Kreative måter å få låne mer enn 5x inntekt

Skal du ta opp boliglån, enten det er til egen bolig eller utleiebolig, er du nødt til å forholde deg til utlånsforskriften. Utlånsforskriften regulerer hvor mye du lån du kan få basert på inntekt, betjeningsevne, gjeld osv.

‍

Les også: 5 punkter i utlånsforskriften du må kjenne til - med endringer fra 2023

‍

Det kan være vanskelig å få finansiert ønsket bolig hvis du må forholde deg til 5x inntekt, ettersom boligprisene har skutt i været de siste årene. Det kan derfor være hensiktsmessig å kjenne til noen triks for å navigere rundt denne reglen. Vi ser i denne artikkelen på noen ulike metoder for å få låne mer enn 5 ganger inntekt.

Medlåntaker

Har du en perfekt utleiebolig i sikte, men mangler noen millioner, kan medlåntaker være en mulig løsning. En medlåntaker vil ta opp lånet sammen med deg, og også stå ansvarlig. På den måten kan dere totalt sett ta opp et mye større lån, og dermed sikre dere den perfekte utleieboligen. En medlåntaker er solidarisk ansvarlig for lån og nedbetaling. Dette betyr at ansvaret deles likt mellom deg, hovedlåntaker, og medlåntaker.

Det finnes ikke noen regler for hvem hovedlåntakeren kan være, og du står derfor fritt til å velge. Mange vil på lik linje som ved bruk av kausjonist benytte seg av foreldre som medlåntakere. Foreldre kan ha ledig kapasitet på lønnen sin, noe som vil si at de har lån lavere enn 5 ganger inntekt. Har du en god venn eller kjæreste kan dette også være en mulighet.

Det kan være fristende å hoppe på første mulighet, men det er særs viktig å tenke seg godt om før du velger medlåntaker. Det bør være en person du har tiltro til, og som du vet har kontroll på økonomien. Samtidig er det også viktig å skrive ryddige og oversiktlige avtaler slik at det ikke oppstår misforståelser og uenigheter.

Under er det presentert et regnestykke for å vise hva en medlåntaker kan gjøre for deg som eiendomsinvestor.

Du har spart opp 1.200.00 kr i egenkapital og ser på et utleieobjekt til 4.800.000 kr. Selv har du en inntekt på 570.000 kr og studielån på 250.000 kr

570.000 kr x 5 = 2.850.000 kr

2.850.000 kr – 250.000 kr = 2.600.000 kr

Du har altså mulighet til å ta opp et lån på 2.600.00 kr. Legger du til egenkapital har du mulighet til å kjøpe deg en bolig til 3.800.00 kr. Du mangler altså 1.000.000 kr.

Din mor har derimot kun 600.000 kr i lån og en inntekt på 800.000 kr. Hennes regnestykke blir følgende:

800.000 kr x 5 = 4.000.000 kr

4.000.000 kr – 600.000 kr = 3.600.000 kr

Din mor har dermed mulighet til å ta opp ytterligere 3.600.000 kroner i lån. Dermed kan du benytte henne som medlåntaker og få lånt opp den siste millionen du trenger for å kjøpe utleieobjektet.

‍

Les også: Hva tenker banken på når du søker om lån?

Bruddkvote

Bruddkvote er også en mulighet hvis du stanger i kravet om maksimalt 5 ganger inntekt. Bruddkvoten, også omtalt som fleksibilitetskvoten, er en kvote som muliggjør at banken kan fravike sine normale krav fra finansdepartementet for en viss andel av boliglånene. Vanligvis setter utlånsforskriften krav til:

• Kundens betjeningsevne
• Kundens samlede gjeld i forhold til inntekt (gjeldsgrad)
• Lånets størrelse i forhold til boligens verdi (belåningsgrad)
• Avdragsbetaling for boliglån med høy belåningsgrad

Får du banken med på laget kan du dermed avvike fra ett eller flere punkter satt i forskriften. Det er viktig å nevne at bankenes bruddkvote regnes ut i slutten av hvert kvartal, og det kan derfor være lurt å søke om lån på slutten av kvartalet. Da har bankene bedre oversikt over hvor mye av bruddkvoten som er brukt, og har dermed større mulighet for å tilby deg et lån i brudd.

Det er også verdt å nevne at mindre banker ofte fyller opp sine fleksibilitetskvoter fortere enn de større, landsdekkende bankene. Derfor kan det være lurt å søke om lån i brudd i de største bankene. Der er det som regel større muligheter.

Vanligvis vil bankene ha prioriteringer for hvem de vil bruke fleksibilitetskvoten sin på. De kan kun avvike fra utlånsforskriften med 10 % av lånene, og mange banker vil derfor prioritere førstegangskjøpere eller andre vanskeligstilte boligkjøpere. Er du førstegangskjøper kan dette være en mulighet for deg. Har du derimot 2-3 utleieboliger fra før av, er det ikke sikkert at banken vil prioritere deg i første omgang.

‍

Les også: Triksene som gir deg høyere finansieringsbevis

Totalkunde med AS

Har du et AS er det muligheter for at banken kan betrakte deg som en helhet. Med dette menes at banken ser på både økonomien din som privatperson og økonomien i selskapet ditt. For at dette skal være mulig bør du benytte deg av samme bank både privat og gjennom AS. Dermed kan banken få innsikt i økonomien i ditt AS, og gjøre en vurdering på om du kan ta opp lån privat som går utenfor det fastsatte regelverket fra finansdepartementet.

Det viktigste for banken er at de vet at du kan betjene lånet, og noen banker vil derfor kunne argumentere for at du totalt sett kan betjene et lån som overskrider 5 ganger inntekt privat.

Dette varierer stort fra bank til bank, og det kan derfor være lurt å forhøre seg litt rundt. Inne på Eiendomshjørnet kan du nok finne noen med gode bankkontakter som har benyttet seg av dette tidligere. Det presiseres også at det er viktig å ha en god bankrådgiver som sammen med deg kan finne en god løsning.

Hadde det vært lett hadde alle gjort det

Det er ingen hemmelighet at de fleste må forholde seg til utlånsforskriften og kravet om maksimalt lån på 5 ganger inntekt. Dette er et krav som mange eiendomsinvestorer gjerne skulle ha gått utenom, ettersom mange utleiecaser kan bære seg selv. Det er derfor viktig å være klar over metodene som kan få deg til å hoppe bukk over kravet. Medlåntaker, bruddkvote og totalkunde i AS er noen av de mulighetene som finnes, og det lønner seg å ta en prat med banken om hva dere kan gjøre sammen for å få det lånet du trenger.

‍