penger. Du får altså mindre for 1000 kroner i dag enn det du gjorde året før. Dette kan overføres til både boliglån og sparepenger.
Med redusert verdi menes realverdien. Realverdi gjenspeiler i praksis verdien til en gjenstand, i dette tilfelle et lån eller et sparebeløp, sett opp mot prisindeksen. Ved inflasjon stiger konsumprisindeksen og penger blir mindre verdt. Lånet ditt blir tilsvarende redusert i verdi, selv om antall kroner er det samme. Dine sparepenger blir i dette tilfellet også redusert i verdi, selv om antall kroner er det samme.
Det er den løpende realrenten som vil gi deg en pekepinn på hva lånet ditt faktisk koster deg. Realrenten er differansen mellom den nominelle renten, også kjent som årlig rente før gebyrer, og inflasjonen, justert for forbruk og skatt. Realrenten gir en indikator på hvilken belastning lånet vil gi deg i fremtiden. Er realrenten negativ betyr det i praksis at man blir «betalt» for å ha boliglån, ettersom verdien av lånet faller, selv med avdragsfrihet.
Formelen for realrenten følger under. Det er også satt opp et eksempel med tall for å ytterligere illustrere hvordan realrenten regnes ut.
Tall hentet fra SSB
Som tabellen over viser har realrenten vært positiv helt frem til 2015. I de etterfølgende årene har realrenten stort sett vært negativ, som har gjort det gunstig å ha lån dersom en klarer å betjene finansieringskostnadene.
Les også: Slik gjør giring deg rik
Redusert verdi på lånet
Så hvordan vil inflasjonen og realrenten påvirke ditt boliglån? Realrenten gir en indikator på hvilken belastning lånet vil gi deg i fremtiden. Er realrenten negativ betyr det i praksis at man blir «betalt» for å ha boliglån, ettersom verdien av lånet faller, selv med avdragsfrihet. Realrenten er per i dag negativ, som vil si at belastningen lånet har vil synke i årene fremover. Jo lavere realrenten er, desto mindre vil lånebelastningen bli i årene fremover.
Vi ser under på to ulike eksempler som illustrerer hvordan to ulike inflasjons – og realrentenivåer vil gi utslag på en fiktiv case. Det kan være nyttig å være klar over hva som skjer i begge scenarioene. Som vi ser på realrente-prognosene over så er det ikke usannsynlig at vi vil se positive realrenter og lavere inflasjonstall i årene fremover.
Hans har kjøpt en enebolig i Drammen på 324 kvadrat. Eneboligen skal benyttes til utleie, og hadde en kjøpspris på 8 millioner kroner. Han har fått lån på 70 % av kjøpsprisen, tilsvarende 5,6 millioner kroner. Under er det illustrert to ulike caser med ulike makrofaktorer:
Case 1
Nøkkeltall:
- Nominell rente = 5,55 %
- Inflasjon = 0,8 %
- Skatt = 28%
Realrente = (0,0555*(1-0,22))-0,008)/(1+0,008/100) ≈ 3,2 %
Realrenten ligger i dette tilfellet på 3,2 %. En positiv realrente er i utgangspunktet «normalsituasjonen», der det koster penger å ta opp lån, samtidig som at utlåner, i dette tilfellet banken, tjener penger på å låne ut penger. Hans vil i dette tilfellet ha et lån der renteutgiftene stiger i høyere grad enn lønnsvekst, og lånet vil være dyrt å betjene i forhold til lønnsveksten.
Case 2
Nøkkeltall:
- Nominell rente = 2,7 %
- Inflasjon = 5,6 %
- Skatt = 22 %
- R = -3,7 %
Realrente = (0,027*(1-0,22))-0,056)/(1+0,056/100) ≈ - 3,7 %
Realrenten ligger i dette tilfellet på – 3,7 %. Selv om den nominelle renten er positiv, blir den spist opp av den høye inflasjonen. I dette tilfellet har vi dermed en negativ realrente. Dette vil være en fordel for Hans, ettersom lånet «inflateres» bort. Realverdien på lånet, 5,6 millioner, reduseres i større grad enn hva renteutgiftene vil belaste deg. Lånet relativt til lønnen vil synke raskere, og belastningen til lånet vil reduseres i årene fremover.
Det er likevel viktig å presisere at dette kun er en fordel når låntager, i dette tilfellet Hans, klarer å betjene rentene.
Inflasjon og prisstigning – økt boligverdi og egenkapitalavkastning
Det finnes ulike strategier hva gjelder eiendomsinvesteringer. Ofte skilles det mellom kontantstrømseiendommer med fokus på høye leieinntekter, og eiendommer der prisvekst er hovedmålet. Det ene trenger ikke å utelukke det andre, og det finnes mange gode kontantstrømseiendommer som også har opplevd god prisvekst de siste årene.
Ved inflasjon, en generell prisvekst i samfunnet, vil det være nærliggende å kunne beregne dette inn i eiendomsverdiene. Dette vil ikke gjelde for eiendommer i alle regioner, og det finnes eiendommer som opplever prisvekst langt over inflasjon, og andre som opplever at eiendomsverdiene reduseres til tross for inflasjon.
Hva den eksakte prisveksten på din eiendom vil være er avhengig av mange faktorer, blant annet område, befolkningsvekst, standard og verdiøkende grep, makroøkonomiske faktorer osv. For å simplifisere prisveksten vil eksemplene under ta utgangspunkt i en kombinasjon av inflasjon og prisvekst i et område.
Case 1
Ola kjøper en leilighet i Gjøvik til 2 millioner kroner. Han stiller med 20 % egenkapital, og låner opp 80 %. Dette tilsvarer 400 000 kroner i egenkapital, og 1,6 millioner kroner i lån. Vi tar utgangspunkt i at inflasjonen på kjøpstidspunktet ligger på 2,7 %, og vil vedvare på dette nivået i 10 år fremover.
Etter 10 år kommer Ola over en annen eiendomsinvestering. Han trenger egenkapital og ser derfor på muligheten for å refinansiere boliglånet på leiligheten i Gjøvik og hente ut noe av den oppsparte egenkapitalen. Ettersom kombinasjonen av prisvekst og inflasjon har ligget på 2,7 % i året, er leiligheten i år 11 verdt over 2,5 millioner kroner. Ola kan dermed øke belåningen til 80 % igjen, og hente ut over 500.000 kroner i egenkapital.
Med innskutt egenkapital på 400.000 kroner har Ola dermed fått en avkastning på over 100 % på egenkapitalen sin! Dette høres jo bra ut?
Case 2
Henrik har en litt annen investeringsfilosofi enn Ola, og velger å investere sine 2 millioner kroner i en mye mindre leilighet i Oslo. Han stiller i likhet med Ola med egenkapital på 20 %, tilsvarende 400 000 kroner, og tar opp et lån på 80 %, tilsvarende 1,6 millioner kroner.
I Oslo har prisveksten i dette tilfellet vært betydelig bedre enn i Gjøvik, og ved kjøpstidspunktet er kombinasjonen av inflasjon og prisvekst satt til 6 %. Vi tar utgangspunkt i at denne prisveksten vedvarer de neste 10 år. Henrik trenger i år 11 egenkapital til en hytte han skal kjøpe, og ser på mulighetene for å refinansiere lånet på leiligheten og hente ut egenkapital.
Som tallene over viser vil 2 millioner kroner med 6 % prisvekst i 10 år tilsvare en eiendomsverdi på over 3,5 millioner kroner. Med innskutt egenkapital på 400.000 kroner har Henrik dermed fått en avkastning på over 300 % på sin egenkapital.
Har stor betydning for skalering
Tallene over er fiktive, og vil høyst usannsynlig holde seg stabile i en 10-års periode. Likevel kan et gjennomsnittlig veksttall gi en god pekepinn på hvordan avkastningen på egenkapitalen har vært i en tidsperiode. Inflasjonen vil heller ikke gå direkte inn på eiendomsprisene, og det er derfor vanskelig å eksakt fastsette veksttall i kommende år.
Likevel illustrerer eksemplene over betydningen av høy prisvekst for en eiendom. I begge eksemplene krymper låneandelen i forhold til egenkapitalen, men forskjellen er at case 2 gir 100 % avkastning på EK på halvparten av tiden. Dette gjør det mulig å refinansiere å skalere i et mye høyere tempo.
Dersom du i tillegg gjennomfører verdiøkende grep, velger de riktige eiendommene og gjør gode salg vil du kunne øke prisveksten betraktelig. Samtidig er det viktig å være klar over at en eiendom kan oppleve negativ prisvekst. Dette så vi blant annet under oljekrisen i Stavanger, og her var det mange som tapte hele sin innskutte egenkapital. Det er altså ingen risikofri investering, og risikoen øker med økende belåning.
KPI justert husleie
I avsnittet over så vi på hvilken betydning inflasjonen hadde på egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering. Under ser vi på hvordan inflasjonen påvirker leieprisene og hvordan dette kan bidra til økte leiepriser og større lånekapasitet. Dette i kombinasjon med egenkapitalavkastning legger grunnlaget for en effektiv og lønnsom eiendomsinvestering.
Les også: Når kan du øke husleien?
Inflasjonen har endret seg mye de siste årene, fra å ligge på rundt 2 % i 2020, til godt over 5 % i 2022. Inflasjonen forteller om økning i konsumprisindeksen, som igjen gir en pekepinn på hvor mye du som utleier kan øke leien med årlig. Dersom KPI (konsumprisindeks) ligger på 2 %, kan du som utleier øke leieprisen med tilsvarende. Det samme gjelder hvis inflasjonen ligger på 5 %. Under er det illustrert to ulike eksempler og deres betydning på økte leiepriser og lånekapasitet.
Case 1
Som tidligere nevnt vil aldri KPI ligge konstant i 10 år. Det er likevel interessant å vurdere hvordan en gjennomsnittlig KPI over 10 år vil påvirke leiepriser og lånekapasitet. Eksemplet under viser en utleiebolig som har leieinntekter på 400.000 kroner per år. Som i 2020 er KPI satt til 2 %, og dette vedvarer i 10 år fremover.
Ettersom det er lovlig å øke husleien i takt med KPI, vil en 2 % årlig økning i 10 år tilsvare 478.000 kroner i totale leieinntekter i år 10. Dette tilsvarer en økning på 78.00 kroner. Ettersom denne økte leieinntekten kan benyttes til å betjene lån, har eiendommen gitt ytterligere 390.000 kroner i økt lånekapasitet (5x – inntekt).
Case 2
Eksemplet under viser en utleiebolig som også har leieinntekter på 400.000 kroner per år. Som i 2022 er KPI satt til 5 %, og dette vedvarer i 10 år fremover.
Husleien er i likhet med eksemplet over økt årlig i takt med KPI, tilsvarende 5 % i 10 år. Dette tilsvarer en økning på 220.000 kroner. Den økte leieinntekten kan også benyttes som ytterligere lånekapasitet, som i dette tilfellet tilsvarer 1,1 millioner kroner.
Som eksemplene over viser vil inflasjonen, har stor betydning for i hvilken grad du kan øke husleien og dermed skalere porteføljen videre. De fleste eiendomsinvestorer er avhengig av leieinntekter for å finansiere ytterligere eiendommer, og høy inflasjon kan dermed bli en viktig bidragsyter for å øke lånekapasitetet. Dersom eksemplene over befinner seg i et AS kan ekstra leieinntekt ganges med 10, og effekten vil bli enda sterkere.
Konklusjon
Det er liten tvil om at de makroøkonomiske størrelsene og inflasjonen vil ha stor betydning for dine regnestykker som eiendomsinvestor. Høy inflasjon gir som regel høyere renter som kan bli dyrt for deg med mye lån. Det er derimot vist at det samtidig kan gi deg som eiendomsinvestor mange fordeler.
En negativ realrente vil redusere lånebelastningen din på sikt, og vil kunne gi økt lønnsvekst i forhold til finansieringskostnadene og redusere den reelle verdien på lånet. Samtidig vil høy inflasjon kunne bidra til en generell prisvekst i boligpriser som igjen kan gi deg som eiendomsinvestor høy egenkapitalavkastning. Kombineres dette med KPI-justerte husleier og økt lånekapasitet vil skaleringen kunne gå mye fortere.
Samtidig bør du være klar over eventuelle nedsider. Leieprisene dine vil sjeldent reduseres, men eiendomsverdiene kan i noen tilfeller falle raskt, og spise opp egenkapitalen din. Jo mer lån du har, desto større er risikoen for at egenkapitalen kan forsvinne raskt og i verste fall bli negativ.
Det er dermed viktig å vurdere nedsiderisikoen ved enhver eiendomsinvestering. Gjøres dette i kombinasjon med kloke investeringsvalg er sjansene gode for å tjene penger i tider med høy inflasjon.
