Vet du forskjellen på arealbegrepene BYA, MUA, BRA, BTA, P-ROM og S-ROM?

Ulike eiendomsprosjekter vil benytte seg av forskjellige arealbegreper. Boligannonser differensierer også gjerne mellom ulike arealbegreper, og det er ikke alltid like lett å forstå hva dette tilsvarer. Har du kjøpt en bolig med bruksareal på 150 m2 og primærrom på 60 m2, har du muligens gjort et dårlig kjøp. Det er derfor nyttig å kjenne til hva begrepene betyr. Vi skal i denne artikkelen gå gjennom 6 arealbegreper som er viktig å kjenne til, og når de brukes.

Bebygd areal (BYA)

Bebygd areal, ofte omtalt som BYA, er summen av det bebygde arealet på en tomt. Dette arealbegrepet brukes ofte i sammenheng med eneboliger og tilhørende tomt. Dette begrepet har vært i vinden den siste tiden i forbindelse med den reviderte småhusplanen. Her er en av de sentrale endringene reduksjon av tillatt BYA.

Utregningen av BYA bør inneholde følgende arealer:

• Det totale arealet som bygningen opptar av terrenget.
• Åpent, overbygd areal, eksempelvis carport eller pergola.
• Utkragede bygningsdeler med fri høyde over terreng mindre enn 5 meter, eksempelvis balkong.
• Bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 meter over terrengets gjennomsnittsnivå, eksempelvis terrasse eller basseng.
• Parkeringsareal.

Arealplaner for områder kan også inneholde føringer for prosentvis bebygd areal (%-BYA). Dette benyttes gjerne der det ønskes et samsvar mellom bebyggelsens volum og tomtestørrelse. Ved å benytte %-BYA kan det sikres et ensartet preg på boligområder, der lik størrelse på tomtene også gir lik størrelse på bebyggelsen. Eksemplet under viser et tiltenkt boligprosjekt, der arealplanene tilsier en maksimal %-BYA på 25 %.  

Boligens fotavtrykk = 124 m2

Høy terrasse = 35 m2

Krav til parkeringsplass = 25 m2

Tomtestørrelse = 860 m2

124+35+25/860 = 21,4 % - BYA

Prosjekter er dermed under grensen for maksimal tomteutnyttelse.

‍

Les også: Har du planer om å utvikle en eiendom? Disse 5 punktene bør du undersøke

Minste uteoppholdsareal (MUA)

MUA brukes for å definere areal som er tilgjengelig for utendørs opphold og aktiviteter, og som ikke er bebygget eller skal bebygges med bygninger, garasjer eller andre ting. Begrepet brukes for å sikre at alle prosjekter som trenger uteoppholdsareal, får gode og tilstrekkelige arealer til lek, opphold og rekreasjon. Dette gjelder blant annet for boligprosjekter, skoler og barnehager.

Arealene avsatt til uteopphold trenger ikke nødvendigvis å befinne seg på bakkeplan. Eksempelvis kan det benyttes takterrasser der arealene i utgangspunktet er presset. Dette kan en se tydelige tendenser til i fortetting av eplehager, der kjedede boliger ofte har terrasse på takene.

Bruksareal (BRA)

Bruksareal, ofte omtalt som BRA, tilsvarer summen av bruksarealet for alle bygninger og åpent overbygd areal. Begrepet tilsvarer boligens totale areal, minus yttervegger. I en boligannonse er ofte bruksarealet oppført. Bruksarealet er i teknisk forskrift angitt som bruksareal på en tomt. Begrepet kan likevel anvendes i andre sammenhenger som:

• Bruksareal for en bruksenhet
• Bruksareal for en etasje eller plan
• Bruksareal for en bygning
• Bruksareal for åpent overbygd areal

Kreves det areal for biloppstilling på tomt, skal dette også medregnes i bruksarealet. Dette gjelder ofte ved eneboliger eller lignende. Bruksarealet regnes også for alle måleverdige plan, som inkluderer plan delvis eller helt under terreng.

‍

Les også: En kort guide til byggesøknad. Dette bør du vite:

Bruttoareal (BTA)

Bruttoarealet, også omtalt som BTA, er det totale arealet av boligen eller boenheten, inkludert ytterveggene, korridorer og tekniske rom. Av denne grunn vil BTA være det største arealet oppgitt på en eiendom. Hvis det er snakk om boenheter som deler skillevegg, eksempelvis leiligheter, regnes arealet til midten av skilleveggen.

Bruttoarealet benyttes gjerne når boligen forsikres, og det er derfor viktig at hele størrelsen medregnes, ettersom forsikringsselskapet som regel kun dekker oppgitt areal. Dette arealet dukker som regel opp i takstrapporter også.

Det er viktig å være oppmerksom på at BTA ikke tar hensyn til arealets funksjon og bruk, og dermed ikke nødvendigvis gir en god indikasjon på bruksarealet eller verdien av en eiendom. Derfor kan det også beregnes primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) for å få en mer presis beregning av arealet som faktisk brukes til oppholds- og husholdningsformål. Dette utdypes nedenfor.

Primærrom (P-ROM)

P-rom, eller primærrom, er en betegnelse på rom i en bolig som er oppholdsrom. Dette inkluderer blant annet stue, kjøkken, soverom og entre. Dette arealet ble tidligere omtalt som BOA (bebodd areal), men ble erstattet med P-rom i 2008. Det er viktig å være klar over at P-rom som regel måles uten hensyn til byggeforskriftens krav til rom. Dette betyr at et soverom med for små vinduer kan regnes med i P-rom, selv om rommet ikke oppfyller tekniske krav.

P-rom er også arealet som brukes når det utarbeidet boligprisstatistikk.

Sekundærrom (S-ROM)

S-rom inkluderer rom i en bolig som ikke er i direkte tilknytning til oppholdsrom, og som ikke benyttes til kort- eller langvarig opphold. Som oftest vil dette være rom som brukes til tekniske installasjoner eller lagring. Eksempler på S-rom kan være boder, tekniske rom eller omkledningsrom. Summen av S-rom og P-rom, utgjør det totale arealet av boligen (BRA).

Utregningen av S-rom gjøres i likhet med P-rom med utgangspunkt i bruken av rommet. Det er derfor viktig å være klar over at de tekniske kravene til rommet ikke nødvendigvis er oppfylt, selv om det er oppført som S-rom.

Kjennskap til arealbegreper er viktig

Arealbegrepene presentert i denne artikkelen er viktig å ha kjennskap til hvis du driver med eiendom. Begrepene vil dukke opp i ulike sammenhenger og prosjekter, og for å sikre nøyaktige beregninger og effektiv utnyttelse av eiendom, er det viktig å vite hvordan de regnes ut. Regnes arealer feil kan det føre til kostbare konsekvenser.

Det finnes en rekke krav og spesifikke regler til hvordan arealer regnes ut, og det kan derfor være lurt å undersøke dette nærmere. Ytterligere informasjon for hvordan arealene regnes ut kan finnes på regjeringens nettsider under Grad av utnytting og i teknisk forskrift.

‍