Min Første Utleieenhet – Pål Restad
Alle eiendomsinvestorer har sin unike reise. For noen har det alltid vært gitt at de skulle investere i eiendom utover primærbolig. For andre var det tilfeldigheter som førte de inn på dette sporet. I artikkelserien Min Første Utleieenhet intervjuer vi kjente- og ukjente profiler fra #Fintwit om deres første utleieenhet. Målet med denne artikkelserien er at leseren skal slippe å gå opp den samme stien som intervjuobjekt har gått. Deres erfaringer kan gjøre deg bedre rustet til å unngå fallgruvene de har gått i, og å høste av den kunnskapen de har opparbeidet seg.
Denne uken med Pål Restad.
Denne artikkelen ble først publisert inne på Eiendomshjørnet, et medlemsforum for små og mellomstore eiendomsinvestorer, hvor vi deler kunnskap gjennom fagartikler, videoer, dealanalyser og livesendinger. Se hva medlemmene sier her.
Foranledningen
Etter fire års tjeneste i Forsvaret, hvorav de siste 14 månedene var sammen Nato-styrkene i Bosnia, returnerer Pål til Norge og Trondheim en aprildag i 1998. Med oppspart egenkapital fra tiden i Bosnia, kjøper Pål sin første primærbolig en knapp måned etter hjemkomsten. Her bor han i to år, før han selger og kjøper en ¼ part nærmere sentrum.
Januar 2000, mens han fortsatt studerer økonomi, begynner Pål i jobben som (eiendoms)megler. Gjennom jobben skjønner han tidlig hvor attraktivt utleie kan være. Kjøpet av den siste leiligheten, hadde uheldigvis bundet opp det meste han hadde av egenkapital. For å få finansieringsbevis til en sekundærbolig uten egenkapital, måtte det derfor noe spesielt til.
Første utleieenhet
Etter noen måneder i jobben som megler, dukker det opp en mulighet for Pål. To kollegaer av han har reservert seg muligheten til å investere i tre 54 m2 store 2-romsleiligheter i et prosjektert nybygg i Ilsvika, ikke langt unna Trondheim sentrum. De hadde begge fortalt Pål hvor bra det er å drive med utleie. De skulle egentlig eie den 3. leiligheten sammen, men de velger å være greie, og tilbød derfor Pål muligheten til å kjøpe den siste.
Kollegaene hadde tidligere inngått en forhåndsavtale med utbygger, om at de tre aktuelle leilighetene skulle klargjøres for en ombygging. Slik at de ved mindre endringer etter overtakelse kunne gjøres om til 3-roms. De fleste 3-romsleiligheter i Trondheim var på denne tiden rundt 70-80 m2. Tross størrelsen genererte ikke de større leilighetene i snitt høyere leieinntekter sammenlignet med mindre 3-romsleiligheter. Slik er det ofte fortsatt.
Jeg kom på en måte til dekka bord. Jeg visste at kollegaene mine hadde peiling på utleie, og det var betryggende at vi kjøpte de samme objektene på like premisser. Likevel var jeg ikke helt overbevist før jeg hadde satt opp eget budsjett, men tallene så for bra ut til å ikke prøve å få finansiering til leiligheten.
Ved å endre leilighetenes planløsning for en billig penge, var kollegaene til Pål sikre på at de ville være gode investeringer som utleieobjekter.
Finansiering og bankkontakten
Pål hadde bestemt seg for at dette var en mulighet han ville ta. Nå var det finansieringen det stod på. Det var ikke mange månedene siden han hadde fått finansiering av banken til kjøpet av den leiligheten i 4- mannsboligen, og nå skulle han altså be om midler til ytterligere investeringer. Han forventet derfor at det kom til å bli krevende å overbevise banken om et nytt boligkjøp.
Ved de tidligere boligkjøpene hadde Pål brukt samme kontakt i banken. Deres tidligere møter hadde utviklet en gjensidig respekt dem i mellom. Pål opplevde det som om bankkontakten så på person fremfor bare tall når han vurderte søknader. Derfor visste også Pål at det fantes muligheter for å få finansiering hvis han klarte å selge ideen om en utleieenhet.
Bankkontakten som hadde gitt han finansiering bare noen måneder tidligere, skjønte raskt da Pål ringte at han ville trenge mer eller mindre full finansiering for å kunne investere i en sekundærbolig. På tross av dette avtalte de et møte noen dager senere.
I møtet begynte Pål med å presentere prospektet og det overordnede formålet med leiligheten, for deretter å gå gjennom estimert budsjettet med tilhørende kalkulasjoner. Ytterligere overbevisning var ikke nødvendig. Pål hadde lykkes med å selge inn ideen sin, og fikk full finansiering. Dermed var kjøpet av utleieenheten i Ilsvika til 1 050 000 kr et faktum.
Les også: Triksene som gir deg høyere finansieringsbevis
En god investering
Sekundærboligen i Ilsvika viste seg å bli en god investering. Leietakere var et kjærestepar, og en kamerat av disse som pendlet. Leieinntektene dekket avdrag og renter på lånet, pluss litt ekstra. Da de samme leietakerne flyttet ut ca. tre år senere, solgte Pål den med en bruttogevinst på 300 000 kr. Gevinsten hadde gjort at han kunne låne ytterligere i investeringen av en ny utleieenhet.
Påls første utleieenhet hadde værten god investering i et økonomisk perspektiv, men viktigere – det hadde gitt god erfaring!
Lærdommer
1. Verdien av riktig bankkontakt
Å ha en kontakt i banken som vet hvem du er og hva du står for, er alfa omega. Jeg hadde aldri fått fullfinansiering av utleieleiligheten i Ilsvika hvis ikke kontakten min i banken hadde hatt troen meg.
Påls bankkontakt fra de første leilighetskjøpene, jobbet siden i flere forskjellige banker. Samarbeidet mellom han og Pål fortsatte likevel til han pensjonerte seg, uavhengig av hvilken bank han jobbet for, ettersom Pål flyttet etter. Deres relasjon har gagnet dem begge, og illustrerer verdien av et godt samarbeid.
Derfor er et råd å tilstrebe å finne en bankkontakt som forstår deg og hva du er god for. Dette betyr ikke at du skal ta det som en selvfølge at du alltid får det som du vil i møte med banken. Er ikke kvaliteten på arbeidet ditt godt nok, er det ikke sikkert at du fortjener bedre. Du må kjenne dine begrensninger, ikke la dette være opp til kontakten din i banken.
2. Ikke heng deg opp i avkastningskrav
Som "ny i gamet" kan det være vanskelig å finne objekter med høyt avkastningskrav. Pål har vært ærlig på at han hadde begrenset forkunnskap med utleie da han kjøpte prospektet i Ilsvika. Yielden på denne investeringen var ikke på høyde med avkastningskravet mange rutinerte utleiere opererer med, men den gikk godt i pluss. Men viktigere, den var begynnelsen på noe større.
Med denne investeringen lærte Pål mye om utleie. Dersom han hadde basert kjøpegrunnlaget utelukkende på yield, er det ikke sikkert at han hadde investert i leiligheten i Ilsvika. Objekter med høy yield ligger ikke i det åpne markedet til enhver tid.
I retrospekt tror Pål at hans eiendomsreise kunne vært utsatt med måneder, eller til og med år, om han hadde operert med de samme yield-kravene mange rutinerte utleiere har. Sannheten er jo at Pål aldri hadde hørt om yield på denne tiden, og det tok enda 10 år før det dukket opp i hans eiendomskarriere. Så ikke vær bekymret om du ikke forstår alt i starten.
Les også: Slik bruker du yield til å regne på kjøp av utleieenheter
Ikke vær redd for det ukjente
Alle må starte sin utleiereise et sted. Du kan være dyktig-, eventuelt ha flaks, og gjøre et godt første utleiekjøp. Dette vil gi deg nye muligheter til å ekspandere. Men, det er ikke verdens undergang om din første investering ikke er så god som du hadde håpet. Ofte er det slik at vi lærer vel så mye, om ikke mer, av de valgene som krever mer av oss.
En mindre god investering kan være et skjær i sjøen, men ikke nødvendigvis kroken på døra for fremtidige utleiemuligheter. Derfor er en oppfordring fra Pål å komme i gang med utleie, uten å henge seg for mye opp i de høye yield-kravene andre måtte ha. Misforstå meg rett, jeg sier ikke at dårlige investeringer er bra. Men alle må begynne et sted, og som uerfaren utleier vil det være rart om du ikke møter på noen uforutsette hinder i begynnelsen.
