Kan utleier kreve betaling for dårlig utvask og andre mangler? Casegjennomgang med erstaningskrav på 143 750 kroner fra husleietvistutvlaget

Erstatning for skader og mangelfull rengjøring

Som utleier er du nødt til å forholde deg til en rekke lover og regler, og det samme skal dine leietakere. Det finnes side opp og side ned med tips og triks til hvordan du unngår konflikter med leietaker, og tilhørende hvordan du bør opptre hvis det faktisk skjer noe. Derimot er det vanskeligere å finne informasjon om faktiske saker.

Som regel vil mye av informasjonen komme fra andre utleiere, og det kan derfor være interessant å belyse noen husleietvister direkte fra lovdata. I denne artikkelserien vil vi fokusere på ulike tvister mellom utleier og leietaker. Tvistene er utvalgt med det formål å illustrere hvordan «gjengangere» innenfor utleie ofte arter seg hvis saken går rettens vei.

 Det er lagt vekt på å hente ut essensen ved tvistene, og ikke alle detaljer.

Les også: Slik sier du opp leietaker

‍

Leieforholdet

Leieforholdet mellom utleier (A) og leietaker (B) består av følgende:

·      Tidsbestemt leiekontrakt inngått 22. juni 202, med oppstart 1. juli 2021 med opphør uten oppsigelse 1.juli 2023. Det ble inngått 12 måneders gjensidig binding, med 3 måneders oppsigelsestid.

·      Avtalt leiebeløp er i henhold til kontrakt på 14 000 kr pr måned med forfall den 1. hver måned.

·      Depositum ble satt til 42 000 kroner.

·      Leiekontrakten regulerte at husdyr ikke var tillatt på eiendommen

Påstander og påstandsgrunnlag

A (utleier) hevder følgende:

1.     A krever erstatning for mangelfull rengjøring, ettersom huset ikke var rengjort. Det var også spor av dyrehold og ekskrementer på vegger og gulv etter dyrehold, til tross for at dette ikke var tillatt.

2.     A krever erstatning for skader og mangler på utleieobjektet. Gulv og vegger hevdes ødelagt. Også skuffer og vask på badet hevdes ødelagt, i tillegg til andre mindre skader.

3.     A godtar ikke leietakers krav om leieavslag grunnet manglende lagringsplass på bakgrunn av at garasje ikke var disponibel i et tidsrom på 5 måneder.

A (utleier) sine krav:

·      A krever at utleier må betale for rengjøring av utleieobjektet på 10 000 kroner, ref. Pristilbud fra vaskefirma

·      A krever at utleier må betale for skader og andre mangler på 133 750 kroner, ref. Pristilbud på utbedringer

·      A krever at leietaker (B) må betale saksbehandlingsgebyrer og forsinkelsesrenter

·      A krever at vedkommende frifinnes fra leietakers (B) krav om avslag i leie

B (Leietaker) svarer med følgende påstand:

1.     B hevder at utleieobjektet ble overlevert i en tilstand tilsvarende ved overtakelse

2.     B erkjenner at vasking av utleieobjektet ikke var tilstrekkelig utført

3.     B hevder at noen mangler er grunnet instruksjoner fra utleier om å gjøre endringer

4.     B krever avslag i leie ettersom garasje ikke var disponibel i 5 måneder, og kun delvis disponibel i 12 måneder.

B (leietaker) svarer på A sine krav (utleier):

·      Samtlige krav fra utleier (A) avvises, og påstår at leietaker må frifinnes fra alle krav

·      Leietaker (B) krever redusert husleie på 2000 kr grunnet feil og mangler

·      Leietaker (B) krever at utleier tilbakebetaler 22 000 kroner grunnet mangel på disponibel garasje

Les også: Bør du godta depositumsgaranti eller depositumskonto som utleier? 

Husleietvistutvalgets vurdering av saken

Generelt skal boliger ved tilbakelevering være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelse, men unntak av alminnelig slit og elde. Dersom boligen er i dårligere stand ved tilbakelevering enn hva som er avtalt i kontrakt eller regulert i § 10-2 kan utleier kreve at leietaker betaler for utbedring.

Vurdering av krav om rengjøring

·      Husleietvistutvalgets vurdering er at boligen sannsynligvis ikke ble overlevert i ryddet og rengjort stand, og at det er leietaker som er ansvarlig for dette. Utleiers opplysninger, bilder og erkjennelse fra leietaker er lagt til grunn for vurderingen. Utleier har derfor krav på å få dekket nødvendige utgifter til rengjøring.

·      Husleietvistutvalget vurderer at utleier ikke har fremlagt dokumentasjon på kostnader til utvask i det omfanget som er krevd. Pristilbudet på 10 000 kroner spesifiserer ikke om det er full flyttevask eller kun utbedringer av den mangelfulle vasken. Likevel vurderer Husleietvistutvalget rengjøringen som gjenstår som omfattende, og utleier gis medhold i kravet om mangelfull utvask og rydding med 7000 kroner.

Vurdering av krav om erstatning for skader og mangler

·      Husleietvistutvalgets vurdering er at skader og mangler til en viss grad kan skyldes dyrehold. Husleieloven regulerer at den generelle vedlikeholdsplikten tilfaller utleier, og at utleier ikke kan kreve at leietaker er ansvarlig for kostnadene for oppussing og vedlikehold. Det er heller ikke fremlagt innflyttingsprotokoll, og eiendommens tilstand ved innflytting er derfor ikke opplyst om.

·      Husleietvistutvalget vurderer at leieobjektet ser ut til å ha noe vedlikeholdsetterslep, og at leietaker ikke kan klandres for dette. Likevel er det klare tegn på at det er hold dyr i utleieobjektet, og at det muligens må skiftes gulv, sparkles og males grunnet dette.

·      Utmålingen av erstatningen er gjort med skjønnsmessig vurdering, ettersom utleiers pristilbud ikke spesifiserer hva som er gjort og kostnadenes størrelse. Husleietvistutvalgets erstatningsutmåling settes til 35 000 kroner.

Vurdering av krav om leieavslag

·      Ettersom leiekontrakten ikke spesifiserer bruk av garasje, vurderer Husleietvistutvalget at dette ikke kan regnes som en mangel. Det er kun boder og parkeringsplass som er nevnt i kontrakten. Kravet om leieavslag avvises, og leietaker gis ikke medhold.

Oppsummering av erstatningsutmåling

·      B (leietaker) skal betale A (utleier) erstatning med 42 000 kroner, som er summen av 7 000 kroner for vask og 35 000 kroner for utbedring av skader. I tillegg skal det betales forsinkelsesrenter til betalingen skjer.

·      B (leietaker) skal betale A (utleier) sine sakskostnader med 1223 kroner, med tilelgg av forsinkelsesrenter.

·      A (utleier) frifinnes fra B (leietaker) sine krav

Konklusjonen

I denne saken var det snakk om større beløp for vask og utbedring av skader. Erstatningsutmålingen utgjorde et vesentlig lavere beløp enn hva utleier krevde i utgangspunktet, og trolig kunne utmålingen vært større dersom utleier hadde gjennomført innflyttingsprotokoll og hatt bedre dokumentasjonsgrunnlag.

Saken illustrerer et viktig aspekt innenfor utleie og forvaltning, gode kontrakter og solid dokumentasjon. Dersom dette er på plass vil prosesser som dette i større grad gå i utleiers favør.

Les også: 4 verktøy og digitale tjenester for tidsbesparende utleie av eiendom